[하우징헤럴드] 분양신청을 한 조합원이 현금청산대상자가 되는 방법 및 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원은 현금청산대상자가 될 수 있다는 내용의 정관 규정의 효력에 대해 알아본다.
1. 분양신청을 한 조합원이 현금청산대상자가 되는 방법
분양신청을 한 토지등소유자가 분양신청 기간이 종료된 이후 ①분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않거나, ②사업시행자에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에도 당해 토지 등 소유자는 현금청산대상자에 해당하게 된다고 보아야 한다.
사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서, 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 또는 분양신청을 한 조합원이 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우,
이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법 또는 조합과 분양신청을 한 조합원간의 합의에 의한 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있다.
2. 추가적 현금청산대상자의 발생과 실질적 관리처분계획의 변경
1) 분양신청자로 분류했던 관리처분계획의 내용은 실질적으로 변경되어 장래를 향하여 실효됨
관리처분계획상 분양신청자의 지위에 있었던 조합원이 사업시행자에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의함으로써 추가적으로 현금청산대상자가 된 경우 또는 분양신청자인 조합원이 분양계약 기간 내에 분양계약 체결을 거절함으로써 관리처분계획의 수립·인가 이후에 후속 절차를 통하여 스스로 현금청산대상자가 됨으로써 조합원으로서의 지위를 상실하게 된다.
최초에는 분양신청자로 분류했다가 그 후 조합과의 합의에 의해 현금청산대상자로 된 경우, 이는 위 분양신청 이후 철회한 자에 대한 부분에 있어서는 실질적으로 관리처분계획이 변경된 것이므로, 종전에 분양신청자로 한 부분은 그 합의시부터 장래를 향하여 실효되었다고 봄이 상당하다.
2)분양계약 체결 이전 지연가산금의 발생 여부
분양신청을 한 토지등소유자가 분양계약을 체결하지 않거나 사업시행자에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의함으로써 추가로 현금청산대상자가 되었고, 관리처분계획의 수립·인가 이후에 후속 절차를 통해 스스로 현금청산대상자가 됨으로써 피고 조합원으로서의 지위를 상실한 것이다.
그러한 현금청산대상자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약 체결기간의 종료일 다음 날’에 발생하므로, 분양계약 체결기간에도 이르기 전에 사업시행자의 재결신청과 그에 따른 수용재결이 이루어진 경우에는 사업시행자의 재결신청 지연을 이유로 한 토지보상법 제30조 제3항이 정한 가산금은 발생할 여지가 없다.
3. 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원은 현금청산대상자가 될 수 있다는 내용의 조합 정관 규정의 효력 유무
조합 정관에서 도시정비법 제73조와 같은 내용을 규정한 다음, 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 이를 준용한다고 규정한 경우, 이에 따르면 위 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있는데,
이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로, 그 내용이 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
