부담금 액수 커지고, 개별조합원 배분기준도 없어
국토부 “조합이 해결하라” 원론적 답변만 쏟아내

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 상가주택 및 상가조합원 재건축부담금 제도개선에 미온적인 국토교통부를 향한 비판 목소리가 커지고 있다. 지난해부터 아파트조합원에 비해 상가조합원의 초과이익이 상대적으로 크게 부풀려져 더 많은 부담금을 분담할 가능성이 높다는 지적이 나오고 있는데도 여전히 제도개선에 손을 놓고 있어서다.

현행 기준에서는 상가조합원의 개시가격이 ‘0원’으로 간주되기 때문에 수억원의 개시가격을 인정받을 수 있는 아파트조합원에 비해 상가조합원은 재건축부담금을 많이 부담할 것이라는 우려가 높다.

때문에 이대로 사업을 진행할 경우 조합이 재건축사업의 기본 토대인 형평성 논란에 휘말릴 수 있다는 점에서 정부가 조합 내 혼란을 방치하고 있다는 지적이 나온다. 

▲A재건축단지 상가조합원 민원에 국토부 “조합이 해결하라”원론 답변

국토부의 이 같은 복지부동 방침은 최근 서울 A재건축조합 조합원이 국토부에 제기한 민원회신 내용을 통해 드러났다.

이 조합원은 국토부에 전달한 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률 개선 민원 요청 건’을 통해 “상가의 경우 상가조합원의 개시시점 가격으로 계상돼야 하는 공시가격이 없는 관계로 아파트를 분양받는 상가조합원들이 아파트조합원보다 현저히 많은 재건축부담금을 부담해야 하는 어처구니 없는 상황이 예측되고 있다”며 “아파트조합원 또는 아파트를 분양 받는 상가조합원이 모두 수용할 수 있는 형평성 있는 행정이 실현될 수 있도록 제도개선을 요청드린다”며 해법 마련을 촉구했다. 

특히 이 조합원은 구체적 해법의 예시로 “상가조합원들의 개시시점 가격이 되는 공시가격이 없다면 국세청 기준시가를 적용하는 등 (별도의 기준을 마련해) 상가조합원들만 피해를 보는 상황이 발생하지 않도록 합리적 기준을 마련해 달라”고 부탁했다. 

하지만 국토부는 이에 대해 “조합 내부 기준을 통해 해결하라”는 원론적 답변만 내놓은 상태다. 

국토부가 지난 6월 하순 내놓은 민원답변 내용에 따르면, “재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제4조에 따르면 조합원별 재건축부담금 분담기준은 조합이 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초해 조합원별 재건축부담금의 분담비율을 결정하도록 하고 있다”며 “따라서 사업시행주체인 조합이 조합원간 분담금의 분담에 있어 상가소유 조합원이 주택소유 조합원에 비해 상대적으로 불이익이 발생하지 않도록 합리적 분담비율을 결정해야 할 것으로 판단된다”고 회신했다.

즉, 분담비율 결정의 주체가 조합이므로 개별 조합원 분담비율에 국토부가 일일이 관여할 필요가 없다는 얘기다.  

현행 재건축초과이익환수법 시행령 제4조2항에서는 “조합은 △조합원별 개시시점 부과대상 주택의 가격 △종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액 △조합원별 관리처분계획상 청산금 등을 고려해 산정된 조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초해 조합원별 재건축부담금의 분담 비율을 결정해야 한다”고 명시하고 있다. 

국토부 관계자는 “관련 법률 조문에 따르면 국토부의 업무는 전체 재건축부담금액을 조합에 통지하는 선에 그친다”며 “이 때문에 국토부에서 고지된 전체 재건축부담금액을 개별 조합원에게 배분하는 것은 해당 재건축조합에서 할 일이다”고 선을 그었다. 

▲업계 전문가 “전체 재건축분담금액이 커지는 게 문제… 조합 혼란 100%”

업계 전문가들은 앞으로 혼란 발생이 분명하다는 점에서 국토부의 제도개선이 시급하다는 입장이다. 조합원 간 형평성 붕괴로 조합 내 혼란을 피할 수 없다는 것이다. 

특히 현행 기준이 그대로 유지될 경우 상가주택 및 상가조합원의 개시가격이 반영되지 않아 그만큼 전체 재건축부담금 총액이 늘어나 과대계상 되는 게 문제라고 지적한다. 예컨대 개시가격 1억원의 50명 상가조합원이 아파트 분양을 결정했다면, 초과이익 총액 중에서 50억원만큼 제외돼야 하는데 현행 기준에서는 이게 불가능하다는 것이다. 

현행 재건축부담금 산식은 다음과 같다. ‘재건축부담금 = [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율’이다. 다른 요인들이 고정돼 있다고 할 때, 조합원의 출자자산인 개시시점 주택가액이 클수록 재건축부담금이 줄어드는 구조다. 정반대로 개시시점의 주택가액이 줄어들면 재건축분담금 총액이 커져 조합 전체의 부담이 커지게 된다. 

이렇게 커진 재건축부담금 총액을 개별 조합원들에게 어떻게 배분할 것인지도 문제다. 현행 기준에서는 사실상 갈등의 요인이 될 문제를 조합에게 전가시켜 놓은 상태다. 

재건축부담금 납부의무자를 밝힌 재건축초과이익환수에 관한 법률 제6조제1항에서는 “재건축사업을 시행하기 위해 조합은 이 법에서 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있다.

제3항에서는 “재건축부담금을 납부해야 할 의무가 있는 조합은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려해 제14조에 따른 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 제15조에 따라 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정해 이를 관리처분계획에 명시해야 한다”고 밝히고 있다.

한 업계 전문가는 “현재 대부분의 재건축 현장들이 재건축부담금 부과 전 단계여서 갈등이 표면화 된 게 없다는 점에서 조용할 뿐, 상가조합원들이 많은 곳들은 언젠가 폭발할 폭탄을 안고 있는 셈”이라며 “현재까지 이 문제를 해결할 특별한 해법이 없다는 점에서 조합 운영을 하되 일단 이 문제는 덮어놓고 진행하는 추세”라고 현장 분위기를 전했다.