서울시, 아파트 리모델링도 용적률·임대·층수 규제한다
서울시, 아파트 리모델링도 용적률·임대·층수 규제한다
리모델링 정책방향 용역발주 준비
업계 “또 규제… 시장침체 불가피”
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.09.18 11:02
  • 댓글 1
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 서울시가 아파트 리모델링에 대한 용적률·임대주택·층수 등 규제 도입 검토 절차에 착수했다. 시는 최근 ‘서울시 공동주택 리모델링 기본계획 타당성 검토를 위한 리모델링 정책 방향 검토’ 용역 발주를 준비하고 있다고 밝혔다. 내년 상반기 용역 발주 후 그 용역 결과를 토대로 규제 도입 여부를 결정해 ‘서울시 공동주택 리모델링 기본계획’에 반영하겠다는 것이다. 

현행 주택법상 특별시장·광역시장 및 대도시의 시장은 10년 단위로 기본계획을 수립해야 하며, 그 사이 5년마다 기본계획의 타당성 여부를 검토해 기본계획에 반영해야 한다. 2016년 12월 최초로 리모델링 기본계획을 수립한 시는 내년 중 5년 타당성 검토 시한에 들어선다. 

업계는 예전에 없던 규제가 도입될 수 있다는 점에서 벌써부터 그 파장을 우려하고 있다. 가뜩이나 사업성이 낮아 활성화가 지지부진한데 사업성을 악화시키면 리모델링 업계가 더욱 침체될 수 있기 때문이다. 지난 10여년 간의 리모델링 제도 운영에도 불구, 리모델링 준공 단지가 손가락에 꼽을 정도라는 게 그 증거다.  

시는 일단 연구용역을 통해 용적률·임대주택·층수 규제의 도입 적절성을 검토, 다양한 경우의 수를 들여다보겠다는 입장이다. 특정 수치의 허용 용적률 지정, 공공성 확보 차원에서의 임대주택 도입, 층수완화 기준 수립 등을 비롯한 여러 가능성을 검토하겠다는 것이다. 2016년 최초 수립된 현행 서울시 공동주택 리모델링 기본계획 내용에는 용적률·임대주택·층수 등을 구체적으로 규정하는 내용은 없다. 

부대복리시설 및 주차장 등을 외부에 개방하는 방식의 ‘서울형 리모델링’이 있지만, 이 서울형 리모델링에도 용적률·임대주택·층수 등을 규제하는 내용은 담겨져 있지 않다.  

하지만 지난해부터 서울시의 리모델링 규제 강화 움직임이 감지돼 이번 시의 움직임을 예의주시할 수밖에 없다는 게 업계의 공통된 목소리다. 서울시 관계자와 상담 해보면, 용적률 등을 규제하려는 인상을 받았다는 것이다. 서울시 관계자들이 바라보는 것은 재건축 규제와의 균형이다. 

재건축은 용적률·재건축소형주택·층수 등으로 규제하는데, 유사한 아파트 사업인 리모델링에는 아무런 규제가 없어 과도한 혜택을 주고 있다는 것이다. 

특히 종전 용적률 300%대 아파트가 리모델링을 통해 400%대 아파트로 바뀌는 것에 대해 ‘과도한 밀도 제공’이라며 불편한 시선을 보냈던 것으로 알려졌다. 

문제는 이들 세 가지 요인을 규제할 경우 현행 아파트 리모델링 사업이 치명타를 맞게 될 것이란 점이다. 

현행 아파트 수직증축 리모델링의 사업성을 겨우 지탱해 오는 기초 토대는 △용적률 확대를 통한 조합원 가구 면적 확대 및 일반분양 가구 수 증가 △재건축 소형주택 제로에 따른 사업비 감소 △건축법 적용 완화를 통한 가구 수 보전 등이다. 

그런데 이 세 가지 요인에 규제 메스를 가하게 되면 ‘수입 감소, 비용 증가’ 현상이 동시에 나타나 사실상 사업이 불가능해지게 된다. 

현행 아파트 리모델링 제도는 용적률·재건축소형주택·층수 규제가 없는 상태다. 

전용면적 기준으로 일정 면적을 늘려(85㎡ 미만은 40%, 85㎡이상은 30%), 그중 기존 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개층까지 수직증축이 가능하다. 가구 수도 종전 대비 최대 15% 이내에서 증가시킬 수 있다. 

한 리모델링 업계 관계자는 “리모델링 사업은 사업성이 낮아 재건축 규제 강화 시기 때나 잠깐 주민들의 시선을 받는 처지인데, 이런 상황에서 규제를 가하면 업계는 고사할 수밖에 없다”며 “자원절약 등 리모델링 제도가 도입된 근본 취지에 주목해 이번 기본계획 재검토 방향이 사업 활성화 쪽으로 전환되길 기대한다”고 말했다.


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이평순 2020-09-19 05:28:48
당장 빨리 규제하세요. 형평성이 너무 안 맞군요.