인터뷰- 박상규 청천2구역 재개발 조합장
인터뷰- 박상규 청천2구역 재개발 조합장
“뉴스테이에서 일반 재개발로의 전환 깔끔하게 마무리했죠
회계 투명성·시공자와 협상에 총력 기울여 사업 성공 이끌터"
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.09.01 13:08
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 청천2구역은 2015년 뉴스테이 첫 시범지구로 지정됐다가 작년 8월 일반 재개발로 전환해 오는 10월 분양을 앞두고 있는 우여곡절 많은 현장이다. 단기간 내에 사업방식을 전환한다는 게 쉽지 않은 일인데, 박상규 조합장은 그 어려운 작업을 선두에서 앞장서 깔끔하게 마무리 지었다. 이 과정에서 일장일단도 경험했다.

사업 면에서 성공적인 사업방식 전환을 이뤄냈으나 박 조합장 개인은 스트레스로 건강이 악화되는 댓가를 치렀다. 사업방식을 전환하는 과정에서 박조합장의 얼굴은 덥수룩한 수염으로 덮였다.

▲수염을 기른 이유는

=수염을 깎을 수 없는 몸 상태이기 때문이다. 재개발 사업 스트레스로 인해 지병이었던 심혈관 질환으로 한 차례 쓰러졌고, 8개월 후 재발까지 했다. 현재 혈관이 막히는 걸 방지하기 위한 혈액응고 억제제를 복용하는데, 이 때문에 한 번 피가 나면 출혈이 멈추지 않는다. 면도를 하지 않아 수염이 텁수룩한 이유가 이 때문이다.    

▲뉴스테이에서 일반 재개발로 전환했는데, 완전히 안착한 건가? 사업 안정성 측면에서 일반분양자들이 궁금해 할텐데

=완전히 연착륙했다고 보면 된다. 작년 8월 뉴스테이 포기 결정 이후 지난 1년여 간 이 사업방식 전환을 연착륙시키기 위해 많은 노력을 했다. 지금은 거의 모든 인허가 절차를 마치고 관리처분계획변경 총회만 남겨놓은 상황이다.

코로나19 사태가 진정되면 조속히 총회를 열어 안건을 의결할 예정이다. 이 총회만 끝나면 뉴스테이에서 일반 재개발로의 전환은 종지부를 찍는다. 그러니 일반분양자 분들께서는 사업 안정성에 대해 걱정하지 않으셔도 된다. 이미 지난달 착공을 했고, 차질없이 공사가 진행 중이다.

이번 관리처분변경 내용은 뉴스테이에서 일반 재개발로 전환하는 과정에서 발생하는 수입과 지출 비용이 모두 반영돼 있는 최종 사업계획서다. 이를 통해 추정 비례율도 104.26%가 나왔다. 이 비례율에는 위약벌 780억원의 비용도 포함해 산출한 수치다.

보수적인 기준으로 깐깐하게 사업성 분석을 했고, 오히려 향후 상승할 가능성이 높도록 계획을 짰다. 향후 위약벌 소송 승소 결과 등 상황에 따라 수입이 늘어 비례율이 상승할 가능성을 남겼다. 

▲뉴스테이에서 일반 재개발로 전환하는 과정을 개척했다는 평가다. 사업방식을 전환할 때 중요한 점은 뭔가

=뉴스테이에서 일반 재개발로의 전환은 신중해야 한다. 우리 청천2구역의 성공 사례만 보고 따라가는 건 금물이다. 뉴스테이는 각 조합마다 처해진 상황이 달라 일괄적인 해법을 말하긴 어렵다. 자신이 처해진 상황을 기준으로 전환 과정을 시뮬레이션하고 시행착오가 없도록 심도 깊게 검토해야 한다.

일단 사업방식을 전환하겠다고 한다면 우선, 사업방식 전환 시간을 최대한 단축시키는 게 핵심이다. 일반 재개발을 위한 정비계획 변경-사업시행계획 변경-관리처분계획 변경 등의 후속 절차가 오차 없이 맞물려 진행돼야 한다. 시간이 많이 걸리면 전환 과정이 길어지고, 그 사이 주택경기가 요동치거나 업체가 참여하지 않는 리스크가 발생할 수 있다.

또 한 가지, 건축 심의 과정에서 용적률 등 종전의 뉴스테이 혜택이 없던 상황으로 되돌아갈 때의 사업성을 정확히 따져보는 게 중요하다. 이 때문에 지자체의 적극적인 협조를 끌어내는 게 무엇보다 중요하다. 줄줄이 이어진 인허가 행정에서 문제가 생기면 사업방식 변경의 계획 자체가 틀어져 버린다. 그래서 정비계획 변경 고시도 빠르게 진행해야 하고, 뉴스테이 혜택 환원 여부도 면밀히 체크해야 한다.

공사비 부문도 시공자와 충분히 협의해야 한다. 이 과정에서 가장 놓치지 말아야 할 점은 사업주체인 조합원들에게 충분히 사업방식 전환의 의미와 과정에 대해 설명하고 동의를 구해야 한다는 점이다.

성공 사업을 위해 갖춰야 할 요인을 소개한다면

=사업 성공의 요인은 ‘회계처리의 투명성 확보’와 ‘시공자와의 협상력’이다. 투명한 회계는 사업을 혼란에 빠뜨리지 않고 안정적으로 추진할 수 있게 하는 원동력이다. 우리 조합이 신탁방식을 선택한 것도 이 때문이다.

자금 관리를 무궁화신탁에서 맡아 하다 보니 집행부가 각종 자금 의혹에 대해 자유롭다. 사업대행자인 신탁사가 합법적인 절차대로 진행하므로 문제될 게 없다.

시공자에 대한 협상력 확보도 중요하다. 우리 구역 3.3㎡당 공사비가 390만원이 안 된다. 그럼에도 불구 내부 마감재의 퀄리티가 높다. 대림산업이 많이 양보해 줬다는 점에 대해 감사하게 생각한다. 인천시의 랜드마크가 될 것이라고 자신한다. 나는 이곳에서 태어났고, 계속 이곳에서 살 것이라는 점에서 최선을 다해 지을 것이다.



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