[하우징헤럴드] 정비사업조합은 비영리 법인이지만 수익사업 부분 즉 일반 분양분에 대해서는 법인세 및 부가가치세를 납부해야 한다. 수익사업 부분에 대한 법인세를 납부할 때에 조합원의 종전자산은 건설용지로서 보통 일반분양분 비율만큼 수익에 대응하는 공사원가 즉 매출 원가로 인정되기 때문에 종전자산의 평가 시기 및 금액에 대해 관련 세법 및 예규, 판례를 잘 적용하면 절세 할 수 있다.
그러나 조합의 현물출자 시기를 국세청, 심판원 등에서 각기 다른 해석을 하고 있어 실무상 어려움이 있다.
Q. 예규, 판례에 따른 현물 출자 시기는?
A. 법인세법에서 부동산의 경우 대금청산일을 원칙으로 하나, 소유권 이전등기일 및 사용수익일이 빠르면 이날을 손익의 귀속 시기로 보도록 되어있다. 또한 조합에서는 도정법 제72조에 따라 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 가격을 사업시행계획 인가의 고시가 있는 날을 기준으로 종전자산을 평가해 분양대상자에게 통지하도록 되어있고 관리처분시에도 사업시행계획 인가 고시일 기준으로 한 감정평가 금액으로 하고 있으며, 조합원 선수금 또는 현물출자금 계정과목으로 재무상태표 등에 장부상 계상하고 있다.
그러나 법인세법에서는 일반분양한 주택 등의 대응원가인 건설용지비는 현물 출자시점의 시가로 계상하게 되어 있어 현물출자 시점을 어느 때로 보느냐에 따라 납부할 법인세가 크게 달라지게 된다. 국세청은 현물출자시점을 조합설립인가일 또는 신탁등기접수일 중 빠른날로(법인-82, 2014.2.28, 서면법인-2041, 2018.9.13.)보도록 하고 있으나, 조세심판원은 법인세법의 대금청산일, 소유권이전 등기일, 사용수익일 중 빠른 날을(조심2015부4909, 2008.3.14.) 보도록 하고 있어 조합의 경우 대금 청산은 없음으로 신탁등기일이나 사용수익일(도정법 제81조 제1항에 이거 관리처분계획인가 고시일) 중 빠른 날인 관리처분인가일을 현물출자 시점으로 보아 감정평가를 받아 절세 목적으로 사용하면 큰 무리가 없을 듯 하지만 아직도 조합설립인가일을 기준으로 하는 국세청 입장은 변함이 없기에 약간의 리스크는 감수해야 할 것 같다. 따라서 조합설립인가일과 관리처분인가일의 가격 중 어느 것으로 할지는 조합에서 신중한 판단을 해야 할 것으로써 전문가와 상의가 필요하다.
Q. 감정가액 평가서는 언제 작성되어야 하는가?
A. 최근 조세심판원 심판례 중 법인세 산출시 공제되는 종전자산의 평가는 관리처분 계획의 인가일부터 6개월 전‧후에 이루어 져야 한다고(조심 2020부209호, 2020.7.01.) 결정한 바 있어 감정평가와 관련해 세법 및 예규, 판례 등을 살펴보고 미리 미리 대비해야 한다.
법인세법 제89조의 시가의 범위에서 감정가액을 시가로 인정하면서 상속세 및 증여세법의 재산의 평가 방법을 준용하도록 되어 있어서 상증세법 시행령 제49조의 규정에서 평가기준일(예를 들면 관리처분계획의 인가일) 전‧후 6개월 이내에 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일이 동시 충족되어 작성되어야 국세청에서 인정하는 감정평가 금액이 되므로 관리처분계획인가 결정이 예정되거나 결정되면 전‧후 6개월 내에 신속히 감정 평가를 받아 미리 준비하면 좋을 것 같다. 오래전에 법원에서 소급감정가액을 인정하는 판례도 있으나, 국세청과의 다툼과(불복) 법원의 소송에 따른 시간 및 비용이 소요된다는 점을 감안해야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인이레
