상속주택 특례의 비과세 적용은 세대 분리된 별도의 세대가 사망이라는 불가피한 상황에서 물려받은 주택에 대하여 2주택자가 되어 일반주택을 양도할 때에 1세대 1주택의 비과세 혜택을 적용 받지 못하는 것을 해소하기 위한 것이다. 소득세법 시행령 제155조 제2항을 중심으로 살펴본다.
Q. 상속주택 소유자가 일반주택 양도시 비과세 특례요건은?
A. 상속개시 당시 기존주택(일반주택)을 보유한 상태에서 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택이(조합입주권을 상속 받아 재건축 완료되어 완공된 신축 주택 포함) 있을시 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등) 갖춘 일반주택을 양도시 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 상속주택 비과세 특례를 적용한다(상속주택을 먼저 양도시 과세 됨).
만약에 상속주택이 2이상인 경우에도 우선 순위를 정하도록 되어 있어 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택이 가장 먼저이며 그 다음으로는 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택 등을 상속주택으로 인정한다.
또한 다른 경우로서 수도권 밖 읍·면 소재 상속 받은 주택을(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택에 한함) 보유한 상태인 경우라도 일반주택을 수차례 양도해도 비과세 적용 받을 수 있다.
Q. 공동상속주택 소수지분자 등의 일반주택 양도시 특례는?
A. 상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택의 소수 지분자가(예를 들면 상속인 2인 경우 80%와 20% 상속 받을 시 20% 상속 받은자) 해당 상속주택 외에 다른 주택인 일반주택을 양도하는 때에는 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니한다. 다만 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인, 다음은 해당 주택에 거주하는 자, 마지막으로 최연자 순으로 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
Q. 동거봉양 합가 세대의 상속주택 취득시 특례는?
A. 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 보아, 일반주택을 양도하는 경우에 비과세 특례를 적용한다.
Q. 상속주택에 대한 중과세는?
A. 다주택 중과에 있어서 상속주택을 포함해 다주택인 경우로, 상속주택 자체를 양도할 때에는 상속개시일부터 5년이 경과하지 아니한 상속주택에 한해 중과세에서 제외해 준다.
이우진 대표세무사 / 세무법인이레
