[하우징헤럴드] 정비사업을 시행하는 구역 내에는 소유자 외에 임차인 등 기타의 권리를 가지는 자가 다수 있는 경우가 일반적이다.
그리고 정비사업은 시행과정에서 종전의 건축물을 철거하므로 소유자와 임차인 사이의 임대차 계약이 소멸하게 되고 이 과정에서 임대차보증금 반환을 둘러싼 다툼이 생길 수 있다.
물론 임대차계약의 당사자인 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 해지 및 임대차보증금 반환에 관한 문제가 원만히 해결되는 것이 가장 바람직한 모습이라고 할 것이나 임대인이 일정한 사정으로 임대차보증금을 반환하지 않는 경우 또한 얼마든지 있다.
한편 도시정비법 제70조 제1항은 “정비사업의 시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항은 “제2항에 따른 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다”라고 규정하고 있다.
즉, 도시정비법은 정비사업의 시행으로 임대차 계약의 목적 달성이 불가능한 경우 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 사업시행자인 조합을 상대로 하여 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있도록 하고 있으며, 조합이 임차인에게 임대차보증금을 반환한 경우 임대인에게 이를 구상할 수 있도록 하고 있다.
이와 같은 도시정비법의 규정은 정비사업의 시행으로 인해 그 의사에 반하여 임대차목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하는 한편, 계약상 임대차기간 등 권리존속기간의 예외로서 이러한 권리를 조기에 소멸시켜 원활한 정비사업의 추진을 도모하고자 함에 있다고 할 것이다.
그런데 임차인은 언제부터 어떤 조건이 충족되었을 때 사업시행자인 조합에 대해 임대차보증금 반환을 청구할 수 있다고 보아야 할 것인가? 조합설립인가를 받기만 하면 임차인은 임대차계약을 해지하고 조합에 대해 임대차보증금의 반환을 구할 수 있다고 보아야 할까? 사업시행인가시라고 보아야 할까? 아니면 관리처분계획에 대한 인가·고시 이후에야 반환청구가 가능한 것인가?
이에 대해 대법원은 2020.8.20 선고 2017다260636 판결을 통해 “관리처분계획인가의 고시가 있을 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 구 도시정비법 제54조에 의한 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다.
이에 따라 사업시행자는 관리처분계획인가의 고시가 있게 되면 위 조항을 근거로 정비구역 내에 있는 토지 또는 건축물의 임차권자 등을 상대로 그들이 점유하고 있는 부동산의 인도를 구할 수 있다.
그 결과 임차권자는 임대차기간이 남아 있더라도 자신이 점유하고 있는 임대차목적물을 사업시행자에게 인도해야 할 의무를 부담하게 되고 이로 인해 정비사업이 진행되는 동안 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 된다.
따라서 임차인은 원칙적으로 관리처분계획인가의 고시가 있다면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 이 사건 조항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다”라고 판시했다.
원칙적으로 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 되는 때, 즉 관리처분계획에 대한 인가·고시가 이루어지면 임차인이 조합에 대해 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다고 보았다.
다만 위 대법원 판결은 “다만 관리처분계획인가의 고시 이전이라도 정비사업 계획에 따라 사업시행자에 의한 이주절차가 개시되어 실제로 이주가 이루어지는 등 사회통념상 임차인에게 임대차관계를 유지하도록 하는 것이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는,
임차인은 이 사건 조항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다”라고 하여 일정한 예외를 인정한 바 있다.
그러므로 관리처분계획 수립을 위한 총회를 마치거나 관리처분계획에 대한 인가를 받은 후 그 고시 전에 이주기간을 정해 이주를 요청했고, 이 이주기간의 도과가 임박한 상태라면 임차인이 사업시행자인 조합에 대해 임대차보증금의 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
