본궤도 현장 “부담금 감수하고 계속 사업추진”
초기 현장 “사업 일단 스톱… 주변상황 관망”
[하우징헤럴드=김병조 기자] 서울 서초구 반포3주구의 조합원 개인당 재건축부담금 예정액인 ‘4억200만원’의 통지 충격에 대한 일선 재건축단지들의 반응이 둘로 나뉘고 있다.
한쪽에서는 “그 정도면 버틸 만하다. 사업 계속 추진하자”는 반응이, 다른 한 쪽에서는 “의외로 부담이 크다. 일단 스톱하고 관망하면서 나중에 사업추진 여부를 결정하자”는 반응이 나온다. 사업 추진을 계속하자는 쪽은 조합설립 단계 이상 사업이 본궤도에 오른 곳이고, 관망하자는 쪽은 추진위 이전의 초기 현장들이다.
▲본궤도 오른 현장들 “계속 사업 추진”
조합설립 단계가 지나 사업이 본궤도에 오른 현장들이 ‘사업 지속 추진’을 결정한 이유는 우수한 사업성 때문이다. 사업을 계속 추진함으로써 기대되는 이익이 재건축부담금 보다 클 것이라고 판단하고 있는 것이다.
강남권 재건축단지에서 이런 경향이 강하다. 2~3년 더 사업을 추진해 입주를 하게 되면 현재 가격보다 두 배 가까운 이익이 발생한다는 기대감에서 조합원들도 조합의 지속적 사업추진에 힘을 실어준다는 것이다. 재건축부담금에 대한 부담이 있지만, 현재보다 두 배 가까운 이익이 발생할 것이란 기대로 인해 “재건축부담금이 나오더라도 기꺼이 내겠다”는 쪽으로 의견이 모아지고 있다.
여기에는 분양가상한제 시행의 여파도 한몫 작용한다. 재건축부담금 산정 산식에서 ‘종료시점 주택가액’을 결정하는 주요 요소 중 하나인 ‘일반분양 가격’이 분양가상한제로 인해 크게 낮아질 것으로 예상되기 때문이다.
종료시점 주택가액은 △조합원 분양 주택의 공시가격 △일반분양 주택의 일반분양가 △재건축 소형주택의 인수가격 등의 총액으로 구성되는데, 이 중 분양가상한제로 ‘일반분양가’총액이 낮아져 재건축부담금 역시 낮아진다는 것이다.
특히, 입주를 하게 되면 소유주 입장에서 전월세 활용 등 자산을 활용할 수 있는 선택지가 많아진다는 점에서도 계속 사업추진을 하겠다는 조합원들이 많은 것으로 알려졌다.
재건축부담금은 입주 후 대략 1년 이내에 부담금을 내도록 하고 있는데, 그 기간 동안 전세 또는 월세를 놓거나 반전세 형태의 자산운용 방안을 활용해 재건축부담금 문제에 대응해 나간다는 것이다. 나아가 본인이 경제적 여유가 있어 직접 거주하려고 하면 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 규정된 ‘납부 연기’및 ‘분할납부’제도도 활용할 수 있다는 것이다.
강남권의 경우 비용에 대한 인식 차이도 존재한다. 내부 배관과 가구 등을 바꾸는 인테리어에도 2억~3억원을 쓰는 소유주들이 있다는 점에서 재건축부담금 4억원이 재건축사업을 막는 저해요인이 되지는 않을 것이라는 얘기다. 인테리어 비용으로만 2억~3억원을 쓰는 마당에, 지하주차장 확대 및 최신식 커뮤니티센터 등이 들어서 주거환경이 확 바뀌는 재건축을 마다할 이유가 없는 것이다.
한 업계 관계자는 “대체로 강남권 재건축 조합원들은 부동산 자산운용 방안에 대한 정보가 빠르고 경험도 많아 규제에 대한 대응 또한 훨씬 유연하게 대처한다”며 “재건축부담금보다 개발이익이 더 크다는 판단 하에 지속적 사업추진에 동참하고 있는 것”이라고 말했다.
▲초기 단계 현장들 “부담 크네, 일단 정지”
정비계획 등 사업초기 단계에 있는 현장들은 억 단위의 재건축부담금이 여전히 부담스러운 상황이다. 이 때문에 반포3주구의 재건축부담금 ‘4억원’발표 이후 재건축업계 일각에서는 사업을 일단 스톱시키되, 주변 상황을 관망하며 향후 사업추진 여부를 결정하자는 의견들이 부쩍 늘고 있는 것으로 알려졌다.
앞으로 10년을 내다보는 재건축사업이라는 점에서 정권 교체, 재건축 정책 변화, 주택가격 변화 등 많은 변수가 기다리고 있다는 점에서 한 템포 기다렸다가 사업을 추진하자는 것이다.
특히 고령의 조합원들이 많은 재건축단지의 경우 4억원으로 상징되는 재건축부담금을 부담스러워해 동의서 제출에 미온적인 경우가 많은 상황이다. 이들은 직장에서 퇴직해 연금을 제외하고 일정한 수입이 없다는 점에서 재건축부담금에 대한 거부감이 크다는 것이다.
업계에 따르면 재건축부담금이 많이 나오는 곳들은 5층 내외의 저층 재건축이거나 대지지분이 큰 재건축단지들이다. 이런 곳들은 단지 내부에 도로, 학교 등 기반시설이 적고, 대지 대부분이 새로 아파트를 지을 수 있는 실사용 대지면적이 크기 때문에 그에 수반되는 개발이익도 많아, 재초환 법상 초과이익도 많이 산출된다.
업계 관계자는 “재건축단지의 사업성 상황에 따라 재건축부담금에 대한 반응도 양극화되고 있는 상황이다”며 “이에 따라 사업을 촉진하는 현장과 사업을 관망하는 현장 사이에 갭 차이로 인한 주택공급 부족이 예상된다는 부작용이 예고되고 있다”고 말했다.
