[하우징헤럴드=김병조 기자] 지난 8월 4일 공공재건축 제도 도입 발표 후 여론의 비판 뭇매 속에 주춤하던 정부 측이 오해를 풀겠다며 공공재건축 변호에 나섰다. 공공재건축 방식은 태생적으로 규제가 아닌 조합의 새로운 사업방식 선택지로 설계됐기 때문에 분명히 장점이 있는 사업방식이라는 주장이다.

사단법인 주거환경연구원은 이 같은 시장의 혼란에 부응코자 ‘공공재건축제도 합리적 정책방안 토론회’를 개최해 정부 측 관계자와 현장의 조합장ㆍ추진위원장 및 전문가를 모아 해법을 도모하는 자리를 마련했다.
 

“장점이 있는 사업… 공공이 초기자금 지원 할 것”

▲한국감정원 “공공재건축 TF 만들어 인허가 속도 높이겠다”

‘공공재건축 제도의 개념과 적용방안’을 주제를 발표한 김학주 한국감정원 도시재생지원처 부장은 “홍보 부족과 오해로 공공재건축에 대한 장점이 간과되고 있는 게 아쉽다”며 “공공재건축은 분명한 장점이 있는 사업방식이다”고 소개했다. 

우선 공공재건축은 △공공이 참여 △도시계획 규제 완화 △많이 짓는 것이라는 3가지 특징을 가지며 이를 통해 일반 재건축에서 종전 가구 수 대비 최대 1.5배 짓는 것 대비 2배까지 짓도록 한다고 말했다.

나아가 공공이 초기자금 부족 문제를 해결하며, 사업을 진행할 때도 시공자 선정·주택품질 고급화·브랜드 선택 등에서도 조합원들의 의견을 적극 수용할 것이라고 덧붙였다.

미분양시 공공이 대신 물량을 매입하는 ‘미분양매입확약제’또한 미분양 우려가 없는 서울에서조차 충분히 활용할 만하다고 소개했다. 용적률 500%를 활용하기 위해서는 일반주거지역에서 준주거로 도시계획 용도지역을 상향해야 하는데, 준주거지역에서는 반드시 10% 상업시설을 지어야 하기 때문이다. 미분양매입확약 제도가 바로 이 상업시설 미분양시 활용할 수 있다는 것이다. 

특히 인허가 속도를 높이기 위해 공공-인허가청-조합이 참여하는 일종의 소통기구인 ‘공공재건축 TF’를 구성해 인허가 기간을 단축시키겠다고 제안했다. 사업특성에 따라 수권소위원회와 같은 특별기구를 만들어 인허가 지연을 막겠다는 것이다. 시간 잡아먹기로 악명 높은 교육환경영향평가·환경영향평가 같은 것들도 수권소위원회에 위임, 사업에 속도를 내도록 할 방침이다. 

김 부장은 특히 최대 50층 공공재건축의 고층화 혜택을 충분히 활용하라고 제안했다. 서울의 일반 재건축에서는 최대 35층까지 가능하지만, 공공재건축을 통해 여기서 15층 더 높아질 수 있다는 것은 조합원에게 조망 프리미엄을 제공해 줄 수 있어 큰 자산가치 향상 기회를 안겨줄 수 있다는 것이다. 한강이나 대형 공원 등 조망 프리미엄이 높은 곳에서는 충분히 활용할 가치가 있다고 제안했다. 

김 부장은 나아가 일반분양 가구와 임대주택 가구가 늘어나는 것이 조합원들의 로열층 가구 배정 가능성을 높이는 효과로도 이어진다고 설명했다. 일반분양과 임대주택 가구가 적을 경우 조합원조차 2~3층의 저층 가구를 배정받을 확률이 높아지는 반면, 용적률 500%를 활용해 일반분양, 공공분양, 공공임대 등이 증가해 이들 가구들이 저층에 깔리게 되면 조합원들은 모두 중상층 이상의 로열층 가구를 분양받을 수 있는 혜택을 받을 수 있다는 것이다.  

증가 용적률의 50~70%를 임대주택으로 기부채납하도록 함으로써 재건축단지가 ‘임대아파트 단지’로 낙인 찍힐 것이라는 우려에 대해서도 기우에 불과하다고 설명했다. 현행 재건축제도에서도 조합원 가구 우선배정 후 일반분양 가구와 임대주택을 동호수 배정할 때 모두 하나로 섞어 무작위 추첨하고 있다는 것이다. 게다가 일반분양 가구와 임대주택 가구의 마감재와 주택품질을 모두 똑같이 하고 있기 때문에 외견상 둘 사이를 구분할 수 없다. 겉에서 봤을 때 임대주택 가구를 구분할 수 있는 방법이 없는 것이다. 

