“주거개선 효과없고 예산만 낭비”… 도시재생 무용론 급부상
“주거개선 효과없고 예산만 낭비”… 도시재생 무용론 급부상
도시재생사업 카드 실효성 논란 가열
  • 최진 기자
  • 승인 2020.10.12 11:09
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전문가들 “민간투자 이어지지 않아 사업에 한계”
용적률·세제 지원 통해 민간참여 이끌어 내야

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 서울도심 주택공급을 위해 마련한 공공재개발이 활력을 얻으면서 도시재생사업에 대한 반성론이 재조명 되고 있다. 도시재생 활성화지구로 사업이 완료되거나 진행 중인 마을의 주민들이 도시재생 대신 공공재개발을 추진해달라고 민원을 제기하고 나섰기 때문이다.

특히, 서울 도시재생 1호사업지로 선정된 창신·숭의동 주민들은 도시재생사업이 완료된 후에도 주거환경 개선효과가 미미하고 기반시설이 미흡해 화재나 응급상황 발생 시 주민의 생명까지 위협받는 상황이라고 호소하며 공공재개발 민원·청원에까지 나섰다.

▲도시재생사업 실효성 논란… 마중물 역할 실패

정부는 원주민 내몰림 현상과 집값 상승 등을 이유로 재개발·재건축 정비사업을 억누르면서 그 대안으로 도시재생사업 카드를 꺼내들었다. 하지만 도시재생사업이 완료된 후에도 주거개선 효과가 미미하다는 지적이 일면서 실효성 논란이 지속적으로 제기되고 있다.

도시재생사업은 쇠락한 지역에 공적재원을 전략적이고 집중적으로 투입해 지역사회 활력을 회복하고 민간투자를 견인하는 ‘마중물’역할을 하도록 설계돼 있다. 따라서 도시재생은 민간투자를 견인하는 결실을 맺어야 하지만, 대부분의 도시재생은 공적재원을 일부 선정지역에 쏟아 붓는 정도로 사업이 마무리되고 있다.

한국건설산업연구원이 올해 초 발표한 ‘민간참여 도시재생사업 활성화방안’에 따르면 대도시에서 추진 중인 도시재생사업 28곳 중 절반이 공적재원만 투입되면서 사업이 완료됐다. 문제는 사업이 완료된 이후 추가적인 민간투자가 이뤄지지 않아, 사업종료 시점부터는 지역 낙후도가 개선되지 않는다는 것이다. 

민간투자가 이뤄진 나머지 절반도 도시재생사업을 통해 새롭게 민간투자가 이뤄진 것이 아니라는 점에서 도시재생사업의 한계가 드러났다는 분석이 나왔다.

결국 공적자금을 투입하고 기반시설을 정비해 지속적인 민간투자와 지역 활성화를 꾀했지만, 실질적인 낙후도 개선에는 실패하면서 도시재생의 무용론에 힘을 실리게 됐다. 또 공적재원이 투입되지 않은 구역은 노후 상황이 방치되고 있어, 공가나 위험시설 등이 늘면서 지역 슬럼화와 주민안전을 위협하는 수준에까지 이르고 있다.

▲빌라업자도 외면하는 도시재생… ‘빈집 양성정책’오명

서울연구원이 지난해 발표한 ‘마을재생 위한 서울시 빈집 실태와 관리방안’에서도 민간투자와 관련한 실효성 논란이 제기됐다. 연구원은 도시재생사업이 진행된 현장이 그렇지 않은 타 주거지보다도 건물신축 실적이 현저히 떨어지고 있다고 지적했다.

수백억의 예산 투입에도 불구하고 민간투자가 이뤄질만한 기반을 마련하는 것에는 실패했다는 분석이다. 재개발 해제구역의 경우 신축빌라로 인한 난개발이 문제였는데, 도시재생사업이 진행된 곳은 민간투자에 의한 난개발조차 이뤄지지 않는다는 것이다.

도시재생사업으로 낙후된 지역을 재생하는 방안으로는 정비사업이 대안으로 거론됐다. 주택산업연구원은 지난 2018년 ‘서울시 주택노후도 현황분석 및 시사점’자료에서 정부의 도시재생사업이 일부 지역에 편중되고 있는 점을 꼬집었다.

정부가 정비사업을 가로막아 저층주거지 밀집지역의 경우 주택노후화가 심각하지만, 일부 지역은 도시재생사업지로도 선정되지 못해 쇠락한 상태로 방치되는 것이다. 도시재생사업 선정이 소수지역에 한정되다보니, 공모신청 과정에서 사업성과를 드러낼 방안이 없는 지역은 낙후·방치·슬럼화가 지속되는 상황이다.

연구원은 도시재생사업 특성상 단기간에 가시적인 성과를 드러내지 못하기 때문에 도시재생을 대신해서 낙후된 지역을 재생할 수 있는 방안을 찾아야 한다고 밝혔다. 그러면서 용적률·건폐율 인센티브, 용도변경, 세제지원 등을 통해 낙후지역 개선을 위한 민간의 참여를 활성화해야 한다고 강조했다. 또 주민 주거환경 개선이 시급한 지역의 경우 정비사업을 병행할 수 있도록 도시재생 정책의 수용력을 확대해야 한다고 덧붙였다.

정비업계 관계자는 “정부가 도시재생사업을 재개발·재건축의 대안으로 삼기 위해 매년 지역과 자금을 확대해왔지만, 공공만능주의로는 진정한 의미에서의 도시재생이 불가능하다는 것을 지난 5년간 사례에서 확인할 수 있다”며 “도시재생의 실효성은 과거의 도시를 억지로 연명하게 하는 것이 아니라, 새로운 시대에 부합하는 도시로 다시 태어나게 할 때 나온다”고 말했다.



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