강남권 재건축부담금 찻잔 속 태풍?
강남권 재건축부담금 찻잔 속 태풍?
"분양가상한제, 개시시점 가격 상승으로
초과이익 하락...예상보다 적은 금액 예상"
  • 김병조 기자
  • 승인 2020.11.11 10:54
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 강남권 재건축에 재건축부담금 영향이 예상 외로 미미할 것이란 전망이 나오고 있다. 

분양가상한제 시행 여파와 최근 개시시점 가격이 상승하고 있다는 점에서 초과이익이 하락해 예상보다 적은 액수가 나올 가능성이 있다는 것이다. 

업계 전문가에 따르면 최근 강남권 재건축단지에서는 재건축부담금 문제는 크게 신경 쓰지 않는 분위기다. 우선, 현재 주택가격 상승세를 감안할 때, 재건축이 완료되면 현재 20억원짜리가 35억~40억원까지 오르는데, 이에 따라 발생하는 3억~4억원의 재건축부담금은 기꺼이 내겠다는 입장이다. 

특히 올해 7월부터 시행된 분양가상한제가 재건축부담금의 파괴력을 낮춘 원인으로 지목되고 있다. 분양가상한제가 적용됨으로써 일반 분양가격을 낮춰 재건축부담금 산식의 ‘초과이익’도 낮출 것으로 예상되기 때문이다. 현행 재건축부담금 산식은 다음과 같다. ‘재건축부담금 = [종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상 주택가격 상승분 총액+개발비용)] × 부과율’이다. 

이 산식에서 분양가상한제에 따라 ‘종료시점 주택가액’을 낮춤으로써 재건축 부담금이 낮아지는 원리다.  

재건축초과이익환수에 관한 법률 제7조에 따르면, “재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액에서 다음 각 호의 모든 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 제9조제3항(주택 공시가격)에 따라 산정한 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 한다”고 명시하고 있다.

재건축부담금이 줄어들 것이라는 또 다른 이유는 공시가격이 계속 높아지고 있다는 점이다. 

공시가격이 높아지면 재건축 개시시점 주택가격을 오르게 함으로써 재건축부담금의 공제액을 크게 해 부담금을 낮추는 요인으로 작용한다. 게다가 최근 정부는 최대 90%까지 공시가격 현실화 방안을 발표한 상태다. 공시가격이 높아질수록 재건축부담금은 그에 비례해 낮아질 확률이 높다. 

다만, 재건축부담금에 대한 조합원들의 관심이 아직 덜해 향후 실제 재건축부담금 예정액이 고지될 때의 집단 반발 가능성이 여전히 있다는 점을 주지하고 있어야 한다는 지적이다. 

최근 정부가 재산세, 종부세, 양도세 세율 인상과 2년 실거주 의무제 등 워낙 융단폭격식 규제를 하고 있기 때문에 수년 후에 닥칠 문제인 재건축부담금에 아직 신경쓸 여력이 없다는 것이다. 

한 전문가는 “재건축부담금은 아직 피부에 와닿지 않아 그 충격이 과소평가되는 측면이 있는데, 실제로 조합원 이름이 찍힌 재건축부담금 예정액이 통지되면 그 충격이 적지 않다”며 “재건축부담금에 대한 예상액과 그에 따른 설명 등을 미리 조합원들에게 고지해야 한다”고 말했다.



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.