[하우징헤럴드] 2주택을 분양받을 자격이 있는 조합원들에게 반드시 2주택을 신청할 자격이 있다는 사실에 대해 구체적으로 고지를 하여야 할 의무가 있을까에 대해 알아본다.

1. 기초사실 및 쟁점

1) ‘2주택 분양 선택’란을 공란으로 하여 분양신청서를 제출

조합원 원고 甲은 사업시행 구역 내 건물이 연면적 173㎡의 주택으로, A재건축조합이 수립해 인가받은 관리처분계획 분양기준에 따른 2주택 분양대상자의 자격을 갖추고 있었다.

조합의 1, 2차 분양 및 평형변경 신청 안내 과정에서 원고는 분양을 희망하는 주택으로 1주택의 지망 순위만을 기재하였을 뿐, ‘2주택 분양 선택’란을 공란으로 하여 분양신청서를 제출한 사실이 인정된다.

2) 쟁점

원고 甲은 원고들과 같이 2주택을 분양받을 수 있는 조합원들에게는 그러한 자격이 있다는 점을 구체적으로 명확하게 고지해야 함에도 불구하고 조합은 원고에게 구체적이고 명확하게 고지하지 않았는데, 이는 조합이 도시정비법 제72조 제1항, 같은 법 시행령 제59조 제1항에 따라 조합원들에게 통지해야 할 사항을 누락한 것이다.

이에 원고 甲은 1주택에 대하여만 분양신청을 하였는바, 이를 토대로 수립된 관리처분계획 중 甲에 대한 부분에는 중대·명백한 절차상의 하자가 있어 무효인지가 사안의 핵심이다.

2. 관련법령

도시정비법 제72조(분양공고 및 분양신청) 제1항은 “사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항” 등을 토지등소유자에게 통지하고,

같은 법 시행령 제59조 제1항은 대통령령이 정하는 사항으로서 “분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 분양신청자격, 분양신청방법, 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치”등을 규정하고 있다.

3. 분양신청 통지의무 이행여부

1) 원고의 주장

원고 甲은 조합에서 발송한 안내문에 기재된 내용이 관계 법령 및 정관에서 규정하고 있는 일반적인 사항을 고지한 것에 불과하고, 구체적으로 감정평가액 또는 주거전용면적의 범위가 어느 정도 이상인 경우 2주택의 분양신청 자격이 있다거나 당해 조합원이 2주택의 분양을 신청할 수 있는 권리가 있음을 적시해 통지했어야 한다고 주장한다.

2) 분양신청 안내문의 절차상 하자 유무

①도시정비법 제72조는 각 호의 사항을 토지등소유자에게 일률적으로 통지하거나 공고하도록 되어 있을 뿐이고, 조합원에게 개별적인 통지를 하는 경우라고 하더라도 특정 조합원의 개인적이고 구체적인 사정까지 모두 고려해 특별한 내용의 통지를 하도록 규정되어 있지 않은 점,

②이해관계가 상충되는 다수의 권리관계를 규율하는 단체법적 법률관계의 획일적이고 신속한 처리를 위해 위와 같이 일률적으로 이루어지는 통지는 그 성질상 법령상의 일반적인 내용으로 기술될 수밖에 없는 한계가 따르는 점,

③2주택을 분양받을 자격이 있는 조합원 중 상당수가 2주택을 배정받은 점 등에 비추어 보면, 조합원들의 개인적인 상황이나 지적 능력, 법률적 소양 등은 조합의 분양신청 통지의 적법여부를 판단함에 있어 고려 대상이 된다고 보기 어렵다.

결국 도시정비법 제72조 제1항, 같은 법 시행령 제59조 제1항, 서울시 도시정비조례 제32조가 규정한 일체의 분양신청 통지의무를 이행했다고 봄이 합당하고, 분양신청에 관한 통지 또는 고지 누락 등의 절차상의 하자가 있다고 보기는 어렵다.

따라서 원고 甲이 1주택에 대하여만 분양신청한 것을 토대로 수립된 관리처분계획 중 甲에 대한 부분에는 중대·명백한 절차상의 하자가 있다고 볼 수 없다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양