서울에 공공재건축·재개발 신규 아파트 9만가구
서울에 공공재건축·재개발 신규 아파트 9만가구
8·4부동산대책 이후… 정비사업 물량 따져보니
  • 최진 기자
  • 승인 2020.08.19 15:40
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정비사업 통한 주택공급 물량은 41만가구… 전체 32%
공공재건축 참여는 미지수… 공공재개발은 관심 증폭

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 서울 도심에 대규모 주택공급을 위한 정책마련에 나섰다. 그동안 수도권 외곽 3기 신도시나 소규모 정비사업으로 공급대책을 추진해왔지만, 수요가 집중되는 서울 주택가격이 지속적으로 상승하자, 결국 시장의 압박에 따라 도심 공급정책으로 방향을 수정한 것이다.

현 정부의 23번째 부동산정책인 8·4공급대책에서는 다양한 공급대책과 함께 서울 공급의 핵심인 재건축사업에 공공성을 부여하는 ‘공공참여형 고밀재건축(공공재건축)’의 세부 방안이 공개됐다. 또 지난 5·6대책 이후 주택시장으로부터 외면 받아온 ‘공공재개발’을 수정·보완해, ‘구역해제 된 재개발 구역도 공공재개발에 참여할 수 있도록’ 사업 참여대상의 폭을 넓혔다.

▲주택공급 정책전환… 서울 도심에 공급키로

문재인 대통령의 지시로 발족한 주택공급확대 TF팀은 지난 4일 서울 도심 주택공급을 위한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 발표했다. 지난 7월 대통령이 “발굴을 해서라도 주택공급 방안을 마련하라”고 강력하게 지시한 지 한 달여 만에 나온 공급대책이다.

이번 대책에서 국토교통부는 그동안 주택시장 안정화를 위해 내놓은 22번의 부동산대책이 단기투자·갭투자 등으로 수요관리에 한계가 있었다는 것을 인정했다. 그러면서 재건축초과이익환수와 분양가상한제로 주택구매의 기대수익을 낮춰, 신규주택이 실수요자에게 공급될 수 있는 부동산환경이 조성됐다며, 본격적인 서울 도심 공급대책 카드를 꺼내든 것에 대한 배경을 설명했다.

정부가 내놓은 서울 도심 공급대책은 총 3가지다. 세부적으로 △5·6대책에서 발표한 서울도심 주택공급 7만호 △이번 8·4대책에서 발표한 서울권역 주택공급 13만2천호 △당초 계획된 공공분양물량의 사전청약 6만호이다. 대책에서 소개된 서울권역 공급물량은 총 26만호 정도다. 여기에 기존 수도권 공급대책물량(3기 신도시 등 공공택지 77만+기존 정비사업 30만)이 더해지면 수도권 공급물량은 총 127만호며, 이중 정비사업을 통한 공급량은 총 41만호(32.2%) 가량이다.

▲공공재건축 방향은 고밀화… 공급량 5만호 산정

이번 공급대책에는 지난 7·10대책에서 처음으로 거론된 공공재건축 방안에 대한 세부 내용이 공개됐다. 주요 내용은 공공재개발과 유사하다. 아파트 소유자 2/3 이상 동의로 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)가 사업에 참여하는 방식이다. 조합이 공공재건축에 참여하면 용적률 상향 혜택을 받아 기존 가구수의 2배 이상을 공급할 수 있도록 했다.

예를 들어 기존에 용적률 250%였던 재건축단지의 경우 공공재건축으로 최대 500%까지 용적률 규제가 완화된다. 또 35층으로 제한된 최고 층수도 50층까지 허용된다.

전체 서울 도심 공급량에서 공공재건축을 통한 공급물량은 5만호(37.8%)다. 국토부에 따르면 서울에서 정비구역으로 지정된 후 사업시행계획인가를 득하지 못한 재건축 구역은 총 93곳이며, 가구수는 약 26만호 규모다.

