1. 투기과열지구 지정 이후에는 재건축조합에서 지위양도금지
[하우징헤럴드] 투기과열지구 지정 이후에는 재건축조합원의 지위양도가 되지 않는다. 즉 구역 내 소유부동산을 양도하더라도 양수인에게는 조합원자격이 생기지 않고 현금으로 청산하게 된다. 이는 재건축지역 부동산 매입을 통한 투기를 방지하기 위한 조치이다.
그런데 이러한 원칙을 너무 강조하다 보면 생계상 또는 기타 이유로 부동산을 꼭 매도해야 하는 양도인의 보호가 안된다. 따라서 일정한 경우에는 예외를 두어 부동산 매매를 통한 조합원 지위양도가 가능하도록 하고 있다.
2. 양도가 가능한 예외적인 경우… 세대원 전원의 타구역으로의 이전
도시정비법 제39조 제2항과 소규모주택정비법 제24조 제2항에서는 바로 이러한 예외를 규정하고 있다. 그 중의 하나가 “세대주 또는 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원 모두가 해당 사업시행구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우”이다.
이렇듯 세대원 전원이 타 구역으로 이전하는 경우에는 종전의 주택을 원활하게 매각하도록 하려는 조치이다.
그런데 세대원들의 타구역으로 이전행위가 투기과열지구 지정 시점 전후에 걸쳐서 순차적으로 일어나서, 지정 이후에 완전히 종료된 경우에도 위 예외규정에 해당되어 부동산의 양수인은 조합원지위를 승계받게 되는 것일까?
3. 국토교통부 질의회신례
이와 관련해 참고할 국토교통부 질의회신이 있다. 즉, 투기과열지구 지정 이전에 근무상 사유로 세대원 전원이 광명시에서 서울시로 이전한 경우 조합원 지위양도가 가능한지 여부에 대한 질문이 있었다.
이에 대해 국토교통부는 “도시정비법 제39조 제2항 단서에서 규정한 투기과열지구 내 조합원 지위양도의 예외규정은 실질적으로 양도를 허용할 수 있는 특례로 볼 수 있으므로 엄격하게 해석할 필요가 있기 때문에 투기과열지구 지정 시점 또는 이후 해당 사업구역에서 사업구역 밖 혹은 해외 등으로 이전하는 경우만 조합원 지위양도를 허용해야 할 것으로 판단된다”라고 답변했다.
4. 국토교통부 질의회신례에 대한 의문과 반론
위 질의회신례에서는 “도시정비법 제39조 제2항 단서에서 규정한 투기과열지구 내 조합원 지위 양도의 예외규정은 실질적으로 양도를 허용할 수 있는 특례”라고 보고 있는데 이는 본말이 전도된 것이라고 생각한다.
자신의 부동산을 매도할 수 있다는 것은 시장경제질서를 근간으로 하고 있는 우리 헌법상 지극히 당연한 것이며, 이를 투기과열지구라는 이유로 양도를 제한하는 것이야말로 특례규정이다. 이러한 특례에 대한 예외를 허용하는 것은 곧 원칙(양도자유)으로의 복귀를 의미하는 것이다.
그러므로 ‘원칙으로의 복귀’를 허용하는 조항에 대하여는 달리 악의적인 탈법의 의도가 엿보이지 않는 한 폭넓게 해석해 주어야 한다. 세대원 전원이 먼저 이주를 완료하고 임시거처에서 거주하다가, 정식으로 살 곳을 물색하여 그 구입자금을 마련하려고 종전의 주택을 매도하려고 하던 중 투기과열지구로 지정이 되었다면 이제는 그 주택을 매도하지 못하게 되는가? 만일 그렇다고 본다면 이는 지나치게 형식논리적인 해석이라고 할 것이다.
5. 세대원이 투기과열지구 지정전후에 걸쳐 이전하는 경우
본 변호사가 질문받은 사례는 세대원들이 투기과열지구 지정 전후에 걸쳐 이전하는 사례였으므로 위 국토교통부 질의회신사례에는 사안이 좀 다르며, 위 질의회신례를 적용한다고 하더라도 보호받을 가치가 있는 케이스였다.
투기과열지구로 지정되기 이전에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 허용되는 것이었기 때문에, 투기과열지구 지정 이전에 세대주 혹은 일부 세대원이 사업구역 외로 이전해 새로 전입신고를 했다는 과거의 사정이 있다고 하더라도 이로써 법령상의 제한을 일탈하려는 의도는 있을 수가 없고, 투기과열지구 지정이후에 나머지 세대원들이 추가적으로 이주했다면 이는 전체적으로 보아 지정이후에 이주가 완료된 것으로 보인다.
그러므로 도시정비법 제39조 제2항과 소규모주택정비법 제24조 제2항 단서 및 각 호에 따라 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용된다고 할 것이다.
김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
