부실한 추정분담금 정보제공시 조합설립 동의의 효력
부실한 추정분담금 정보제공시 조합설립 동의의 효력
  • 진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
  • 승인 2020.10.12 13:10
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[하우징헤럴드] 도시정비법은 제35조 제8항 및 같은 법 시행령 제32조에서 추진위원회가 토지등소유자들로부터 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 등 추정분담금 산출과 관련한 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 규정하고 있다.

위와 같이 도시정비법령에서 추진위원회가 조합설립에 필요한 동의를 받기 전 추정 분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 규정한 취지는, 정비사업의 비용 분담에 관한 사항은 토지등소유자가 당해 정비사업의 참여 여부를 결정함에 있어 중요한 기준이 되는 것으로 토지등소유자가 정비사업으로 부담하게 될 비용을 보다 정확하게 예측할 수 있도록 하여, 조합설립 동의자의 의사결정권을 실질적으로 보장하기 위함이라고 할 것이다.

그렇다면 추진위원회가 조합설립에 필요한 동의를 받음에 있어 추정분담금 등 정보를 충분히 제공하지 않고 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우 이러한 조합설립동의는 유효할까?

이에 대해 법제처는 도시정비법 제16조 제6항에서 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 정보 등을 토지등소유자에게 제공해야 한다고 규정하고 있으므로, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정분담금 정보 등을 제공한 다음 조합설립에 필요한 동의를 받아야 함이 문언상 명백하다고 할 것이다.

이와 달리 추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금 정보 등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우에는 도시정비법 제16조 제6항에 따라 토지등소유자에게 추정분담금 정보 등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 할 것이다라고 법령해석을 한 사례가 있다.

그리고 부산고등법원은 추정분담금 등 정보제공 의무를 이행하지 않았다는 이유로 법정동의서에 의한 조합설립동의의 효력을 부인하면서 조합설립인가 처분의 취소를 구하는 사건에서

"추진위원회가 토지등소유자들로부터 조합설립 동의를 받기 전에 도시정비법 제35조 제8항에 따른 추정분담금 등 정보제공 의무를 이행한 것으로 볼 수 없고, 토지등소유자들로부터 조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보제공 의무를 이행하였음을 전제로 한 이 사건 인가처분은 위법하므로 취소되어야 한다" 판시한 바 있다(부산고등법원 2020. 5. 8.선고 201921955판결).

그러나 최근 대법원은 위와 같은 사안에서 법제처와 부산고등법원의 판결과 달리 "추진위원회가 법정동의서에 의해 토지등소유자로부터 조합설립 동의를 받았다면 그 조합설립 동의는 도시정비법령에서 정한 절차와 방식을 따른 것으로서 적법·유효한 것이라고 보아야 하고, 단지 그 서식에 토지등소유자별로 구체적인 분담금 추산액이 기재되지 않았다거나 추진위원회가 그 서식 외에 토지등소유자별로 분담금 추산액 산출에 필요한 구체적인 정보나 자료를 충분히 제공하지 않았다는 사정만으로 개별 토지등소유자의 조합설립 동의를 무효라고 볼 수는 없다고 판시했다(대법원 2020. 9. 7.선고 202038744판결).

위와 같은 대법원 판결은 추정분담금 등 정보제공을 통해 토지등소유자가 정비사업으로 부담하게 될 비용을 보다 정확하게 예측할 수 있도록 하여, 조합설립 동의자의 의사결정권을 실질적으로 보장하기 위한 도시정비법 제35조 제8항의 취지에 위배되는 측면이 다소 없지는 아니하다.

반면 도시정비법령이 시행규칙에서 법정 동의서 양식을 규정해 그 사용을 강제하고, 행정청으로서는 조합설립인가 신청시 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 하고 있으므로 행정청 입장에서는 추정분담금 등 정보제공이 있었는지 여부를 알 수 없는 점,

개략적으로라도 토지등소유자별 분담금 추산액을 산출하려면 우선 비례율이 산정되어야 하는데, 이러한 비례율 산출을 위한 정비구역 내의 토지 및 건축물(종전자산)에 대한 평가, 아파트 분양평형 및 세대수(종후자산)에 관한 대략적인 사업계획 및 분양계획의 수립, 공사비 등 총사업비 추산은 사업시행계획 수립 후 분양신청절차를 거친 다음에 관리처분계획을 수립하는 단계에서 비로소 정해질 수 있어 추진위원회가 조합설립 동의를 받는 단계에서는 정비사업 비용과 수입에 관한 대략적 추산조차도 현실적으로 어려운 점,

설령 추진위원회가 토지등소유자별 분담금 추산액이나 비례율에 관하여 어떤 구체적인 수치나 자료를 제시한다고 하더라도 그것은 예측전망치일 뿐이고, 그러한 예측전망이 합리적이고 타당한지를 행정청이나 법원이 심사하는 것은 적절하지도 않은 점 등의 현실적 측면을 고려할 때에는 수긍할 수 있는 판결이라고 본다.

주의할 점은 위 대법원 판결은 조합설립 동의를 받음에 있어 추정 분담금 등 정보가 충분히 제공되지 않더라도 이러한 점만을 이유로 조합설립 동의가 무효로 되지 않는다는 취지일 뿐 조합설립 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 정보가 전혀 제공되지 않은 경우까지 조합설립 동의가 유효하다는 취지가 아니라는 것이다.

따라서 일선 조합에서는 토지등소유자들로부터 조합설립 동의를 받기 전에 추정 분담금 산정을 위한 감정평가 등을 실시하여 토지등소유자들이 사전에 개략적 분담금 등을 예측할 수 있도록 정보를 제공해야할 필요가 있다고 할 것이다.

진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본


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