[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 부동산 가격을 안정화시키기 위해 쏟아내고 있는 규제책에 심각한 문제점이 드러나 논란이 되고 있다. 특히 현재 재건축사업의 가장 대표적인 규제인 ‘재건축 초과이익환수제’와 ‘실거주 2년 요건’에서 상가소유 조합원이 아파트를 분양받을 경우 많은 피해가 예상되고 있다.
관련 규정들이 제대로 마련되지 않고 방치돼 있기 때문이다. 업계에서는 이런 입법 미비에도 불구하고 적극적인 제도 개선 움직임을 보이고 있지 않고 있는 국토교통부에 비난의 목소리를 높이고 있다.
먼저 현행 재건축 초과이익환수제에서 상가 소유주가 아파트를 분양받으면 초과이익이 과대 계상된다. 재건축 부담금 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액에서 추진위 승인 당시 주택의 공시가격(개시가격) 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분 등을 뺀 금액을 초과이익으로 계산한다.
이에 상가소유 조합원은 서류상 엄청난 초과이익이 발생하는 것으로 계산된다. 기존에 주택이 아닌 상가를 보유했기 때문에 개시가격이 ‘0원’으로 간주되기 때문이다. 이대로 사업을 진행할 경우 조합이 재건축사업의 기본 토대인 형평성 논란에 휘말려 조합, 주택조합원, 상가조합원간의 분쟁이 줄 소송으로 이어질 수밖에 없다는 지적이다.
이를 우려한 한 조합원이 국토부에 관련 제도개선을 요청하는 민원을 제기했지만, 국토부는 “조합원간 개별 분담 비율은 조합이 알아서 해결해야 된다”는 무책임한 답변만 내놓은 상태다.
내년부터 시행예정인 조합원 실거주 2년 요건에서도 상가 소유 조합원들에 대한 규정은 빠졌다. 국토부는 지난 6·17부동산대책을 통해 수도권 투기과열지구내 재건축사업의 경우 ‘조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주’한 경우에만 분양 신청을 허용하겠다는 방침을 세웠다.
대책 내용대로 실거주 요건을 갖춘 조합원만 분양 신청이 가능하다면 상가조합원은 아파트 분양 신청 자체가 불가능해지는 것이다. 최근 대책 내용을 적용해 후속조치로 발의된 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에 임대사업자 등 실거주 요건의 예외 사례가 추가됐지만, 상가소유 조합원에 대한 내용은 빠졌다.
국토부 관계자는 “아직 법 개정 전으로 변동 가능성이 있지만 규제 자체가 상가를 염두에 두지 않아 원칙적으로 상가소유주에 대한 실거주 의무 적용이 어려울 것 같다”고 말했다.
국토부의 무책임한 태도에 정비업계의 비난은 날이 갈수록 거세지고 있다. 부동산 가격 안정화를 위해 충분한 검토도 없이 졸속으로 규제책을 내놓고, 제대로 된 보완도 없이 제도를 강행하고 있다는 지적이다.
정비업계 관계자는 “정비사업 특성상 다양한 이해관계가 존재하고, 예외상황이 끊임없이 발생하는데 충분한 검토도 없이 졸속으로 규제책을 쏟아내다 보니 입법 과정에서 실수가 생기는 것은 당연한 결과”라며 “문제는 제도의 본래 의도와 달리 상가 소유 조합원 등에게 심각한 피해를 발생하고 있어 국토부가 책임감을 가지고 시급히 이에 대한 보완책을 내놔야 한다”고 말했다.
