[하우징헤럴드] 지난 8월 4일에 발표된 서울권역 주택공급 확대를 위한 제도 중에서 정비사업 업계에서 눈여겨봐야 하는 제도가 발표되었다.
바로 공공재건축으로, 용적률과 건축 높이를 완화하고, 인허가 규제도 풀어준다는 파격적인 정책이다. 그런데 그냥 주는 것은 아니다. 증가되는 용적률의 50~70%를 기부채납해야 한다. 표준건축비로 건물을 인수하는 대신 토지를 기부채납하는 방식이다.
여러 가지 상황을 고려할 때 이 제도에서 적용될 기부채납 비율은 최대치인 70%가 되지 않을까 생각된다.
현행 제도인 재건축소형주택제도에서도 서울시를 기준으로 증가용적률의 50%를 기부채납하고 있다. 인수한 주택은 모두 공공임대주택으로 활용하게 된다. 기부채납하고 남은 나머지 50%는 조합의 사업성 등에 긍정적 영향을 준다고 할 수 있다.
그러나 70%까지의 기부채납은 고민이 된다. 서울시는 공공재건축을 통해 증가용적률의 50~70% 이상을 기부채납 받은 후 기부채납 물량의 50% 이상은 공공임대 활용하고 50%이하는 공공분양한다는 방침이다.
따라서 재건축소형주택 제도보다 20%를 더 기부채납하는 공공재건축이 과연 사업성 제고 효과가 있을 것인가 하는 문제에 직면하게 된다.
다만, 더 나은 점이라면 층수를 50층까지 완화가능하다는 점과, 기부채납 50~70% 중에서 공공임대주택의 비율은 재건축소형주택이 기부채납주택 전부인데 반해 이 제도에서는 기부채납비율중 1/2수준(나머지 1/2은 공공분양)이라는 점이다.
조합원 분담금을 기준으로 하는 사업성 측면에서는 단지별로 조합원 분담금 증감이나 비례율 변동을 비교해봐야 하는데, 아무래도 사업비 단가와 분양단가의 차이가 큰 강남권이 사업성 측면에서 더 유리하지 않을까 예측된다.
문제는 분담금 측면의 사업성이 아닌 다른 측면도 함께 고려해야 한다고 본다.
<표>는 용적률이 약 200%인 단지가 재건축사업을 할 때 분양가능 면적(공공임대 제외)이 얼마나 증가하는지를 나타낸 것이다.
검토결과 용적률 증가에 따라 공공분양을 포함한 분양대상 면적(세대수)이 증가됨을 알 수 있다. 그리고 분양대상 면적이 증가된다는 것은 조합원이 선택할 수 있는 주택범위가 커진다는 것이고, 이는 조합원이 로열층 배정 비율이 높아진다는 것과 원치 않는 규모를 배정받는 확률이 낮아진다는 것을 의미한다.
모든 단지가 이와 같이 되지는 않겠으나, 종전 단지의 용적률이 높거나, 면적에 비해 세대수가 많은 경우에는 위와 같은 효과를 검토해볼 필요가 있다.
또한 50층 가까이 건축함에 따라 한강조망 등의 특수한 효과가 있는 경우라면 더욱 고려해 볼 가치가 있을 것이다.
다만, 용적률이 높아지고 공공임대주택수가 늘어난다는 점에서는 부정적 효과도 분명히 있을 수 있으므로 단지 특성에 따라 심도 있게 검토해 볼 필요가 있다.
곽기석 대표 / 통일감정평가법인 도시정비사업부문