김 부장은 50층 고층화에 따른 조망 프리미엄 혜택이 가능하다는 점을 강조했다. 그는 “조합원 입장에서 볼 때 공공재건축을 하면서 단돈 5천만원 분담금 낮아진다고 해서 참여할 것 같지 않다”며 “다만 고층화를 통해 한강 조망이 가능해 자산가치가 높아진다면 충분히 고려해 볼 수 있는 방안이라고 생각한다”고 말했다.

 

“임대주택 늘어나도 단지가치 하락에 영향 안 줘”

국토부와 LH 측에서는 조합원들에게 선택 받는 공공재건축이 되기 위해 나름대로 노력하고 있다고 강조했다. 국토부에서는 기부채납하는 공공분양주택의 매입비용을 표준건축비보다 높은 기본형건축비를, LH에서는 인허가 기간 단축을 통해 조합원 이익을 높이겠다고 약속했다. 

▲김태웅 국토교통부 주택정비과 사무관

=오고 간 질문 답변 내용 중 현재 진행 중인 제도 보완 사항과 관련된 내용이 많아 말씀드린다.

서울시 기부채납 비율은 서울시에서 세부기준을 정하기로 했다. 다만 초기 선도사업 참여 단지에 대해서는 50~70% 기부채납 비율 중 가장 낮은 비율로 하도록 인센티브를 주는 방안을 검토 중이다.

또 기부채납하는 공공분양주택의 인수가격은 표준건축비 대신 기본형건축비를 적용해 인수하도록 하는 방안을 검토하고 있다. 표준건축비보다 금액 수준이 더 높으니 조합에 이익이 될 것이다.

특별건축구역 얘기도 많이 나왔다. 공공재건축으로 지정 시 자동적인 특별건축구역 지정 효과를 발생시킬 수 있도록 하는 협의를 진행 중이다. 

경기도에서는 왜 선도사업을 안 하느냐는 질문도 있었다. 일부러 하지 않는 것은 아니다. 다만 LH와 SH 인력 한계로 일단 서울에 중점을 두고 추진 중이다. 이미 사업인가를 받은 곳은 제외되는 것이냐는 질문을 하셨는데, 추후 변경 가능하다. 

▲박주배 LH 공공정비사업단 부장

=명품 아파트를 짓겠다고 약속드린다. ‘조합원이 사업의 주인’이라는 생각으로 조합원들의 의견을 최대한 수용할 것이다.

LH 서민아파트 짓는 것 아니냐고 물어보는 분들이 많은데, 그렇지 않다. 조합원들이 원하는 방향대로 설계, 시공할 것이다. 각 중요 단계별 사업방향 및 인허가 절차에 대해 여러 번 시뮬레이션을 돌려 그 내용을 토대로 조합과 협의해 사업을 진행할 것이다.

인허가 기간 단축에 장점이 있다는 점도 주목해 주셨으면 좋겠다. 인허가를 잘 풀면 시간을 줄이고, 그로 인해 사업비도 줄여 조합원에게 이익을 드릴 수 있다. 민간에서 재건축사업을 진행할 때 10년이 걸린다고 하면, LH 등 공기업이 참여하면 5~6년이면 가능하다.

조합원들께서 LH와 조합의 입장이 다르다고 하시는데 그렇지 않다. 8.4 대책에서 정부 발표 후 국토부, 서울시, LH는 이제 한 배를 탄 상황이다. 

조합원 분들을 포함해 정부, 공공, LH 등 모두 윈윈하는 방법을 찾고 있다. 공공재건축은 아파트 고층화가 핵심이다. 회사 사무실에서 40층·45층·50층으로 각각 시뮬레이션을 해봤다. 용적률 500% 적용으로 인해 단지 주거환경 악화를 우려하시는데, 그렇지 않다. 고층화를 통해 단지 내 3개 동을 줄이면 단지 쾌적성이 몰라볼 정도로 높아진다. 이런 각각의 상황별 시뮬레이션 자료를 제공해 조합원들이 직접 선택하도록 하겠다.

고밀화 우려 때문에 임대아파트, 닭장아파트가 될 것이라는 우려도 있는데, 그렇지 않다. 임대주택이 들어간다고 해서 단지 가치가 하락하지 않는다. 현재 최고가 아파트인 반포 아크로리버파크에도 임대주택이 들어가 있다. 그런데 어느 동호에 임대주택 거주자가 사는지 사람들은 모른다.