“정비사업 인허가 행정 족쇄 먼저 풀고, 개발이익 환수 줄여라”
“정비사업 인허가 행정 족쇄 먼저 풀고, 개발이익 환수 줄여라”
공공 재개발·재건축 활성화 선결 조건 뭘까
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.09.02 10:57
  • 댓글 0
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도시주거문화 발전 측면에서 정비사업 지원·보완해야
인허가 절차 숨통 터주면 주택공급 부족문제도 해결

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 공급대책의 일환인 공공 재개발·재건축에 대한 반응이 싸늘하다. 용적률 인센티브 및 규제 완화 등 각종 혜택을 부여하겠다고 했지만, 개발이익의 대부분을 환수하겠다고 밝혀 실효성에 의문을 제기하고 있다.

오히려 서울시가 정비사업을 뚜렷한 기준도 없이 수년째 지연시키고 있는 상황에서 공공 재개발·재건축이 임대주택 물량 확보수단으로 전락할 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

이에 업계에서는 공공 재개발재건축이 정착되기 위해서는 서울시가 행정권을 남용해 정비사업 심의를 무기한 지연시키고 있는 현재 상황을 바로 잡아야 한다는 지적이다. 

▲개발 이익 90% 환수 방침… 공공 재개발·재건축 도입하면 오히려 손해

업계에서는 공공 재개발·재건축사업이 정착되기 위해서는 정부의 개발이익 환수 방침에 대한 전면적인 재검토가 필요하다는 입장이다. 정부의 방침대로라면 공공 재개발·재건축 도입 시 이익보다 손해가 더 크다는 입장이다. 

정부는 공공 재개발·재건축 도입을 유도하기 위해 크게 4가지 혜택이 있다고 밝혔다. 세부적으로 △용도지역 상향 및 용적률 인센티브 △분양가 상한제 등 규제 완화 △기부채납 완화 및 조합원 수익 보장 △신속한 인허가 지원 등이다. 

하지만 현장에서의 반응은 싸늘하다. 용적률 인센티브를 받는다고 해도 임대주택 비율 증가로 인한 사업성 하락과 사업 주도권을 조합이 아닌 공공에 넘겨야 한다는 점에서 오히려 손해라는 지적이다.

분양가 상한제 등의 규제 완화에 대한 기대치도 낮다. 공공이 직접 사업을 주도하는 만큼 분양가 상한제를 적용받는 현장과 큰 차이가 없을 것이란 분석이다. 특히 공공재개발과 달리 공공재건축에는 분양가 상한제가 적용되고 정부가 용적률 인센티브로 발생되는 초과이익의 90% 이상을 환수하겠다고 밝혀 사실상 민간 참여 유인이 적다는 게 전문가와 시장의 평가다.

결국 정부가 정비사업 현장에 공공 도입을 유도할 수 있는 수단은 신속한 인허가 지원밖에 없다는 결론이다. 나아가 수년째 고의로 심의를 거부하고 있는 서울시가 공공 재개발·재건축 실적을 위해 민간 정비사업에 대한 인허가는 더욱 옥죄고, 공공 도입을 강요할 가능성이 높다는 우려가 나오고 있다. 

이에 대해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 4일 열린 주택공급 확대 방안 발표에서 “공공재건축 주택공급을 강요할 수는 없고 용적률 상향과 층고제한 해제를 통해 사업성을 높이는 인센티브를 통해 자발적인 참여를 유도할 방침”이라고 밝혔다.

하지만 업계에서는 서울시가 재건축시 의무가 아닌 주민들의 선택 사항인 임대주택을 시가 인허가권을 무기로 강요하는 등 임대주택 공급실적 확보차원에서라도 공공 도입을 강요할 가능성이 크다는 관측이다. 전문가들은 정부가 재개발·재건축을 단순히 주택 공급실적 확보의 수단으로 삼기보다는 도시 주거문화 발전 측면에서 정비사업을 지원·보완해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “자발적인 참여를 유도하려면 임대주택 수용을 상쇄할 만한 규제완화와 혜택이 필요하다”며 “하지만 기대이익의 90%이상을 환수하겠다고 서울 외곽 등 사업성이 부족한 극히 일부를 제외하고는 메리트를 느끼지 못할 것”이라고 말했다.

▲집값 상승 우려로 수년째 중단된 정비사업 인허가 족쇄부터 풀어야

전문가들은 정부의 공급대책이 실효성을 거두기 위해서는 집값 안정화라는 명분으로 수년째 멈춰 있는 인허가 관련 행정절차를 재개해 재개발·재건축사업이 정상적으로 진행되는 환경부터 조성해야 한다는 지적이다. 

정부가 이번 8·4대책에서 주장한 것처럼 ‘재초환·분상제 등으로 주택구매 기대수익률을 낮춰 수요관리의 근본적인 방안을 마련했다’고 한다면 민간 재개발·재건축을 억지로 막아설 필요가 없기 때문이다. 

업계에 따르면 서울시에서 집값 상승 우려로 수년째 중단하고 있는 인허가 절차만 정상화 된다면 강남 등 주요 재건축단지에서만 5만여가구 이상 공급될 것으로 분석하고 있다. 주요 단지들로 거론되는 곳이 잠실주공5단지와 대치동 은마아파트, 여의도 시범아파트, 압구정 현대아파트 등이다.

강남구 대치동 은마아파트는 지난 2015년에 정비계획안을 수립해 서울시 도시계획위원회 심의에 도전했지만, 5차례나 좌절되면서 사업이 정체되고 있다. 잠실주공5단지 재건축조합은 지난 2017년 9월 교육환경평가서를 제출했으나 보완이 필요하다는 이유로 반려되면서 교육환경영향평가를 통과하지 못하고 있다.

여의도 시범아파트는 지난 2018년 ‘용산·여의도 통개발 전면 보류’이후 정비사업이 중단된 상태다. 또 압구정지구 역시 2017년 이후 압구정지구 지구단위계획(안)이 수립되지 않으면서 후속절차를 밟지 못하고 있다.

서울시 역시 주택 공급 확대를 위해 해당 단지들의 재건축 규제 완화의 필요성을 느끼고 있다. 서울시는 지난달 21일 주택공급방안 2차 회의에서 “잠실주공5단지, 여의도 시범아파트, 압구정 현대아파트 등의 재건축 인허가 행정절차를 진행하자”고 국토교통부에 건의한 것으로 알려졌다. 그동안 서울시는 주택가격 안정화를 위해 재건축을 반대했지만, 도심 공급확대를 위해 재건축 규제 완화로 입장을 바꾼 것이다.

하지만 국토부는 집값 상승이 우려된다며 공급대책의 일환으로 재건축 규제 완화를 고려하고 있지 않다고 못 박아 업계의 불만을 고조시키고 있다.

정비업계 관계자는 “사업이 장기간 지연되고 있는 현장들을 해결하고자 공공 재개발·재건축을 도입한다고 했지만, 서울시내 현장들은 대부분 사업추진 여력이 충분한데도 불구하고 인허가 절차에 발목이 잡혀 사업이 지연되고 있다”며 “서울시가 행정권 남용으로 멈추고 정상적인 사업추진 환경만 조성된다면 공급 부족 문제도 상당 부분 해결 될 것”고 말했다.



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