분양가상한제 이후 재개발·재건축 일반분양 '올스톱'
분양가상한제 이후 재개발·재건축 일반분양 '올스톱'
땅값따라 춤추는 분양가… 주택공급 ‘절벽’ 우려가 현실로
정비사업조합들, 첫 일반분양 사례 나올 때까지 몸 사리기
  • 문상연 기자
  • 승인 2020.09.22 11:03
  • 댓글 0
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토지가산비 인정범위에 따라 가격 천차만별 
서울 이달 분양물량 ‘0’…일정도 줄줄이 연기

[하우징헤럴드=문상연 기자] 지난 7월 29일부터 민간택지에도 분양가 상한제가 적용된 지 한 달이 넘었지만 정비업계의 혼란이 지속되고 있다. 특히 분양가 가격을 결정짓는 가장 큰 요인인 토지가격 평가에 대한 세부기준이 명확하게 마련되고 있지 않아 토지가산비에 따라 분양가가 상반된 결과가 나오기 때문이다.

이에 일부 현장에서는 시뮬레이션 결과 HUG 규제보다 분양가상한제에서 더 높은 분양가를 받을 수 있다는 관측도 나오면서 혼란이 가중되고 있다. 그 결과 조합들이 분양가 예측을 하지 못해 분양 일정이 무기한 연기되는 등 분양가 상한제 적용 이후 공급절벽이 현실화 되고 있다.

▲한국감정원이 택지비 검증… 감정평가사들 사이에서도 혼란

분양가 가격을 결정짓는 가장 큰 요인인 토지가격 평가에 대한 세부기준이 마련되지 않아 감정평가업체 사이에서도 혼란이 가중되고 있다. 

종전까지는 택지비 산정의 기준이 되는 감정가격을 지방자치단체장이 지정한 2개 이상의 감정평가법인이 산정했지만, 이제는 한국감정원의 검증을 거쳐야 한다. 감정원이 해당 택지비가 적절하지 못하다고 판단하면 가격을 정한 감정평가법인은 토지가격 감정을 다시 진행해야 한다. 문제는 감정원에서 토지가산비를 얼마나 인정해줄지 여부에 달렸다. 

실제로 분양가 상한제 적용 여부를 검토하고 있는 서초구 신반포3차·경남 재건축조합은 가산비에 따라 상반된 결과가 나왔다. 이 곳은 일반분양가를 3.3㎡당 4천891만원으로 HUG의 분양보증서를 발급받았다.

이에 조합이 다수의 감정평가사에 의뢰한 결과 분양가상한제 적용시 토지가산비를 표준지 공시지가의 2배로 계산할 경우 3.3㎡당 5천588만원 선으로 책정될 것이란 분석이 나왔다. 하지만 가산비를 1.5배로 계산하면 3.3㎡당 4천500만원조차 되지 않는다. 조합은 현재 토지에 대한 감정평가를 진행하고 있다. 9월 중으로 감정평가가 끝나면 비교분석해 분양방식을 정할 계획이다. 

조합 관계자는 “서울시청과 서초구청이 이달 초 각각 감정평가사 1명씩 선정해 평가를 진행 중”이라며 “사전에 다수의 감정평가사에 의뢰해 시뮬레이션한 결과 HUG가 제시한 분양가보다 높은 금액을 받을 것으로 내다봤지만, 정부가 택지비를 공시지가보다 과연 얼마나 더 높게 책정할지 의문”이라고 말했다.

HUG가 3.3㎡당 2천978만원의 일반분양가를 제시한 서울 강동구 둔촌주공 아파트 역시 택지비가 상한제 적용여부를 결정지을 전망이다. 둔촌주공 조합이 한국미래전략연구원에 의뢰한 ‘분양가상한제 연구 용역 보고서’에 따르면 둔촌주공이 상한제를 적용받을 경우 3.3㎡당 최저 2천842만원에서 최고 3천561만원의 분양가 심사 신청이 가능한 것으로 분석됐다.

한국감정원이 가산비를 얼마나 인정해 줄지 여부에 대해서도 감정평가사들 사이에서도 혼란이 오가고 있다. 다만 최근 표준지공시가격 현실화율을 고려했을 때, 가산비가 2배를 넘지 않을 것이란 관측이다. 

한 감정평가사는 “지난 2014년 이후 적용된 사례가 없어 한국감정원 검증 과정에서 가산비를 얼마나 인정해줄지 여부를 알 수 없어 감정평가사들 사이에서도 혼란이 많다”며 “올해 국토부가 발표한 표준지 공시지가 현실화율이 평균 65.5%임을 감안했을 때 가산비가 1.5배 정도로 될 것으로 내다보고 있지만, 한국감정원에서 구체적인 기준이 나오지 않아 사례가 나오기 전까지 정확한 예측이 어렵다”고 말했다.

▲공급절벽 우려 현실화… 조합들, “첫 사례 나올 때가지 몸 사리자”

분양가 상한제가 적용되면서 분양가 예측이 불가능해지자, 조합들이 몸 사리기에 나서 공급절벽 우려가 현실화되고 있다. 상한제 적용을 받는 단지들 대부분 분양일정을 계속 미루고 있는 상태다.

실제로 9월은 통상 분양 성수기로 꼽히지만 올해 서울 청약시장은 얼어붙었다. 부동산업계에 따르면 이달 말까지 서울 새 아파트 분양 물량은 0가구로 조사됐다. 

이에 올해 서울의 공급 절벽 우려가 현실화 되고 있다. 특히 둔촌주공, 신반포3차 등 분양가 상한제 유예기간 종료 전 HUG 분양보증서를 받은 단지들의 분양 여부도 불투명한 상태다. 9월 중으로 입주자모집공고를 내지 못하면 보증서의 유효기간이 종료돼 분양가 상한제를 적용받게 된다. HUG의 분양보증서의 유효기간은 2개월이다.

두 조합 모두 ‘상한제냐, HUG(주택도시보증공사) 분양가냐’를 놓고 이해득실 검토하는 중인데 9월 중으로 결론을 내지 못하면 분양가 상한제를 적용받는다. 이 경우 분양가 상한제를 적용받은 분양가가 당초 조합의 예상보다 현저히 낮을 경우 분양일정이 연기될 가능성이 높다. 업계에서는 연내 분양예정 단지들도 줄줄이 연기될 것으로 예상하고 있다. 

분양가 상한제의 규제 수위가 명확히 나오지 않아 분양가에 대한 예측이 불가능한 상황에서 첫 사례가 되지 않기 위해 몸을 사리는 분위기다. 정부의 규제가 지속적으로 강화되고 있는 상황에서 시범케이스가 될 경우 피해가 클 것으로 보고 있기 때문이다. 

서울에서는 하반기에 광진구 자양 코오롱하늘채, 동대문구 이문1구역, 은평구 역촌1구역, 성북구 동선2구역, 성북구 장위6구역, 영등포구 1~2구역 등에서 분양이 예정돼 있지만, 대부분 일반분양 시기를 확정하지 못했거나 내년으로 일정을 연기하고 있다.

강북의 한 재개발 조합장은 “정부가 명확한 가이드라인 없이 그저 분양가를 기존보다 낮추겠다고만 밝혀 섣불리 분양일정을 잡지 못하고 있다”며 “일반분양가는 조합원의 분단금과 직결되기 때문에 실제 사례가 나오기 전까지 대부분 조합들이 쉽사리 움직이지 못할 것”이라고 말했다.



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