인동간격 면제받고 디자인 특화… ‘일석이조’
사업기간 단축 위한 구체적인 방안에도 관심
[하우징헤럴드=최진 기자] 정부의 ‘공공참여형 고밀재건축(공공재건축)’ 에 대한 정비업계의 관심이 높아지고 있다. 정부는 공공정비통합지원센터 사전컨설팅을 통해 재건축 현장별 상황을 분석하고 이를 통해 재건축 조합이 체감할 수준의 수익성과 사업효과 상승 방안을 체계적으로 마련할 계획이다. <하우징헤럴드 제387호 5면 “공공재건축 공공분양주택 인수가격 기본형건축비 적용” 기사 참조>
정비업계는 정부가 추가로 내놓는 활성화 방안에 따라 공공재건축의 성패가 좌우될 것으로 보고 있다. 인센티브 현실화를 위한 구체적인 운영방안과 가이드라인이 명확하게 제시된다면 사업 참여를 고려할 조합이 늘어날 수 있다는 것이다. 이에 공공재건축 용적률·층수 규제완화 해법과 사업기간 단축을 위한 구체적인 방안에 업계의 관심이 모아지고 있다.
▲용적률·층수 인센티브… 특별건축구역으로 현실화?
공공재건축의 핵심 인센티브는 용적률과 층수제한 규제완화다. 프리미엄 경쟁이 치열한 강남 재건축 현장의 경우 타 단지를 내려다 볼 수 있는 높은 층수는 매우 유용한 인센티브 요소다. 현재 2종 주거지역 용적률 상한은 200%, 3종 주거지역은 250%며, 층수는 35층이 최고다.
하지만 층수와 용적률을 완화하기 위해서는 건축법상 인동거리 완화·제외가 수반돼야 한다. 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 등에 따르면 공동주택은 원칙적으로 일조 확보를 위해 건축물의 높이제한 규정을 충족해야 하며, 동시에 채광창과 인동간격 규정을 중복해서 충족해야 한다. 아파트의 경우 동과 동 사이의 간격은 건축물 높이의 50%다.
기존 30층 아파트 간 인동거리가 약 70~80m 정도인데, 50층 아파트를 짓게 되면 100m 이상으로 늘어나야 한다. 동이 줄어들어 단지의 쾌적성이 상승할 수 있지만, 단지 특성에 따라 문제가 될 수도 있다. 전문가들은 공공재건축 용적률·층수 인센티브가 현실화되기 위해서는 공공재건축 단지로 지정된 단지의 경우 자동으로 ‘특별건축구역’으로 지정되도록 하는 법적 장치를 마련할 것을 제안하고 있다.
특별건축구역은 창의적인 디자인의 건축물을 건설해 도시의 미관을 개선하고 건설업계가 각종 신기술을 창의적으로 적용할 수 있는 환경을 제공하기 위해 마련됐다. 정형화된 건설 관련 제도에 유연성을 부여해 천편일률적인 ‘성냥갑 아파트’를 벗어나도록 제도적 수단을 열어놓은 것이다. 그래서 특별건축구역에는 건축법 및 관계법령의 일부규정을 적용받지 않거나 완화하는 등의 특례규정을 적용할 수 있다.
공공재건축과 특별건축구역이 연계될 경우 건축법 제61조 등에 따른 인동간격 규정을 면제받을 수 있고, 더불어 아파트 디자인 특화도 규제를 덜 적용받는 일석이조의 효과를 기대할 수 있다. 또 이에 대한 제도적 여건도 수월한 편이다. 그동안 서울시는 한남뉴타운과 반포주공1단지 등 서울의 주요 정비사업 현장을 특별건축구역에 포함시켜 관리해 왔다.
정비업계 관계자는 “서울시가 이미 특별건축구역 제도를 이미 2007년부터 시행해오고 있고, 업계도 특별건축구역에 대한 혜택과 장점을 잘 알고 있기 때문에 합리적인 대안이 될 수 있다”라며 “최근 특별건축구역 재건축단지들이 서울시와 특화설계를 놓고 분쟁을 겪는 상황도 있었지만, 공공재건축은 사업초기부터 이에 대한 협상과정이 반영될 것이기 때문에 인동거리 완화와 창의적인 아파트 설계가 가능할 것”이라고 말했다.
▲공공재건축 정북향 일조권… 인센티브 폭 천차만별
공공재건축 용적률·층수 규제완화와 관련해서 제기되는 우려되는 또 하나의 문제는 정북방향 일조권 문제다. 용적률 상한을 500%까지 완화할 경우 일반주거지역이 준주거지역으로 종상향이 돼야 한다. 문제는 기존 현장이 일반주거지역이고 주변 지역들도 일반주거지일 경우 특정 아파트가 고층화되면 북쪽에 있던 주거지역 주민들이 일조 권리를 침해당하는 것이다.
‘도시 및 주거환경정비법’제54조가 준용하고 있는 건축법 제61조와 대법원의 판례에 등에 따르면 동지날을 기준으로 오전 9시~오후 3시 중 연속 2시간, 또는 오전 8시~오후 4시까지 총 4시간의 일조량이 확보되지 않으면 일조권이 침해된 것으로 본다. 상업지역의 경우에는 용적률 상한이 800~1000%까지 높기 때문에 별도의 일조권 규제가 없지만, 주거지역의 경우에는 사법부가 대법원의 판례를 엄격하게 준용하고 있어, 이에 대한 현실화 방안이 필요하다는 것이다.
업계에서는 정부가 공공재건축 인센티브를 위해서 이러한 일조권 규정을 변경하진 않을 것으로 보고 있다. 공공이 추진하는 재건축사업이 민간에서 추진하는 재건축사업보다 인근 주민들의 권리를 더욱 침해할 수 없기 때문이다.
전문가들은 일반주거지역 일조권이 공공재건축의 사업추진에는 걸림돌이 되지는 않을 것으로 보면서도, 사업실행단계에서 용적률·층수 규제완화에는 영향을 미칠 것으로 보고 있다.
허경원 예시건 종합건축사사무소 대표는 “LH가 공공재건축 주민설명회에서 주민들에게 가설계를 통한 사전컨설팅을 진행하고 있고, 이 과정에서 전문적인 건축사 및 설계사무소가 참여하기 때문에 일조권과 관련한 큰 문제는 발생하지 않을 것”이라며 “다만, 이 과정에서 혜택으로 제시한 용적률 인센티브는 삭감될 수 있다”고 말했다.
