구역해제·사업지연에 대한 대책없어 주민 갈등 불가피
업계 “정비구역 직권해제 요건을 도정법에 명문화 해야”

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부의 공공재개발사업이 상대적으로 낮은 주민동의율 요건으로 정책 흥행에 성공하고 있지만 사업 안정화를 위해서는 직권해제와 관련한 제도를 정비해야 한다는 지적이 나오고 있다.

참여조건 완화를 위해 주민동의율 요건을 낮추다보니, 사업에 반대하는 주민들이 ‘도시 및 주거환경정비법’과 서울시 조례로 구역해제를 요청할 수 있기 때문이다.

▲공공재개발 초기 흥행… 낮은 주민동의율 요건

서울시에 따르면 지난 4일 공공재개발 공모신청을 접수한 서울권역 지역은 총 60여 곳이다. 정부가 지난 9월 시범지역 후보지를 압축했다고 밝힌 49곳보다도 더 늘어난 수치다. 전문가들은 공공재개발이 이처럼 초기 흥행을 기록하는 이유로 사업추진에 필요한 주민동의율 요건이 낮은 점을 꼽고 있다. 

공공재개발은 공공시행자가 주민들의 동의를 기반으로 임대주택 공급 등 공공성 요건을 준수하며 추진하는 정비사업이다. 공공재개발 주민동의율 요건은 조합이 설립된 현장의 경우 조합원 50% 이상, 아직 구역지정이 되지 않았거나 해제구역의 경우에는 토지등소유자 3분의 2(66.6%) 이상 동의하면 공공시행자를 선정해 사업을 추진할 수 있다.

기존 정비구역 현장의 경우 추진위 단계에서 이미 조합설립을 위한 75%의 동의율을 확보한 전력이 있다. 이 경우 조합과 공공시행자가 공동으로 사업을 추진하는 방식으로 재개발사업이 추진된다.

반면 예정지역과 해제구역은 추진위원회나 조합설립 단계가 생략된 채 곧바로 공공시행자를 통한 재개발사업을 추진할 수 있다. 해제구역의 경우 서울시 도시정비계획에 따른 구역 재지정 요건인 주민동의율 75%를 채우지 않아도 사업을 추진할 수 있게 된다.

덕분에 앞서 통합재개발 추진과정에서 주민동의율 70% 이상을 확보하기 어려웠던 해제구역들이 공공재개발을 ‘마지막 희망’이라고 부르며 적극적으로 공공재개발 참여하는 상황이다.

하지만 수치상 모순도 존재한다. 단독시행자 방식으로 주민들이 동의율 66%를 확보해 사업을 추진할 수는 있지만, 나머지 30%의 주민들이 사업을 반대하면서 구역해제를 요구할 수도 있기 때문이다. 

▲낮은 동의율 요건… 주민갈등·구역해제 가능성 여전

주민동의율 요건을 낮춰 정책흥행에는 성공했지만, 주민반대에 의한 구역해제 및 사업지연에 대한 대책마련도 요구되고 있다. 

정부는 지난 5·6대책에서 ‘사업이 장기간 정체된 정비현장’을 대상으로 공공재개발 카드를 선보였다. 당시 정부 관계자는 “해제구역은 주민 대다수가 재개발사업에 반대했던 곳이기 때문에 공공재개발을 추진하면 주민갈등이 심화될 수 있다”고 우려한 바 있다.

도시정비법이 조례로 위임한 구역해제 기준에 대해 서울시는 구역해제 동의율 33%를 적용해 적극적으로 정비구역을 해제했다. 지난 2012년부터 2019년까지 서울시 뉴타운 출구전략 등으로 해제된 정비현장은 기존 정비현장의 절반이상(56.7%)이다. 현재 적극적으로 공공재개발 참여의사를 내비친 현장들이 대부분 이때 서울시 조례 등에 의해 구역 해제됐다.

공공재개발을 신청한 일부 구역들은 구역해제 당시의 내부갈등이 완전히 봉합되지 않은 상태라서 또다시 구역해제를 당할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

상가가 밀집한 현장의 경우 상가소유자들이 지속적으로 재개발사업을 반대하고 있고, 특히 일부 해제구역은 건축행위 제한이 풀리면서 난립한 신축빌라와 가로주택 소유주들과의 갈등이 예고되기 때문이다. 사업동의율 66.6%가 확보되어도 이들이 30%를 확보해 사업을 반대한다면 합법적으로 정비구역 해제를 자치구에 요청할 수 있다. 

▲사업추진·구역해제 동시가능… 관련법 개정해야

전문가들은 공공재개발사업이 정착하기 위해서는 불명확한 정비구역의 직권해제 요건을 도시정비법으로 명확하게 확정하는 것을 조언하고 있다. 직권해제의 세부적인 기준들이 조례에 위임돼 있고, 서울시 재량에 따라 그 정도가 완화되거나 또는 강화되기 때문이다.

‘도시 및 주거환경정비법’ 제21조 정비구역등의 직권해제에 따르면 정비구역 지정권자가 특정 조건에 해당할 경우 정비구역을 해제할 수 있다. 

이 경우 정비사업 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되거나(제1호) 정비구역 상황에 따라 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우(제2호)는 시·도 조례가 구체적인 기준을 세우도록 하고 있다.

직권해제 기준이 지자체 조례로 위임됨에 따라 그동안 서울시는 도시정비법상 구역해제 요건을 자의적으로 해석해 논란이 됐다. 과거 뉴타운 출구조사의 경우 찬성동의율을 제외한 나머지를 정비사업에 반대하는 것으로 해석해 구역을 해제하거나 사업추진 가능성 여부를 조합설립 동의율로 해석하는 등의 문제가 발생했던 것이다. 구역해제 주민동의율 33.3% 역시 서울시 조례에 근거한 해제동의율 요건이다.

특히, 최근 서울시가 여러 직권해제 소송과정에서 사법부로부터 구역해제를 목적으로 과도한 행정권 남용과 자의적 법해석을 내렸다는 판결을 받으면서도 구역 건물신축을 허가하거나 문화재를 지정하는 등 초법적인 행정권을 휘두르고 있어, 이에 대한 우려가 더욱 큰 상황이다.

업계는 공공재개발 제도정착을 위해서는 공공재개발 관련 구역해제 기준을 더욱 명확하게 정해야 한다고 조언하고 있다. 하지만 공공정비 통합지원센터 관계자는 “도시정비법 직권해제 관련 개정 등의 사안은 담당 업무가 아니다”고 말했다.