반포3주구 총 부담금 5,955억… 환수제 이후 최대
입주 후 1년도 안되는 기간동안 수억원 마련해야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 최근 반포주공1단지 3주구 재건축사업에 조합원당 평균 4억200만원이라는 재건축 부담금이 통보되면서 재건축조합들이 패닉에 빠졌다. 역대 최고 부과액이다.

업계에서는 민간택지 분양가상한제 시행에 이어 수억원의 재건축 부담금 폭탄까지 현실화되면서 재건축사업 추진 자체가 불가능한 상황에 도달했다는 목소리가 터져 나오고 있다.

강남의 한 재건축 조합원은 “강남에 산다고 4억원을 현금으로 갖고 있는 사람이 얼마나 되겠냐”며 “재건축 부담금을 내기 위해 집을 팔라는 건지 재건축사업을 아예 하지 말라는 건지 이해할 수가 없는 제도”라고 말했다.

▲반포3주구 재건축 부담금 총 5천955억6천844만원… 조합원 1인당 4억200만원

지난달 23일 서초구 반포주공1단지3주구(반포3주구) 재건축조합은 서초구청으로부터 재건축 부담금 예정액을 통보받았다. 조합에 통지된 총 금액은 5천965억6천844만원으로 조합원 1인당 금액은 4억200만원이다.

이는 재건축 초과이익환수제 시행 이후 가장 높은 금액이다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균개발이익이 3천만원을 초과하면 초과이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

종전에 재건축 부담금이 가장 높았던 단지는 서초구 반포 현대아파트로, 가구당 1억3천568만원이었다. 총액이 가장 높게 책정된 곳은 송파구 문정동136번지 일대 재건축으로 총 502억4천만원, 조합원 1인당 평균 금액은 6천75만원 수준이다.

업계에 따르면 조합이 서초구청에 제출한 재건축 부담금 예정액 산정 내역보다는 다소 낮아진 금액이다. 당초 조합이 추정한 재건축 부담금 예정액은 조합원 1인당 약 4억4천만원 수준이었다.

해당 자료에 따르면 조합은 개시시점 주택가액을 2015년 1월 1일 공동주택 공시가격을 기준으로 1조2천158억여원에 달한다고 계산했다. 종료시점의 주택가격은 약 4조5천951억여원으로 조합원분은 약 3조4천억원, 일반분양은 1조1천억원이다.

개발비용은 조합의 정비사업비추산액을 기준으로 약1조2천751억원으로 계산했다. 이중 공사비 규모는 약 8천87억원이다. 정상주택 가격 상승분은 한국은행의 1년만기 정기예금이자율과 한국감정원 주택매매가격 종합지수 중 높은 것을 적용한 결과 6천927여억원으로 내다봤다.

이에 따라 조합이 예상한 재건축 초과이익은 1조4천억원 수준으로 재적조합원 총 1천484명으로 계산한 결과 조합원 1인당 평균 재건축 초과이익은 9억5천만원이다. 여기에 부과율인 50%를 적용해 조합원 1인당 평균 재건축 부담금은 4억4천만원이 발생한다고 추정했다.

현행 재건축부담금 산식은 다음과 같다. ‘재건축부담금 = [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율’이다.

서초구청의 검토 결과 조합의 추정치보다 약 10%정도 줄어들었다. 업계에서는 반포3주구의 재건축 부담금 액수가 높아 어느 정도 조율해 부담을 경감시켜준 것으로 내다보고 있다.

이에 서초구 관계자는 “조합이 제출한 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 국토교통부의 재건축 부담금 업무매뉴얼에 따라 검토 및 산출한 것”이라며 “실제 부과시점인 준공인가 시 가격 상승이나 하락, 개발비 증감 등에 따라 변동될 가능성 있다”고 말했다.

반포3주구에 4억원의 재건축 부담금이 통보되자 재건축단지 조합원들은 패닉에 휩싸였다. 부동산 가격을 잡기위해 엄포용으로만 생각했던 국토부의 재건축 부담금 시뮬레이션 결과가 현실로 다가왔기 때문이다. 

지난 6.17부동산대책 발표 당시 국토부는 재건축 부담금 시뮬레이션 결과도 발표했다. 시뮬레이션 결과 조합원 1인당 재건축 부담금 예상액은 △강남 5개단지 평균 4억4천만~5억2천만원(최고 6억3천~7억1천만원, 최저 2억1천만~2억3천만원) △강북 1개단지 1천~1천300만원 △수도권 2개단지 60만~4천400만원 등이다.

▲반포3단지 조합원들 재건축 부담금 5년 동안 매달 682만원 납부해야

재건축 부담금의 더 큰 문제는 납부 대상자인 조합원들이 입주와 동시에 수억원에 해당하는 현금을 마련해야 한다는 점이다. 현행 재건축 초과이익환수제에서 재건축 부담금의 납부의무자인 조합원은 재건축 부담금 부과일로부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 한다. 부과일은 시장·군수·구청장이 부과종료시점(준공인가 등)부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과하는 시점이다.

재건축 부담금 납부는 현금에 의한 납부를 원칙으로 하되, 신용카드·직불카드 등으로 납부하거나 당해 재건축사업으로 건설·공급되는 주택으로 물납할 수 있다. 다시 말해 입주 후 1년도 채 되지 않는 기간 동안 조합원들은 수억원대의 현금을 확보해야 한다는 것이다.

조합원 입장에서 재건축 부담금은 감당할 수 없을 만큼 큰 부담이다. 국토부의 말대로 4억원 넘는 재건축 부담금이 부과된다면 이들이 선택할 수 있는 방법은 부담금을 내기 위해 막대한 대출을 받거나 집을 파는 수단 밖에 없다.

현행법에서 개인의 경우 최대 3년 유예 혹은 5년 분할 납부도 가능하도록 명시하고 있지만 그 요건이 엄격해 △재해나 도난으로 재산에 심한 손실이 발생 △납부 의무자 또는 가족의 질병이나 중상해로 장기 치료가 필요한 경우 등 극히 예외적인 상황에만 적용하고 있다.

문제는 금액의 규모로 따져볼 때 5년간 분할납부하는 것도 조합원들에게 버거운 금액이라는 지적이다.

재건축 부담금 매뉴얼에 따르면 분할납부시 ‘정기예금 이자율에 상당하는 금액’(현재 약 1.8%)이 이자로 붙는다. 반포3주구 재건축 조합원 1인당 평균 부담금인 4억200만원이 실제로 부과될 경우 5년간 분할납부시 조합원이 매월 내야할 돈은 약 682만원이다.

국토부가 최고 금액으로 예고했던 7억1천만원이 부과될 경우 매달 1천200만원이다. 1년에 1억4천400만원이 넘는다. 억대연봉 소득자조차 감당하기 힘든 수준이다. 이에 강남권 재건축사업 추진 자체가 불가능한 상황에 이르렀다는 지적이다.

강남의 한 재건축 조합원은 “이미 퇴직해 수입이 없는 조합원들도 많은데 입주하자마자 수억원을 어떻게 내라는 것인지 모르겠다”며 “부담금을 내기 위해 집을 팔아야하는 상황인데 대놓고 재건축을 하지 말라는 소리”고 불만을 토로했다.