공공재개발, 분양가상한제 제외·조합원 확정수익 보장
공공재건축, 최고 50층까지 허용 외에 추가지원책 없어

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 공급대책의 일환으로 꺼낸 공공 재개발·재건축 카드에 대한 시장의 반응이 엇갈리고 있다.

공공재개발은 분양가 상한제 제외와 조합원 확정수익 보장, 세입자 지원 등 다양한 지원책들로 인해 공공재개발 사업공모에 70곳이 몰려 일단 흥행에 성공한 듯 보인다.

반면 공공재건축은 용적률 인센티브와 층수 제한 완화 등을 제외하고 추가적인 혜택이 전무해 시장으로부터 외면 받고 있는 상황이다. 사전컨설팅을 신청한 단지는 15곳에 불과했으며, 그중에서도 핵심단지들이 모두 철회 의사를 밝혀 남은 곳은 500가구 미만의 소규모 단지 11곳뿐이다.

▲공공재개발, 조합원 물량 제외한 50% 임대주택으로 공급… 공모에 70곳 신청 ‘대흥행’

공공재개발은 LH·SH가 공공시행자로 재개발사업에 직접 참여한다. 공공 단독시행과 공공·조합 공동시행으로 진행된다. 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신 종상향, 용적률 상향, 분양가 상한제 제외 등 인센티브가 제공된다. 

정부는 공공 재개발사업을 통해 조합원은 물론 세입자 지원을 강화하고 사업성을 보완해 신속한 사업을 추진한다는 방침이다.

조합원 지원책으로는 먼저 조합원의 확정수익을 보장한다. LH·SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 것이다. 조합원 분담금은 조합원 희망수익과 현재 사업여건상 예상되는 수익의 중간 수준으로 보장한다. 저소득층 조합원은 지분형주택 제도를 통해 LH·SH가 분담금을 대납한다. 조합원 희망시 최대 10년간 주택을 공유하는 조건이다.

또한 공공재개발사업 추진시 중도금은 현행 60%에서 40%로 하향된다. 나아가 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 이자율 연 1.8%의 이주비 융자도 지원된다.

세입자에 대한 지원도 강화된다. 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대해 세입자 재정착을 지원한다. 상가세입자들에게는 국비를 지원해 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지 조성한 후 영세상인들이 계속 영업할 수 있도록 지원한다.

사업성 보완 및 신속한 사업추진을 위해서는 각종 규제를 완화 적용한다.

먼저 ‘주택공급활성화지구’를 신설해 도시·건축규제를 완화한다. 주택공급활성화지구는 공공 재개발 활성화를 위해 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원하는 특례지구다. 지정 요건은 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하고, 필요시 투기방지 대책을 마련해야 한다. 지구는 용도지역 상향 또는 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가 상한제 적용 예외 등의 혜택을 받는다.

이밖에도 신속한 인·허가 및 공공의 사업관리를 통해 구역지정부터 착공까지 통상 10년 이상 소요되는 기간을 5년으로 단축하고, 재개발사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원도 강화된다.

정비업계에서는 정비예정구역과 정비해제구역도 공공재개발 대상에 포함된 것이 흥행의 주된 요인으로 작용했다는 분석이다. 다양한 지원책을 통한 사업성 개선으로 사업에 대한 불안요소가 해소되면서 구역이 해제된 현장에서 주거환경 개선을 시도할 수 있는 기회가 만들어졌기 때문이다.

지난 5월 6일 최초 발표 당시에는 주거환경개선사업이나 재개발사업을 추진 중이면서 추진위원회 및 조합설립 단계에 있는 정비구역이 대상이었다. 하지만 현재 정비사업이 추진 중인 현장에서의 참여는 저조했고, 해제구역 등에서의 참여 요청이 잇따르자 지난 8월 정비구역으로 지정되지 않은 지역인 정비예정구역과 정비해제구역까지 적용 대상을 확대했다. 이에 따라 지난 4일 마감한 공공재개발 사업 공모에 총 70곳이 신청하면서 흥행에 성공했다.

