조합방식, 재산권 자유롭게 행사… 집행부 비리 단점
공공방식, 용적률 상향 등 혜택 받지만 수익성 떨어져
신탁방식, 공사비 낮고 사업 빨라… 수수료 부담이 흠

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 공공재개발·공공재건축 방식을 제안하고 나오면서 재건축·재개발 토지등소유자들이 사업방식 선택을 고민해야 하는 시대가 다가오고 있다. 정부가 올해 상반기 공공재개발·공공재건축 방식을 연이어 내놓으면서 선택의 폭이 넓어졌기 때문이다.

가장 일반적인 조합방식과 함께 신탁방식, 공공재개발·공공재건축 방식 등 적합한 방식을 선택해야 할 고민이 커진 것이다. 각 방식별 장단점과 개선 방안을 짚어봤다. 

▲조합방식… 자율성은 장점, 의견대립은 단점

우선 조합방식은 토지등소유자 스스로 시행주체를 결성해 스스로 사업을 진행하는 방식이다. 법률의 의무적 준수 사항을 제외하고 소유자 스스로가 자신들의 재산권에 대해 자유롭게 의사결정을 해 사업을 추진한다는 게 장점이다.

조합원 총회의 선택에 따라 품질 대비 공사비가 낮은 가성비 좋은 아파트를 지을 수도, 고급 마감재에 주차장이 넉넉한 럭셔리한 고급 아파트를 지을 수도 있다. 그동안 대부분의 재개발 재건축 현장드이 이 방식으로 추진해 왔다는 점에서 업계 내 노하우도 많고 협력업체의 활동도 많은 편이다.

단점은 자율성에서 오는 혼란이다. 주민들 간 의견이 정리되지 않고, 비상대책위원회 등 별도 단체의 세력이 커지면 의사결정이 이뤄지지 않기 때문에 사업이 우왕좌왕할 수밖에 없다. 의사결정을 집행하는 소수 집행부의 비리 문제도 빼놓을 수 없는 단점이다. 집행부 비리 의혹이 커지면, 비대위 결성-사업 혼란-사업지연-사업성 악화 등의 악순환 속에 빠지게 된다. 

서울에서는 조합방식에 공공지원제가 적용돼 운영되고 있지만, ‘지원’이라기 보다 ‘규제’라는 인식이 강하고, 공공지원자들의 지원 능력 및 활동 범위도 좁아 기존 조합방식의 문제를 해소하지 못한다는 평가가 팽배하다. 

▲공공방식… 인센티브 제공은 장점, 과도한 공공성 강요는 단점

공공방식은 인센티브 제공을 하되, 임대주택 확대 등 공공성을 확보하자는 투트랙 전략이다. 

장점은 정부의 지원으로 각종 인센티브를 받을 수 있다는 점이다. 실제로 정부는 인센티브로 지난 5·6대책에서 △공적임대물량 확대 시 용도지역 및 용적률 상향 △분양가상한제 면제 △조합원 분담금 보장 등을 공공재건축 사업의 혜택으로 제시했다. 또 정부기관 간 협업을 통해 사업기간을 10년에서 5년 이내로 단축시키는 행정지원도 병행하겠다고 밝혔다.

사업방식은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 단독 혹은 공동사업시행자로 참여하는 형태다. 정부는 또한 지난 7월 공공재건축 방안을 들고 나와 임대주택 확대 시 50층 층수완화 방안도 발표한 상태다. 

단점은 과도한 공공성 적용으로 인한 수익성의 저하다. 정부가 대대적 홍보와 함께 각종 인센티브 제공을 덧붙였음에도 불구, 기대만큼 사업참여에 속도가 붙지 않는 이유다. 업계에서는 과도한 공공성을 강요해 토지등소유자들의 기대수익을 막고 있는 게 가장 큰 이유로 분석하고 있다. 노후주택의 불편을 감수하고 거주하는 이유가 일정 부분의 수익인데, 이를 죄악시 해 환수의 대상으로 바라보는 공공방식에 참여가 주저된다는 것이다. 

과도한 공공성을 행사할 가능성이 높다는 것도 단점이다. 사업진행 과정에서 개발이익의 일부만 토지등소유자에게 돌려주고, 남은 이익은 국가 또는 지자체에 넘겨주게 될 가능성이 높다는 것이다. 대표적인 것이 대량의 임대주택 건립이다. 토지등소유자의 재산인 토지에 건축공사비를 들여 지은 후 이를 저소득층 등을 위한 임대주택으로 활용할 것이란 얘기다.  

▲신탁방식… 공사비 낮고 의사결정권 조합에 있다는 건 장점, 수수료 부담은 단점

신탁방식은 정비사업의 투명하고 신속한 사업추진을 목적으로 도입됐다. 2010년 국내 주택경기 침체 과정을 거치며 뉴타운재개발 구역해제 열풍이 불어닥친 2016년 도입된 제도다. 이 때문에 신탁방식은 조합방식과 공공방식의 중간자 역할을 한다는 평가가 나온다.  

신탁방식의 장점은 신탁사는 토지등소유자로부터 수수료를 받고 일하는 민간회사이기 때문에 조합과 신탁사 모두의 수익 증대라는 단일한 목표를 향해 활동한다는 것이다. 시공자 입장에서도 현금흐름이 불확실한 조합에 기대는 게 아니라 자금이 탄탄한 신탁사로부터 도급공사비를 받고, 별도의 사업비 조달을 신경 쓸 일이 없기 때문에 안정적인 공사 진행이 가능해져 공사 품질에만 집중할 수 있다는 장점이 있다.

사업비 조달을 하지 않기 때문에 공사비도 그만큼 낮출 수 있다. 사업기간은 곧 비용과 직결되기 때문에 신탁사가 신속하게 사업을 진행시킨다는 것도 장점이다. 신탁방식 사업시행자 방식이라면 사업초기 자금 조달도 받을 수 있다. 

단점은 신탁사의 수수료 부담이 적지 않다는 것이다. 조합방식에서 신탁방식으로 전환하는 사업장에서 항상 쟁점의 대상으로 떠오르는 게 신탁수수료 부담이다. 대개 총 사업비의 2~4% 선에서 책정되는데, 그에 따른 부담이 만만치 않다는 불만이 많다. 총 사업비 5천억원 현장이라면 신탁수수료로 100억원(수수료율 2% 적용시)을 부담해야 하니 주저하는 것이다. 

한 정비사업 전문가는 “이제 토지등소유자들은 조합방식·신탁방식·공공방식 중 한 가지를 선택해야 하는 상황에 닥치게 됐다”며 “어차피 결정권은 토지등소유자에게 있다는 점에서 어떤 방식이 향후 지어질 아파트의 가치를 높이고 토지등소유자에게 가장 큰 이익을 제공하느냐에 따라 사업방식 결정될 것”이라고 말했다.