재건축정비사업과 장기수선충당금
재건축정비사업과 장기수선충당금
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2020.08.28 11:17
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[하우징헤럴드] 공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

따라서 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택 전유부분의 소유자들은 장기수선충당금을 의무적으로 납부해야 한다.

그런데 재건축사업이 시행될 경우 이 장기수선충당금은 어떻게 될까? 재건축을 위한 공동주택의 철거에도 불구하고 이를 그 관리주체가 계속 보관해야 하는지 아니면 조합원 또는 현금청산자들에게 반환되어야 할까?

이를 살펴보기 위해서는 우선 장기수선충당금의 법적 성격을 고찰할 필요가 있다.

공동주택관리법은 장기수선충당금의 징수와 적립을 강제하고 있다. 그리고 공동주택관리법 제90조 제3항은 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비·사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다라며 그 용도 외의 사용을 금지하고 있다.

이와 같이 공동주택관리법은 장기수선충당금의 징수와 적립을 강제하고 그 사용방법을 엄격히 제한하고 있으므로, 장기수선충당금의 납부의무자인 공동주택 전유부분의 소유자와 그 징수·사용의 주체인 관리주체 사이에는 장기수선충당금이라는 금전 위탁계약의 체결이 법으로 강제된 법정 위탁관계가 성립한다고 보아야 할 것이다.

그리고 장기수선충당금은 그 목적과 용도가 특정되어 관리주체에게 위탁된 독립재산이므로 그 징수·적립의 목적이 소멸하는 때에는 위탁관계 역시 종료하여 그 수탁자인 관리주체는 전유부분의 소유자에게 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다고 새겨야 할 것이다.

그리고 장기수선충당금은 공동주택의 쾌적한 환경과 안정을 도모하고 자칫 막대한 인적·물적 피해로 이어질 수 있는 공동주택 노후화와 그로 말미암은 전유부분 소유자의 공동손해를 예방하기 위한 것이다. 그러므로 공동주택이 존속하는 한 그 적립이 강제된다고 보아야 하고, 장기수선충당금의 목적이 소멸해 그에 관한 위탁관계가 종료하는 사유는 공동주택의 멸실 또는 철거가 된다고 할 것이다.

그렇다면 재건축사업이 시행되는 공동주택의 경우 그 철거가 완료되었을 때 장기수선충당금의 목적이 소멸해 그 위탁관계가 종료되므로 장기수선충당금은 전유부분의 소유자에게 반환되어야 할 것이다.

그런데 여기서 장기수선충당금을 반환받을 소유자는 누가 되는 것일까?

장기수선충당금은 공용부분의 공동 유지·보수의 필요성과 공공성 때문에 공동주택 전유부분 소유자에게 이를 징수하도록 강제되는 돈이라는 점,

전유부분의 소유권이 장기간에 걸쳐 이전된 경우에 장기수선충당금을 실제로 낸 소유자와 그 돈 중 실제로 공동주택 보수·관리에 사용된 액수를 개별적으로 구분해 환급한다는 것은 현실적으로 불가능한 점,

장기수선충당금의 납부가 강제되고, 납무의무자가 전유부분의 소유자가 된다는 점에 비추어 보면 전유부분의 소유권이 이전된 경우 종전 소유자가 이미 납부한 장기수선충당에 관한 위탁자의 지위 역시 새로운 소유자에게 이전된다고 보아야 할 것임 점 등을 고려해 보면

장기수선충당금은 공동주택 철거 당시의 소유자에게 반환되어야 할 것이다.

한편 재건축사업의 경우 조합은 조합설립에 동의하지 않거나 현금청산을 선택한 토지등소유자들에 대해서는 협의 또는 매도청구권 행사를 통해 그 소유권을 취득하게 된다. 조합원들로부터는 신탁을 원인으로 하여 소유권을 이전받는 방법으로 소유권을 취득하게 된다.

그리고 재건축을 이유로 공동주택이 철거되는 경우를 다른 원인에 의한 공동주택의 철거와 달리 볼 하등의 이유가 없고, 재건축을 시행하는 조합이 이와 같은 방법들로 공동주택 전유부분의 소유권을 취득한 이상 조합은 장기수선충당금을 반환받을 소유자에 해당하는 점 역시 다툼의 여지가 없다고 할 것이다.

이상의 사정을 고려하면 재건축사업 시행을 위해 공동주택이 철거된 경우 장기수선 충당금은 철거 당시의 전유부분 소유자인 조합에 반환되어야 할 돈이라고 보아야 할 것이다.

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소


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