최대 30%까지 상향했지만 사업지연 등 우려 분위기에 냉담
서울시 “규제 많아 시행령 한도까지 올리기엔 무리” 판단

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 임대주택 물량 확보를 위해 수도권 재개발사업의 임대주택 의무비율 한도를 최대 30%까지 상향조정했지만, 지방자치단체들의 반응은 냉담하다. 개정된 시행령에도 불구하고 대부분의 지자체가 임대주택 의무비율을 상향하지 않았다.

임대주택 공급확대에 대한 정부의 입장에 대해서는 공감하지만, 무리하게 임대주택 의무비율을 상승시킬 경우 사업성 악화와 사업지연 등 재개발사업에 차질이 생길 것을 우려해서다.

적극적으로 임대비율을 상향하겠다는 입장을 고수해 왔던 서울시 역시 입장을 바꿔 큰 상향 없이 현행 기준인 15%을 유지하기로 했다. 다만 자치구의 권한을 상향해 지역에 따라 10%까지 추가할 수 있어 최대 25%까지 임대비율이 늘어날 수 있다.

▲경기도, 인천 재개발 의무 임대 비율 상향 없이 5% 유지

정부가 수도권 재개발 사업 임대주택 의무비율 한도를 30%까지 올렸지만, 경기도와 인천은 현행 5%로 유지하기로 했다. 임대 비율 상향으로 인한 사업성 악화, 사업지연 등을 우려한 조치다.

경기도는 지난달 27일 ‘재개발사업의 임대주택 건설비율(안)’을 행정예고하고 이번 달 17일까지 의견수렴을 진행했다. 이번 행정예고는 24일부터 개정된 도정법 시행령 등이 적용됨에 따라 재개발사업의 임대주택 건설비율이 상향되는 것에 대한 위임규정을 마련한 것이다.

도는 인구 50만명 미만의 시장·군수는 재개발사업의 임대주택을 5~20% 범위 내에서 임대주택의 수요와 공급 등을 고려해 고시하도록 했다. 시장·군수가 별도로 고시하지 않는 경우 현행 기준과 동일하게 5%를 적용한다. 상업지역의 경우 시장·군수가 2.5%까지 완화해 고시할 수 있으며, 별도의 고시가 없으면 2.5%를 적용하기로 했다.

인천시 또한 지난 14일 현행과 같은 기준인 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 개정안을 고시했다. 개정안에 따르면 재개발사업의 경우 의무로 지어야 하는 임대주택의 건설비율은 5%, 주거환경개선사업의 경우 20%를 적용하기로 했다. 나아가 정비구역 내에 학교용지를 확보해야 하거나 상업지역에서 추진되는 재개발사업의 경우 임대주택 건설비율은 2.5%을  적용한다. 

시행령 개정에도 불구하고 경기도와 인천시는 임대 비율을 사실상 기존대로 최저비율을 유지한 것이다. 정부가 재개발사업의 공공성을 높이고 수도권 임대주택 확보를 위해 시행령을 개정했지만, 지자체는 임대 비율을 상향할 경우 재개발사업 추진 자체가 힘들어질 것을 우려했다. 임대주택 비율이 늘어나면 그만큼 일반분양이 줄어들어 사업성 악화로 이어지는 만큼 재개발사업에 타격이 크다. 

또한 임대주택 비율이 변경되면 정비계획부터 다시 수립해야 하는 만큼 그로 인한 사업지연도 불가피하다. 이에 경기도와 인천시는 임대비율을 상향하지 않고 현행대로 유지하기로 한 것이다.

경기도와 인천의 경우 지난 2015년 임대주택 의무비율이 시장·군수가 15% 범위 내에서 자율적으로 결정할 수 있도록 변경되자 대폭 완화한 바 있다. 특히 인천은 2015년 당시 임대주택 의무건설 비율을 0%로 고시하면서 파격적인 행보로 재개발사업 활성화에 앞장섰다. 

경기도 관계자는 “재개발사업이 원활하게 추진되지 않는다면 임대주택은 물론, 주택 공급자체가 차질이 생기게 된다”며 “기존 재개발사업에 지장 없이 최저 비율을 상향하지 않고, 각 지역 상황에 따라 지자체가 적절히 조절할 수 있도록 한 것”이라고 말했다.

▲끝까지 고민한 서울시… 임대비율 최대 25% 적용키로

마지막까지 고심하던 서울시는 지난 24일 개정된 시행령 적용 당일 ‘재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’을 행정예고하면서 임대주택 의무비율을 현행 15%를 유지하기로 결정했다. 상업지역의 경우 5%를 적용키로 했다. 다만 각 자치구가 주택수급 안정이 필요한 경우 추가할 수 있는 임대주택 의무비율은 현재 5%에서 10%로 올렸다. 정리하면 서울시 재개발사업 임대 비율은 최대 25%까지로 기존(20%)보다 5%상승했다. 

서울시 관계자는 “의무비율은 조만간 고시할 예정으로 전문가 자문 등을 받은 결과 분양가 상한제나 소형 주택 건설 의무 등 현재도 규제가 많아 시행령 한도까지 올리기엔 무리가 있을 것으로 판단했다”며 “입장 변화가 있다기보다는 종합적인 상황을 고려해 합리적으로 결정한 것”이라고 말했다.

업계에서는 서울시가 지금까지 임대주택 의무비율을 이전 시행령의 최고 한도인 15%로 정했던 만큼, 정부 정책에 따라 최고 한도인 20%까지 올릴 것으로 예상했다. 서울시가 추가로 부과할 수 있는 비율인 10%를 적극적으로 활용하겠다고 입장을 밝힌 바 있어, 지역에 따라 재개발 임대주택 비율을 최대치인 30% 적용할 것으로 내다봤다.

실제로 임대 비율 상승을 우려해 이를 피하고자 용산구 한남2구역과 동작구 흑석11구역, 은평구 불광5구역 등에서 최근 코로나 확산 우려에도 총회를 강행하면서 사업시행인가 신청을 마친 바 있다.

하지만 서울시가 최근 정비사업에 대한 규제 완화 움직임을 보이고 있어 예상보다 상승폭이 높지 않았던 것으로 내다보고 있다. 나아가 시가 공공재개발을 적극 장려하고 있기 때문에 임대 비율 상향이 부담으로 작용했다는 분석이다.

공공재개발은 규제완화에 따른 용적률 상승분의 절반 이상을 임대주택과 공공분양주택으로 기부채납 해야 하는데, 임대 의무비율까지 높아지면 과도한 임대주택 건립이 조합들에게 부담으로 작용해 공공 도입을 유도할 메리트가 그만큼 떨어지기 때문이다. 

정비업계 관계자는 “공공재개발 역시 높은 임대주택 비율로 인해 해제구역을 제외하고 큰 관심을 가지지 않는 상황에서 무리하게 임대주택을 높이게 되면 공공재개발까지 외면 받을 가능성이 크다”며 “서울시 역시 최근 공급 위축을 우려해 정비사업 완화 움직임을 보이고 있는 만큼 임대비율을 크게 상향하지 않은 것”이라고 말했다.