[하우징헤럴드=김병조 기자] 서울 서초구 반포3주구의 조합원 개인당 재건축부담금 예정액인 ‘4억200만원’의 통지 충격이 일선 재건축단지들의 사업 방향을 둘로 나누고 있다. 한쪽에서는 “버틸 만하니 계속 추진하자”는 반응이, 다른 한 쪽에서는 “일단 스톱하고 상황을 지켜보자”는 반응으로 갈린다.
사업 지속 추진을 결정한 이유는 사업을 계속 추진하더라도 사업을 계속 추진함으로써 기대되는 이익이 재건축부담금 보다 클 것이라는 이유 때문이다.
강남권에서 사업성이 좋은 재건축단지들은 2~3년 바짝 사업고삐를 조여 입주를 하게 되면 현재 가격보다 두 배 가까운 이익이 발생한다는 점에서 지속 사업 추진을 선택하는 것으로 알려졌다. 재건축부담금에 대한 부담이 있지만, 현재보다 두 배 가까운 이익이 발생할 것이란 기대로 인해 “재건축부담금이 나오더라도 기꺼이 내겠다”는 쪽으로 의견이 모아지고 있다는 것이다.
특히, 올해 7월 시행된 분양가상한제가 재건축부담금을 낮추는 역할을 하고 있는 것으로 나타났다. 재건축부담금 산정 산식에서 ‘종료시점 주택가액’을 결정하는 주요 요소 중 하나인 ‘일반분양 가격’이 분양가상한제로 인해 일정 부분 낮아질 것으로 예상되기 때문이다.
종료시점 주택가액은 △조합원 분양 주택의 공시가격 △일반분양 주택의 일반분양가 △재건축 소형주택의 인수가격 등의 총액으로 구성되는데, 이 중 분양가상한제로 ‘일반분양가’총액이 낮아져 재건축부담금 역시 낮아진다는 것이다.
반면, 정비계획 등 사업초기 단계에 있는 현장들은 억 단위의 재건축부담금에 놀라 사업 일시중단 여부를 검토 중이다. 사업을 일단 정지시키되, 주변 상황을 관망하며 향후 사업추진 여부를 결정하자는 의견들이 늘고 있는 상황이다. 사업 초기 단계라 앞으로 10년이라는 기간을 추진해야 한다는 점에서 장기적 관점으로 신중히 움직이자는 것이다.
향후 정권 교체, 재건축 정책 변화, 주택가격 변동상황 등을 분석하며 사업 적기를 기다리자는 것이다. 특히 고령의 조합원들이 많은 재건축단지의 경우 ‘4억원’으로 상징되는 재건축부담금 통지 소식이 큰 타격이 되고 있다. 현금흐름이 부족한 이들에게 재건축부담금을 감당해 낼 여력이 없기 때문이다.
업계에 따르면 재건축부담금이 많이 나오는 곳들은 5층 내외의 저층 재건축이거나 대지지분이 큰 재건축단지들이다. 이런 곳들은 단지 내부에 도로, 학교 등 기반시설이 적고, 대지 대부분이 새로 아파트를 지을 수 있는 실사용대지면적이 크기 때문에 그에 수반되는 개발이익도 많아, 재초환 법상 초과이익도 많이 산출되는 것으로 분석되고 있다.