업계에 따르면 공공재개발 사업 공모에 신청한 곳 중 기존 정비계획이 수립된 구역은 약 15곳에 불과했다. 하지만 구역해제 현장까지 공공재개발사업에 참여할 수 있도록 대상 폭을 넓히자 성북1, 전농8·9·12, 청량리6 등 해제된 구역들을 중심으로 사업 참여 의사를 밝힌 곳이 늘어났다. 나아가 적용대상지에서 제외된 창신·숭인동 등 도시재생사업지에서도 신청을 한 것으로 알려졌다.

정부는 이중에서 15~20곳을 공공재개발 사업지로 최종 선정할 예정이다. 후보지 선정 기준은 △주민동의율 △정비구역지정요건 △시급성 △사업추진가능성 및 기대효과 △주거환경 개선효과 △재난 및 안전관리 필요성 △사업 장기 정체 해소 가능성 등이다.

시는 신청 구역에 대한 개략적인 사업계획과 사업지 분석, 관계부서 협의, 선정위원회 등의 절차를 거쳐 기존 구역은 올해 안으로, 신규지역은 내년 3월까지 후보지를 최종 선정한다는 계획이다.

▲공공재건축 용적률 최대 500%, 층수제한 완화에도 참여율 저조

공공참여형 고밀재건축(공공재건축)은 지난 8월 4일 발표한 부동산 대책에 새롭게 제시한 재건축사업 유형이다. 공공재건축은 LH·SH 등 공공이 사업에 참여하며 규제완화를 통해 용적률 최대 500%, 층수 최대 50층까지 허용하되, 이 중 증가 용적률의 50~70%를 공공주택 등으로 기부채납하는 제도다.

이외에도 △준주거 지역의 주거 비율 완화(현행 90%) △공원설치 의무 완화(재건축 시 가구당 2㎡) △공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F을 통한 신속한 사업추진 지원 등의 혜택을 받는다. 신청 대상지는 재건축 안전진단을 통과하고 사업시행계획인가 전 단계인 초기 사업장이다. 

공공재건축은 공공재개발과 달리 시장에서 외면 받고 있다. 공공재개발은 분양가 상한제 제외를 비롯해 조합원, 세입자에 대한 다양한 지원책이 포함돼 있지만 공공재건축은 용적률 인센티브와 층수제한 완화 등을 제외하고 추가적인 혜택이 전무하기 때문이다. 

실제로 지난달 말까지 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 재건축단지는 총 15곳에 불과하다. 그중에서도 은마(4천424가구)와 잠실주공5단지(3천930가구), 청량리 미주(1천89가구) 등 규모가 큰 단지들은 모두 공공재건축 철회를 공식화했다. 단지규모 상위 3곳이 모두 빠지면서 총 1만3천가구에 달했던 사전컨설팅 신청단지 규모는 3천가구 수준으로 대폭 축소됐다.

이에 따라 사전컨설팅을 신청한 재건축단지 총 15곳 중 남은 곳은 500가구 미만의 소규모 단지 11곳이다. 사전 컨설팅은 공공재건축 진행 시 공사비와 일반분양가, 사업시행 후의 자산가치 등을 분석해 추정분담금과 사업 수익률을 추산하는 것으로, 조합은 민간 재건축과의 수익 차이를 비교할 수 있는 기준을 얻게 된다.

공공재건축이 시장에서 외면받자 정부는 공공재건축사업에 참여하는 단지에 각종 인센티브를 제공하는 방안을 추진하고 있다.

먼저 공공재건축 선도사업에 참여하는 재건축조합에 대해 기부채납 비율(50~70%)을 최소 비율인 50%만 적용키로 했다. 

또 공공분양 주택을 기부채납 받을 때 공사비 표준형 건축비 대신 기본형 건축비를 적용해 주는 방안을 추진 중이다. 기본형 건축비는 표준형 건축비보다 1.6배 정도 높아 조합 입장에서는 수익성 개선을 기대할 수 있다. 표준형 건축비는 공공임대 아파트에 적용되고 기본형 건축비는 민간 아파트에 적용되는 기준이다.

이와 함께 재건축단지를 특별건축구역으로 지정하는 방안도 검토하고 있다. 특별건축구역은 건축법에 규정된 특례로서 동 간격과 조경, 일조권 등 각종 규제를 완화해주는 제도다.

업계에서는 공공재건축 활성화를 위해 공공재개발과 마찬가지로 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제 제외 등의 혜택이 필요하다고 지적했지만 포함되지 않았다.