국토부는 이중 20%가 공공재건축에 참여할 것으로 보고 공공재건축 공급량을 산정했다. 만약 용적률·최고 층수 규제완화 혜택에도 불구하고 재건축 단지의 구조적 특성 때문에 2배 이상 가구수를 늘릴 수 없을 경우 지자체장의 재량으로 공공재건축을 추진할 수 있도록 하는 보완대책도 마련했다. 

대신 재건축사업의 공공성 확보를 위해 규제완화에 따른 개발이익도 공공재개발처럼 기부채납으로 환수한다. 250% 용적률의 재건축단지가 500%로 상승될 경우, 증가한 용적률 250%의 절반인 125%는 기부채납 해야 한다. 

국토부는 단지의 특성에 따라 기부채납 비율이 변경될 수 있고 현재까지 검토된 기부채납 방법은 임대주택과 분양주택을 각각 50%로 예정하고 있다고 밝혔다. 이중 분양주택은 주택가격의 20~40%만 선납입하고 거주기간에 나머지 지분을 분납해 소유권을 확보하는 지분적립형으로 분양된다. 

공공재건축은 공공기관이 직접 사업을 관리하는 ‘공공 관리방식’과 공공기관이 조합과 지분을 공유하는 ‘지분참여방식’이 검토되고 있다. 공공 관리방식은 공공이 사업에 필요한 자금을 조달하면서 사업관리에 참여하는 방식이다.

조합은 시공자·설계자 등을 선정해 일반 재건축단지처럼 분양에 나설 수 있다. 지분참여방식은 ‘도시및주거환경정비법’제24조에서 규정하고 있는 주거환경개선사업처럼 공공기관이 재건축사업의 총지분 중 일정 비율을 출자해 참여하는 것이다. 국토부는 공공기관의 참여가 투명한 사업관리와 신속한 인허가 절차, 안정적인 자금지원 등의 효과를 낼 것으로 보고 있다.

▲공공재개발·재건축 9만호… 조합참여 관건

현재까지 정부가 밝힌 서울권 공공재개발·재건축 공급량은 총 9만호로, 세부적으로는 △5.6대책에서 구역해제 된 현장을 제외한 재개발 현장 2만호 △8.4대책을 통해 구역해제 된 재개발 현장을 포함한 2만호 △공공재건축 5만호다.

다만, 정부의 공급량이 실현되려면 조합의 사업 참여가 관건인데, 얼마나 많은 조합들이 참여 할지는 미지수다. 앞서 5·6대책에서 나온 공공재개발의 경우 국토부는 사업추진에 어려움을 겪고 있는 총 102곳의 재개발 조합이 사업에 관심을 보일 것으로 예상했지만, 실제 사업참여 의사를 드러낸 곳은 단 2곳에 불과했다. 이에따라 8.4대책에서는 구역해제 현장까지 공공재개발사업에 참여할 수 있도록 폭을 넓혔다.

서울시 관계자는 “공공기관을 통해 확인해본 결과 현재까지 15곳 이상이 공공재개발 참여에 관심을 보이고 있다”라며 “지난 13일부터 관심을 보인 현장을 중심으로 사업설명회를 진행하고 있고, 9월에는 예정대로 공모에 나설 것”이라고 밝혔다. 

반면, 공공재건축의 경우 지난 14일 기준 사업 참여를 고려하는 현장은 없다. 정비업계 관계자는 “당초 공공재건축에 포함될 것으로 기대됐던 재초환·분양가상한제 등의 규제완화 혜택은 줄고, 재건축 특성상 가장 발목을 잡는 임대주택 기부채납은 그대로 넘어오게 되면서 고려할 가치조차 없는 상황이 됐다”며 “한 차례 고배를 마셨던 공공재개발처럼 정부가 공공재건축의 유입요건을 검토해볼 필요가 있다”고 말했다.



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