[하우징헤럴드] 주택도시보증공사(HUG)의 자료에 의하면 2020년 5월 민간아파트 ㎡당 평균 분양가격이 서울은 819만1천원으로, 3.3㎡(평)당 2천703만300원이었다. 이 가격은 주택분양보증을 전제로 HUG에서 통제하는 분양가격이다. 이에 따르면 정부 정책의 기준이 되고 있는 국민주택규모(85㎡) 아파트의 평균 분양가는 약 7억원이다.
서울의 경우 15억원 초과 주택은 대출 불가, 9억원 이상 주택은 LTV 20%, 9억원 이하 주택은 LTV 40%만큼 대출 받을 수 있다.
따라서 서울에서 HUG가 분양가를 통제하는, 신규 국민주택규모(85㎡) 아파트를 분양받으면 40%인 약 2억8천만원을 대출을 받을 수 있다. 따라서 나머지 4억2천만원은 대출이 아닌 다른 방법으로 마련해야 한다.
통계청의 ‘가계금융조사’에 따르면, 2019년 3월말 기준, 순자산(=자산-부채) 4억원 이상 보유한 가구가 전체 가구의 27.5%에 불과하며, 4억원 미만 가구가 전체 가구의 72.5%를 차지하고 있다.
많은 무주택 서민들은 강남권의 비싼, 신규아파트는 분양자격이 되어도, 지불 능력이 되지 않아 청약을 못하고 있고, 이로인해 현금부자들의 ‘줍줍’현상이 나타나는 것이다. 뿐만 아니라 지난 5년간을 비교해 봤을 때, 상위 약 30% 가구들의 소득은 주택가격 상승만큼 상승했으나 나머지 70% 가구들의 소득상승은 주택가격 상승을 따라가지 못하고 있다.
2014년의 경우 서울의 주택을 가격에 따라 5분위로 나누었을 때, 중위가격의 주택을 소득 5분위 구분 중 최하위 소득 계층인 소득 1분위 가구가 구입하기 위해서는 25.4년간 모든 소득을 저축해야 되었다.
2분위 소득계층 가구들은 12.6년이었다. 5년이 지난 2019년에 이르면 소득 1분위 가구가 서울의 중위가격의 주택을 구입하기 위해서는 46년을 저축해야 되었고, 2분위 가구들은 26년을 저축해야 되었다. 무주택가구 대부분은 1분위, 2분위 소득가구들인데 소득 대비 주택가격의 비율은 시간이 갈수록 커지고 있는 것이다. 달리 말하면 저소득가구들의 내 집 마련 꿈은 해가 갈수록 멀어져 간다 할 것이다.
그 결과, 수도권의 경우 매년 전체 주택의 약 5% 정도의 매매거래가 이루어지고 있으나, 국토교통부의 ‘주거실태조사’에 따르면 수도권의 자가 보유율은 2014년 51.4%에서 5년이 지난 2019년은 54.1%로 2.7% 밖에 증가하지 않았다.
이제는 주택정책의 패러다임을 바꾸어야 할 시점이다. 시장에 의존해, 시장을 규제해서 서민주거 안정을 도모하겠다는 생각을 접어야 한다. 시장은 시장대로 기능을 잘 하도록 규제는 줄이고, 시장이 요구하는 상품이 공급되도록 해야 한다.
신규주택에 상위소득 가구들이 입주하면 기존의 주택은 차상위소득 가구가 입주한다. 이러한 낙수효과가 국가 자원을 가장 효율적으로 이용되게 할 뿐만 아니라 주택가격도 안정시킨다.
그러나 시장의 원활한 작동만으로 저소득 가구들의 주거문제를 해결하기에는 늦었다. 지금의 주택가격은 1〜2분위 무주택 저소득 가구들이 부담할 수 있는, 그리고 대출규모를 늘리고 금리를 낮춘다고 감당할 수 있는 수준을 넘어섰다.
결론적으로 저소득층을 위한 주택 정책은 의료나 교육과 같은 선상에서 기획하고 예산을 배분해야 할 것이다. 여러 부처에서, 각 지자체 마다 다른 소리를 내는 주택정책들도 하나로 통합하는 ‘주거복지청’혹은 ‘주택청’의 신설을 진지하게 검토해야 할 시점이다.
김우진 원장/ (사)주거환경연구원
