[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 도입을 추진 중인 ‘재건축조합원 2년 실거주의무제’가 재건축사업 자체를 중단시킬 태풍의 눈으로 부상하고 있다. ‘재건축조합원 2년 실거주의무제’란 재건축 토지등소유자가 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에만 조합원 분양권을 부여하겠다는 것으로, 이를 충족시키지 못한 토지등소유자는 현금청산자로 자동 분류된다. 

태풍급 파괴력이 거론되는 이유는 현금청산자가 급증하고 이에 따라 재건축사업에 도미노식 파장을 불러일으킬 것으로 예상되기 때문이다. 현금청산자 급증→현금청산금 대출액 증가→이자 비용 증가→조합원 부담금 증가 형태로 사업에 악영향을 끼칠 것이란 분석이다. 

강남 핵심지의 경우 현금청산금에 따른 조합원 부담만 억대에 이를 것으로 예상되고 있다. 아파트 가격이 비싼 곳일수록 현금청산금이 커지고, 줄줄이 이자 비용 증가, 조합원 분담금 증가로 이어진다는 것이다. 압구정특별계획3구역의 경우 조합원당 1억원의 현금청산 비용이 추산되고 있다. 공사비 및 별도의 사업비를 제외하고 현금청산에 따른 비용만 1억원이다. 

재건축 아파트에서 2년 이상 거주가 어려워 현금청산자가 될 가능성이 높은 토지등소유자는 대략 전체 토지등소유자의 25%로 예상되고 있다. 노후화에 따라 해당 아파트에 살 의향이 없거나, 직장 및 해외체류 등 다양한 이유로 인해 실제 거주할 수 없는 경우다. 외부거주자가 투자용으로 구입한 경우에도 고액의 전세보증금 반환이 어려워 현금청산자로 분류될 것이란 예상이다.  

나아가 2년 실거주의무제는 조합설립 단계에서부터 사업에 제동을 걸 것이라는 점에서 타격을 우려하는 목소리가 높다. 토지등소유자들이 사업추진파와 반대파로 나뉘어 극심한 갈등이 벌어지고, 이 과정에서 2년 실거주가 불가능한 25% 안팎의 현금청산 예정자들이 조합설립에 강하게 반대할 것이란 얘기다. 조합이 설립되면 재건축 지위 양도금지 규정에 적용돼 팔지도 못한 채 꼼짝없이 현금청산을 기다려야 하기 때문이다. 

이 때문에 전문가들은 반드시 연내 조합설립인가 신청을 해야 한다고 강조한다. 2년 실거주의무제가 포함된 도정법 개정안 내용에 따라 법 시행 전 조합설립 신청을 하면 규제 대상에서 제외되기 때문이다. 

재건축 조합원 2년 실거주의무제는 정부가 지난 6ㆍ17 대책을 통해 도입을 공식화한 상태로, 현재 더불어민주당 조응천 의원이 지난 10일 이 내용을 담아 ‘도시 및 주거환경정비법’개정안을 대표발의한 상태다. 

2년의 실거주의무제가 위헌이라는 주장까지 나오고 있지만, 여권에서는 입법을 강행할 방침이다. 조응천 의원실 관계자는 2년 실거주의무제 도입 필요성에 대해 “외부인이 다른 곳에 살면서 투자용으로 매수한 뒤 재건축조합원이 돼 혜택을 누리는 걸 막자는 취지”라며 “그래서 그 기간을 최소 2년은 살아야 한다고 규정한 것”이라고 말했다.

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