시도지사에게 통합심의 권한 주는게 타당한지 의문
공공지원주택, 임대사업자에 수의계약 매각 신중론
 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 지난 5·6 대책에서 발표한 공공재개발 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 국회 상임위 소위원회 및 본회의 상정을 앞두고 구체적 논의 윤곽을 드러내고 있다.

국회 국토교통위원회는 지난 6일 더불어민주당 천준호 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 국토위 소위원회에 회부해 놓은 상태다. 국토위 전문위원은 법 개정안 검토보고서를 통해 “공공이 주택공급을 확대하고 주거환경 개선을 도모한다는 차원에서 공공재개발의 입법 필요성이 인정된다”고 밝혔다. 

▲국토부 5·6대책의 현실화 위한 후속 입법

국토위 심의 절차에 돌입한 ‘도정법’ 개정안에 담긴 공공재개발 제도의 큰 틀은 공공참여를 통해 재개발사업을 촉진, 도심 내 주택공급을 활성화하자는 것이다. 이를 위해 LHㆍSH 등이 단독 또는 공동시행자로 참여해 재개발 및 주거환경개선사업을 신속하고 투명하게 추진하자는 내용이 담겼다. 

이를 위해 공공재개발을 추진하려는 곳은 별도의 ‘주택공급활성화지구’로 지정ㆍ고시해 해당 지구에서 주택공급활성화지구계획을 수립, 법적상한용적률의 120%의 추가 용적률을 허용하고 기부채납 비율을 완화하는 등 도시규제 수위를 낮추는 한편 분양가상한제 적용을 배제하는 등 특례를 부여해 사업성을 높이겠다는 방침이다. 

사업성이 높아지는 만큼 임대주택 등 공공기여 폭도 늘어난다. 개정안에서는 전체 가구 수 중 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 △공공임대주택 △공공지원민간임대주택 △지분형주택 등으로 공급하도록 했다. 

▲“지분형주택, 토지등소유자 대상 분양분에 포함시켜야”

개정안에 대한 수정 논의도 필요한 상황이다. 국토위 전문위원은 영세조합원이 분양받을 수 있는 ‘지분형주택’물량을 공공기여분이 아닌 토지등소유자 분양분에 포함시킬 필요가 있다는 등 보완 의견을 내놨다. 

개정안에서는 공공재개발로 건설·공급되는 주택이 전체 가구 수 중 토지등소유자 대상 분양분을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대주택, 공공지원민간임대주택, 지분형주택으로 공급하도록 했는데, 지분형주택의 분류 기준상 공공기여분에 포함되는 게 적절치 않다는 것이다. 

현행 도정법 시행령 제70조에서는 지분형주택은 저렴한 가격에 최대 10년까지 주택을 소유할 수 있다는 점에서 해당 구역의 토지등소유자 중에서도 엄격한 요건을 모두 충족한 경우에 한해 허용하고 있다.

구체적으로 △종전에 소유했던 토지 또는 건축물의 가격이 주거전용면적 60㎡이하의 지분형주택의 분양가격 이하에 해당하는 사람 △세대주로서 정비계획의 공람 공고일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 실제 거주한 사람 △정비사업의 시행으로 철거되는 주택 외 다른 주택을 소유하지 아니한 사람 등이다. 

따라서 국토위 전문위원은 “지분형주택은 공공시행자가 조합원과 지분을 공유함으로써 분담금이 부족한 토지등소유자가 내몰리는 현상을 방지하기위한 제도라는 점에서 지분형주택은 토지등소유자 대상 분양분에 포함시켜야 한다”며 “토지등소유자 대상 분양분인 지분형주택을, 이를 제외한 나머지 주택의 50% 이상 공급하도록 하는 규정에 포함시키는 것은 모순된다”고 지적했다. 

▲공공재개발 통합심의에도 심의 권한 정리 필요

공공재개발 통합심의에 대한 심의 권한 교통정리도 필요하다는 지적이다. 

개정안에 따른 공공재개발에서는 사업시행계획인가가 신속히 이뤄질 수 있도록 시·도지사 등 통합심의권자가 심의 안건을 통합 검토하도록 하고, 이를 거친 경우 해당 개별 심의 등을 거친 것으로 간주하도록 하고 있다. 개별 심의위원회에서 인가가 막혀 사업이 장기간 지연되는 상황을 방지하겠다는 취지다.

하지만 통합심의 제도가 현행 심의 제도의 운영 원칙과 배치된다는 지적이 제기됐다. 심의안건은 원칙적으로 개별 위원회 위원들의 과반 출석 및 출석위원 과반 찬성으로 의결하는데, 개정안은 통합심의위원회를 각 개별 위원회 위원장의 추천을 받은 위원들로 구성하도록 하고 있어, 이들 추천 받은 위원들의 의견이 개별 위원회를 대표한다고 볼 수 있는지 의문이 든다는 것이다. 

또한 사업시행계획인가 권한은 원칙적으로 시장·군수인데, 사업시행계획 인가 통합심의를 하면서 시·도지사에게 통합심의 권한을 부여한 것이 타당한지에 대한 논의도 필요하다는 의견이다. 

▲임대사업자 수의계약… 토지등소유자에게 불리, 신중 검토 필요

공공재개발을 통해 나오는 공공지원민간임대주택을 임대사업자에게 수의계약으로 매각할 수 있도록 하는 규정에 대해서도 신중론이 펼쳐졌다. 

개정안 제30조에서는 “공공재개발사업을 통해 대통령령으로 정하는 자에게 공공지원민간임대주택을 매각하는 경우”수의계약으로 임대사업자를 선정할 수 있도록 하고 있다. 

이 개정안의 취지는 임대기간 동안 관리비 및 금융비용을 모두 임대사업자가 부담해 사업유인이 낮다는 가정 하에 임대사업자들의 진입 문턱을 낮추고 사업지연 가능성을 최소화 하고자 수의계약 대상으로 간주하자는 것이다. 

하지만 국토위 전문위원은 도입 필요성이 적다는 점에서 신중한 검토를 요구했다. 

우선 현행 도정법에서 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 뒤 수의계약할 수 있는 방법이 존재하고 있으며, 임대사업자 선정은 최소한 사업인가 시점부터는 이행할 수 있어 사업지연 가능성도 높지 않고, 임대사업자 수의계약 제도가 없더라도 이로 인해 공공재개발이 지연될 것이라는 특별한 이유도 없다는 것이다. 

특히, 둘 이상의 임대사업자가 참여해 토지등소유자 입장에서 더 유리한 가격에 공공지원민간임대주택 물량을 매각할 기회를 원천적으로 제한한다고 지적했다.