청산금 폭증에 사업비 부담… 상가 소유자들도 손해
12월 법개정 앞두고 토지등소유자 조합설립 속도전

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축 분양권을 받기 위해 2년 이상 실거주해야 한다는 6·17대책 발표의 후폭풍이 거세다. 대책 발표 후 뒤늦게 6·17대책의 파괴력에 놀란 재건축 토지등소유자들이 올해 연말까지 조합설립을 위한 속도전에 돌입했다.

올해 말 시행이 예상되면서 그 전까지 조합설립 신청을 못할 경우, △분양가상한제로 인한 수입 감소 △재건축 조합원 지위 양도 금지 △2년 거주의무제에 따른 현금청산자 급증 현상 등 각종 규제가 맞물리면서 재건축사업이 사실상 물 건너 갈 것이라는 관측에 추진위들의 발걸음이 빨라지고 있다. 

▲압구정동 현금청산금만 무려 3조… 조합원당 1억원 이자 부담

예상을 뛰어넘은 재건축 조합원 2년 실거주의무제의 파괴력에 놀란 추진위들의 조합설립 행보가 빨라지고 있다. 

6·17대책 발표 당시만 해도 단순한 투기 방지책의 의미로 이해했지만, 현실 상황의 재건축사업 매커니즘에 대입해 분석해 보니, 2년 거주의무제에서 파생되는 파괴력이 만만치 않다는 평가다. 

업계에서는 강남권 재건축아파트의 경우 2년 실거주기간을 채우지 못하는 비율이 전체 토지등소유자의 약 25%로 매우 클 것이라고 본다. 노후한 재건축아파트의 특성상, 생활이 불편해 해당 아파트에서 살 의향이 없거나, 직장 및 해외체류 등으로 아예 거주할 수 없는 경우가 적지 않기 때문이다. 여기에 처음부터 외부거주자가 투자용으로 구입한 아파트도 상당수에 이르는 것으로 알려지고 있다.  

문제는 2년 거주의무제 시행은 곧 이 25%의 소유주들을 현금청산자로 만든다는 점이다. 25%나 되는 큰 숫자가 청산자가 된다는 의미는 곧 거액의 청산금을 부담해야 하고, 이에 따라 수반되는 거액의 이자 비용을 남겨진 조합원들이 부담해야 한다는 것이다. 

특히, 고가 재건축아파트가 포진한 강남권 재건축아파트에 이 규제가 적용될 경우 그 후폭풍은 더 커진다. 아파트 한 채가 30억원에 육박하는 강남구 압구정특별계획3구역의 경우 공사비와 별도로 현금청산에 따른 이자 부담 비용만 조합원당 1억원이 될 것으로 추산하고 있다. 

예컨대 압구정3구역의 토지등소유자는 약 4천명인데, 이중 25%인 1천명이 2년 거주의무 기간을 채우지 못할 것으로 추정하고 있다. 사업시행인가 이후 분양신청 시한이 종료되는 순간 1천명이 현금청산자가 되면 이들에게 돌려줄 청산금은 무려 3조원이다(30억원×1천명).

3조원의 청산금을 금융기관에서 연 이자율 3%로 조달하면 연간 이자 비용은 900억원이 발생한다. 즉, 후분양으로 3년 내지 4년 후 분양수입이 들어올 때까지 연간 900억원의 이자를 남겨진 3천명의 조합원이 부담해야 하는 것이다. 

이에 따라 3년의 경우 2천700억원, 4년의 경우 3천600억원으로 이자 비용은 급증한다. 이를 평균해 대략 3천억원이라고 할 때 3천명의 조합원이 3천억원의 이자 비용을 부담해야 한다. 결국, 현금청산에 따른 비용 부담만 조합원당 1억원을 부담해야 한다는 계산이 나온다. 

▲전문가 “정답은 올해 안에 조합설립 하는 것”

전문가들은 오는 12월 이내에 창립총회를 개최, 올해 안에 조합설립을 신청해 2년 실거주의무제를 피하는 게 상책이라고 조언한다. 조합설립을 올해 안에 못해 2년 거주의무제를 적용받을 경우 단지 내 갈등이 심화돼 재건축 추진이 더욱 요원해질 것이란 관측이다. 

우선 2년 거주의무제 때문에 조합설립에 반대하는 토지등소유자들이 증가해 사업지연 가능성이 더욱 높아진다. 강제로 현금청산을 받게 될 상황을 순순히 받아들여 조합설립에 동의할 소유주는 없을 것이기 때문이다. 전체 토지등소유자의 75% 이상이 동의해야 조합설립이 가능한데, 2년 거주를 안 한 소유주들이 많다는 점에서 사실상 조합설립이 어려워질 것이라는 예상이 많다. 

전문가들은 상가 소유주들에게도 손해가 될 것이라고 조언한다. 최근 상가 소유주들도 아파트 분양을 받을 수 있는데, 사업 추진이 안 될 경우 아파트 분양 기회를 잃게 되기 때문이다. 상가 소유주의 2년 거주의무 적용 여부에 대한 유권해석은 아직 나온 게 없는데, 이러한 이유 때문에라도 법 시행 전에 조합설립을 해 이 같은 논란의 대상에서 벗어나야 한다는 지적이다. 

재건축사업에 참여하는 조합원들도 부담이 커진다. 최근 신축아파트 가격이 수직상승 중이기 때문에 조합원 분양신청 비율은 높은 수준에 이르고 있다. 특히 강남 재건축조합의 경우 조합원들의 분양신청 비율은 거의 100%에 육박한다. 즉 현금청산자가 거의 없다는 의미로, 이번 2년 거주의무제를 적용받지 않으면 현금청산 이자 비용을 물 가능성도 없다. 

현금청산자가 많아질 경우 일반분양 물량이 증가하지만, 그렇다고 조합의 수입이 크게 늘어나는 것도 아니다. 분양가상한제 적용으로 분양 수입 증가를 기대할 수 없기 때문이다. 

한 정비사업 전문가는 “오는 12월 이전에 조합설립을 하지 못할 경우 거액의 현금청산, 재건축 조합원 지위양도 금지, 분양가상한제 등 각종 규제들에 막혀 장기간 사업이 중단되는 상황을 맞게 될 것”이라고 말했다.