[하우징헤럴드] 지난 7·10주택안정화 보완대책중 법인을 이용한 주택투기를 근절고자 종합부동산세, 취득세 등을 인상하는 방안이 포함됐다.
이에 따라 8·12 지방세법을 개정하면서 법인의 주택취득시 취득세율은 조정대상지역이든 비조정대상이든 취득가액에 12%를 적용받게 됐다. 법 개정전 주택가격에 따라 1~3%만 내던 것에 비하면 엄청난 변화가 아닐 수 없다.
위 세율은 농어촌특별세와 지방교육세, 그리고 국민주택채권매입을 제외한 순수 취득세만 12%라는 것이다.
지방세법의 개정내용에 따르면 법인은 국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 모두 포함하도록 했다.
도시정비법(소규모주택정비법 포함)과 주택법상의 조합은 모두 지방세법 제13조의2가 적용되는 법인에 해당하므로 개정 지방세법에 따르면 정비사업이나, 리모델링사업을 위해 조합설립에 동의하지 않은 소유자 또는 현금청산자를 상대로 협의 또는 매도청구소송으로 소유권을 이전 받는 경우 엄청난 취득비용이 발생하게 된다.
그러나 8·12 지방세법 개정에 따라 지방세법 시행령을 8·28 개정 시행하면서 시행령 제28조의2에서 취득 중과세 예외를 규정했다.
도시정비법과 주택법과 관련된 예외규정은 다음과 같다.
지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 도시정비법 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.
8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.
나. 도시정비법 제2조제8호에 따른 사업시행자, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제2조제1항제5호에 따른 사업시행자, 주택법 제2조제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택.
일단 도시정비법과 리모델링조합을 제외한 주택법에 따라 설립된 조합은 조합설립에 미동의하거나, 분양신청을 하지 않거나, 분양계약을 체결하지 않은 소유자 및 분양권이 없는 조합원등 현금청산으로 조합명의로 주택을 사오는 경우 중과세율의 적용받지 않아 기존대로 주택가액에 따라 1~3%의 취득세를 내고 소유권을 이전받을 수 있을 것으로 보인다.
다만 주택을 건축법상 멸실하지 않고 부분철거후 증축하는 리모델링조합의 경우는 ‘멸실’의 의미를 “부분철거후 증축하는 것을 포함”하여 확대해석하지 않는 한 미동의자로부터 조합이 이전받는 주택의 취득세는 12%라고 밖에는 볼 수 없다.
또한 정비사업조합도 마찬가지이지만 리모델링조합의 경우 정비사업과 비교해 매도청구소송이 빨리 끝나는 절차상의 문제로(리모델링의 경우 사업계획승인전 매도청구소송이 끝나는 경우가 많음) 3년내에 착공하기 어렵다는 점을 감안하면 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외”하도록 한 단서 조항도 과도한 제한으로 보인다.
지방세법 시행령 제28조의2는 법인을 이용한 주택투기와 무관한 사업시행자의 부담을 덜어주기 위해 법개정시 누락된 예외사유를 보충하기 위해 만든 것으로 보인다. 그렇다면 리모델링조합의 주택취득도 중과세의 예외로 해야 한다.
또한 현금청산후 내·외부적인 사유로 착공이 지연되어 사업비부담이 증가된 정비사업 또는 주택법상 사업시행자에게 취득세까지 중과하는 것은 법인을 통한 투기억제라는 입법취지와 무관한 것으로 보인다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
