[하우징헤럴드] 최근 리모델링을 추진하는 아파트단지가 늘고 있어 리모델링의 개념을 재건축과 비교를 통해 알아보고자 한다.
우리가 살고 있는 아파트는 필연적으로 시간의 흐름에 따라 노후화될 수밖에 없다. 이에 대한 대책으로 두가지 방법이 고려되는데 바로 리모델링과 재건축이다. 개념적으로는 공동주택이 일정정도 노후화 하면 리모델링을 하여 주민들의 기대수준에 맞는 수준으로 변화하고, 그이후 노후도가 심화되면 재건축을 하는 것이 상식적으로 보여진다.
하지만 종전에는 리모델링에 큰 관심들이 없었다. 재건축요건이 크게 어렵지 않았기 때문이다. 현재는 재건축사업 요건이 강화되어 재건축의 전단계 혹은 대안으로 리모델링이 제시되고 있다.
먼저 리모델링주택사업은 재건축에 비해 요건이 완화되어 있다. 기간의 면에서 보면 재건축은 30년이상인데, 리모델링은 15년이면 사업추진이 가능하다.
안전진단 문제도 B, C등급이면 가능하기에 재건축에서처럼 진단 받기 어려운 D등급은 필요 없다(물론 안전진단이 동일개념은 아니다. 재건축과는 달리 리모델링의 안전진단은 완전히 구조안전성 문제로 구성되어 있다).
규제의 측면에서도 재건축초과이익 환수제도가 없는 것도 중요한 특징이다. 주민들 의사결정의 가장 중요한 요소는 사실 수익성이다. 수익성 부분에서 리모델링이 조금 우위에 있다고 해석되는 부분 중 중요한 것이 이 초과이익환수제의 부재이다. 또한 기부채납제도도 재건축과는 달리 리모델링사업에는 존재하지 않는다.
그중에서도 리모델링을 주목하는 이유 중 가장 큰 것은 역시 용적률의 완화가 아닐까 생각된다. 특히 1990년부터 1998년까지의 기간은 최대 용적률이 400%인 시기였다. 이 시기에 준공된 단지들은 재건축사업을 추진하려면 용적률이 오히려 줄어들어 수익성 확보가 매우 어렵다. 이에 반해 리모델링은 30~40%의 용적률이 추가되는 효과가 있다. 단순계산하면 400%의 단지를 가정하면 560%의 용적률도 가능한 것이다.
이처럼 리모델링은 재건축에 비해 여러 유리한 제도가 많다. 문제는 분양가 상한제이다. 이 규제는 재건축과 리모델링에 동일하게 적용된다. 분양가 상한제로 인해 일반분양분에서 발생하는 수익이 줄어들게 되어 기존 조합원들의 부담부분이 늘어나는 효과가 발생하게 된다.
리모델링사업도 기존 조합원의 리모델링 사업비의 상당부분을 일반분양분의 분양수입에서 충당하는 구조인데 이 제도의 시행으로 인하여 수익성이 줄어드는 효과가 발생할 것으로 보인다.
마지막으로 사소한 문제일 수 있지만 많이 질문받는 것 중 하나가 리모델링 기회에 동·호수를 변경할 수 있느냐이다. 의외로 많은 분들이 남향, 조망, 일조 기타 이유로 기존 주택 말고 신축분을 원하고 있다. 하지만 아직은 허용되지 않는다(단 필로티 구조는 순차적으로 1층씩 올라가게 된다).
리모델링의 개념구조가 기존주택의 대수선·증축의 개념에 신축분 일반분양을 통합한 개념이기 때문에 기존 조합원은 기존 주택에, 일반분양자는 신축된 세대 부분(수직증축, 수평증축, 별동건축 등)에 한정되게 된다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
