청천2구역 “조합원 분담금 억대… 불가피한 선택”
케이원임대리츠 “계약 위반… 780억원 물어내라”

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 업계에 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(舊 뉴스테이)의 일반 재개발 전환 사례가 속속 증가하고 있는 가운데 인천 부평구 청천2구역 재개발조합과 케이원청천2뉴스테이위탁관리부동산투자회사(케이원임대리츠) 간 소송이 시작되면서 그 판결 결과에 귀추가 주목되고 있다.

소송을 제기한 원고는 케이원임대리츠, 피고가 청천2구역 재개발조합이다. 일반 재개발 전환 초기부터 사업지를 잃은 임대리츠 측의 소송 가능성이 예상됐는데, 실제로 그 첫 번째 사례가 나온 것이다.

소송의 명칭은 ‘위약벌 등 청구의 소’로써, 일반분양 물량을 모두 케이원임대리츠에게 매각하기로 한 계약을 조합이 지키지 않았기 때문에 조합에게 그에 따른 위약벌 등을 청구한다는 내용이다.  

▲케이원임대리츠 “엄연한 계약 위반, 위약벌 780억원 달라”

한국토지신탁이 참여해 리츠 실무를 담당하고 있는 케이원임대리츠는 지난 1월 서울중앙지법에 ‘위약벌 등 청구의 소’를 제기했다. 위약벌 786억원 및 승소할 경우 이에 수반되는 이자를 청구하는 내용이다. 

엄연히 계약 위반을 했기 때문에 임대리츠가 조합에게 건네기로 했었던 매매대금 약 7천860억원의 10%인 786억원을 달라고 요청한 것이다. 

2017년 2월 조합과 케이원임대리츠 간에 체결한 매매계약서 제13조 제4항에서는 “본조 제1항에 따라 매수인이 본 계약을 해제하는 경우, 매도인은 매수인에게 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 위약벌로 지급해야 한다”고 규정돼 있다.

여기서 제13조 제1항 내용은 ‘약정의 중대한 위반’ 등 소정의 해제 사유를 명시하고 있으며, 매도인은 조합, 매수인은 케이원임대리츠다. 즉, 조합이 중대한 계약 위반을 했으니 그에 따른 위약벌 금액을 지급하라는 주장이다. 

케이원임대리츠 측은 아울러 손해배상 청구도 진행할 예정이다. 추가적인 입증을 통해 손해액을 확정, 청구하겠다는 방침이다. 

케이원임대리츠는 공익적 목적의 뉴스테이 조합이 분양가 상승의 이익을 위해 공공의 지원과 협조를 배신했다는 주장도 내세우고 있는 것으로 알려졌다. 분양가 상승 이익을 누리기 위한 조합의 행위 때문에 ‘중산층 주거안정’이라는 공익적 목적 달성도 불가능하게 됐다는 것이다. 

케이원임대리츠 관계자는 “조합은 자신들에게 유리하니까 나름 최선의 길을 선택해 그들의 길을 가고 있는 것으로, 우리도 그것을 인정한다”며 “그래서 처분금지가처분 신청처럼 공사 및 일반분양 등을 막을 수 있는 방법이 있음에도 불구하고 사업이 계속 진행될 수 있도록 배려하고 있는 것”이라고 말했다. 그는 “다만, 그만큼 사업이익이 증가하는 행위를 했기 때문에 그 선택에 따른 책임도 져야 한다”고 덧붙였다.    

▲조합 “조합원 1억원 이상 분담금 발생할 판… 불가피한 선택”

청천2구역 조합에서는 일반 재개발사업으로의 전환이 ‘불가피한 선택’이었다는 점을 항변하고 있다.

비례율이 40~50%까지 추락하고, 조합원들이 분담금으로 1억원 이상을 부담해야 하는 상황에 처할 만큼 사업이 곤두박질치고 있는 상황에서 탈출구가 필요했다는 것이다. 

특히 조합은 미비한 제도에 대한 개선을 예전부터 요구해 왔다는 점을 강조하고 있다. 뉴스테이 제도가 충분히 무르익지 않은 상태인데도 불구, 2015년 무리하게 첫 시범사업을 시작하면서 문제가 시작됐다는 것이다.

당시 뉴스테이가 정부 정책사업이라는 점에서 사업실적을 내야 하는 공공은 사업을 빨리 진행할 것을 요구했고, 이 과정에서 충분히 검토해야 했던 내용들까지 무시한 채 사업을 진행할 수밖에 없었다는 것이다.

현재 위약벌 부담의 근거가 되는 ‘매매계약 체결’이라는 사실도 이런 강요된 졸속 과정을 거쳐 진행됐다는 설명이다.

즉, 제도가 완비돼 있지 않은 상황에서 충분히 내용을 검토할 수 없었고, 이주를 앞둔 상황에서 이주비 집행을 위해 어쩔 수 없이 매매계약서에 도장을 찍었다는 것이다.  

분양가 상승 욕심 때문에 뉴스테이 사업에서 탈출했다는 주장에 대해서는 “정부와 임대리츠 측에서 사업비 보전을 해줬다면 뉴스테이에 잔류했을 것”이라고 항변하고 있다. 분양가 수입에 대한 욕심 때문이 아니라 늘어나는 비용에 대한 보전을 요구했는데, 이를 묵살 당해 일반 재개발로 전환할 수밖에 없었다는 것이다. 

조합 측 관계자는 “뉴스테이 위약벌 조항은 무효”라며 “통상적인 매매계약의 경우 계약 체결과 동시에 계약금이 지급되는 게 일반적인데, 조합은 주택 전체 물량을 매도하면서 케이원임대리츠로부터 한 푼의 계약금을 받은 바 없는데도 780억원의 위약벌을 요구하고 있다는 점에서 상식적으로 용인될 수 없는 것”이라고 말했다.  

조합 측은 사업시행인가 후 매매예약, 관리처분인가 후 매매계약을 체결하는 현 뉴스테이 사업 구조 하에서는 이후에도 일반 재개발로 탈출하는 조합들이 나올 것이라고 예견한다. 

매매계약일 이후 벌어지는 이주·철거 과정에서 착공 직전까지 벌어지는 리스크에 대한 헷지 방법이 없는 한 조합원 피해를 막을 수 없다는 것이다. 

박상규 청천2구역 재개발조합장은 “사업진행 과정에서 직간접적으로 국토부와 유관기관, 케이원임대리츠 측에 사업비 증가에 따라 조합원 피해가 우려된다는 얘기를 수없이 보냈다”며 “그때 당시에는 묵묵부답으로 일관하다가 조합이 자구책 차원에서 일반 재개발로 전환하니 이제야 계약서 문구를 이유로 소송에 나서는 게 과연 온당한 일인지 묻고 싶다”고 말했다.