[하우징헤럴드] 지난 몇 개월간 부동산시장은 혼란의 시기였다. 너무나 급작스럽게 제도가 바뀌는 바람에 정부도 갈팡질팡했고, 시민들은 더욱 정신을 못 차리게 되었다. 임대차 2법은 당초 임대차 3법을 추진했으나 여의치 않아 미리 시행된 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 일컫는다.
계약갱신청구권은 세입자가 집을 2년 동안 사용한 뒤 1회에 한해 임대차 계약연장을 청구할 수 있는 권리이다.
이에 따라 집주인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이는 거절하지 못하게 하는 제도이다. 그리고 전월세상한제는 집주인이 계약을 연장할 때 전월세의 상승폭을 기존 금액 대비 연 5%로 제한하는 제도이다.
벌써부터 시장에서는 정부 기대와 반대로 다양한 악영향이 나타나고 있다. 들어가 살기 위해 집을 샀는데 계약갱신청구권의 6개월 기간 때문에 길거리에 나앉게 되었다는 사연부터, 나가기로 한 세입자가 돌변해 웃돈을 요구한다는 얘기, 전세 물량이 없어서 이제 주변으로 이사 갈 수밖에 없는 하소연까지 들려온다.
정부가 곧 안정된다고 얘기하는 것을 대부분의 국민은 양치기 소년의 허망한 소리로 받아들이고 있다. 몇 년 전부터 안정된다던 집값은 계속 오르고 있고, 전세가는 최근 60주간 그칠 줄 모르고 상승하고 있다.
수많은 전문가들의 경고가 실현되는게 아닌가 싶다. 물량 위축에 따라 서민이 더 힘들어질 것이라는 경고와 품질 저하에 따른 열악한 환경으로의 내몰림이 대표적인 얘기이다.
해외학자들은 어떻게 생각할까? 먼저 2014년 EC의 지원으로 나온 보고서에는 이런 규제가 집주인과 세입자 사이의 갈등을 악화시킬 수 있다고 언급하면서, 기존 세입자에 비해 신규 세입자가 피해를 보는 역진적인 배분효과가 나타난다고 하고 있다. 그리고 집주인은 임차기간 동안의 낮은 임대료를 보상받기 위해 초기 임대료를 높게 부과한다고 한다.
결론으로 주거안정성을 높이면서 기존 세입자와 신규 세입자 간의 차별적 대우를 피하기 위해서는, 임대인의 재산권을 보장하면서 임차인과 임대인의 이해에 대한 균형 있는 제도만이 시장의 실패를 교정할 수 있다고 역설하고 있다.
도시경제학의 거장인 오설리번은 이런 규제 하에서는 주택에 대한 초과수요가 발생하면서 주택을 찾는데 더 높은 탐색비용이 소요됨을 먼저 지적한다. 여기에 장기적으로 공급까지 축소된다면 그 비용은 더 올라갈 것이다.
그리고 두 번째로 열쇠대금(key money)을 지적하고 있는데 이는 임대료 외에 열쇠에 대한 돈을 부과한다는 것이다. 낮은 임대료를 집주인들이 만회하기 위한 수단으로 사용한다는 것이다. 세 번째로는 품질 저하를 들고 있다.
맨큐의 경제학으로 너무나 유명한 맨큐는 그의 책에서 다른 경제학자의 발언을 시작으로 경고하고 있다. 즉 도시를 파괴하는데 있어서 폭격 외에 가장 좋은 방법이 임대료 규제라는 얘기를 인용하면서 시작한다.
맨큐는 단기적인 영향보다 장기적인 악영향이 더 심각하다고 결론짓고 있다. 장기적으로 공급은 더 위축되고, 시장가격보다 저렴한 임대료로 인해 수요는 더 늘어나게 된다고 한다. 그 결과로 집주인이 세입자를 가려서 받거나 뇌물도 사용됨을 경고하고 있다. 그리고 집주인이 수리를 할 이유가 사라짐에 따라 주택 품질도 저하됨을 지적하고 있다.
맨큐는 그의 교과서 서문에서 이렇게 잘못된 정책이 계속해서 시행되는 이유로 일반대중을 설득하지 못했다는 반성의 말과 함께 그 책의 목적이 이러한 것들을 이해시키는 것이라고 서술하고 있다.
심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과
