종전자산 감정평가통해 개별 추정분담금 산정
인근 집값 지속상승… 84㎡형 12억 프리미엄

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 주민들의 사업추진에 대한 관심이 적어 한동안 진척이 없었던 서울 중구 중림동 398번지 재개발사업(추진준비위원장 김동혁)이 사업추진의 불씨를 지피고 있다. 준비위원회는 63% 소유주 동의를 받아 정비구역지정 입안제안 및 사전검토요청서를 접수했다. 또한 건물의 신축을 방지하기 위해 지난해 10월에는 구청으로부터 신축행위제한 조치를 받아냈다. 

▲정비구역지정 입안제안 및 사전검토요청서 접수

재개발사업 추진 준비위원회는 지난 2018년 11월 구청에 약 63% 소유자들의 동의를 받아 정비구역지정 입안제안 및 사전검토요청서를 접수했다. 중림동 398번지 일대 재개발 예정구역은 2010년 도시정비법 개정으로 도시환경정비구역을 지정할 수 있게 됨에 따라 2011년 정비계획을 수립하고, 2012년부터 본격적으로 사업을 추진해 주상복합건물을 건립할 예정이었다.

하지만 주민들의 의지가 약해 사업을 추진하기 어려웠다. 최근 사업구역과 인접한 아현동, 북아현동이 개발됨에 따라 다시 사업추진 의욕이 강해졌다. 

김 추진준비위원장은 “주민들의 협조로 어렵게 사업추진의 발판을 마련했다. 앞으로 남은 과제는 정비구역 지정고시”라며 “중구청에서도 정비계획업체와 용역계약을 체결했다. 2021년 6월 중간보고 및 주민설명회, 2021년 12월에는 정비구역지정 고시를 공식적으로 계획하고 있다”고 말했다. 이어서 그는 “계획이 지연되지 않도록 구청과 적극적으로 협조해갈 것이다”고 말했다. 

▲지난 6월부터 사전타당성조사 실시

중구청은 지난해 10월 사전 타당성조사를 위한 용역업체와 계약을 체결하고, 지난 6월 4일부터 8월 3일까지 정비사업 추진여부를 결정하기 위한 사전타당성조사를 실시했다. 

원래 8월까지 진행하기로 했던 주민조사는 참여율 미흡으로 9월 1일까지 연장해 실시했다. 해당 사업타당성조사 결과 전체 소유자 466명 중 335명(71.5%)이 회신하고, 이중 269명이 사업에 찬성(57.7%)했다. 

한편 거의 같은 시기인 지난 6월 15일에는 해당구역 내 토지등소유자들의 종전자산에 대한 감정평가를 진행하고 개별 개략추정분담금을 산정했다. 현재 추정 비례율은 102.66%다.

중구청이 의뢰한 용역에 따르면 중림동 개발을 위해서는 용도지역 조정과 용적률 상향이 필요하다고 한다. 중구청에서는 2종 일반주거지역으로 용도조정과 늘어난 임대주택 공급에 따른 용적률 인센티브 부여, 기부채납을 통한 주민공동이용시설 확보방안도 함께 마련할 것으로 예상된다. 

▲사전 건축제한으로 건물 신축 난립 막아

구역에 있는 대부분의 건물은 최소 20년 이상됐다. 하지만 최근 신축빌라 4개동이 건립되었다. 단지 내에 신축빌라가 착공되면 재개발 소유자들에게 다양한 피해가 발생한다. 사업지연으로 인한 기회비용 손실, 보상비용 발생 등이 그것이다. 

준비위원회에서는 신축빌라가 건립되는 것을 매우 염려하여 수차례 구청장과 담당자를 만나 호소했다. 그 결과 재개발사업에서 흔치않게 ‘사전 건축제한’조치를 받아 낼 수 있었다. 

김 추진준비위원장은 “재개발사업 구역에 신축건물이 들어서는 것 자체가 사업을 방해하는 행위로 인식했다. 사유재산권의 행사와 맞물려 풀어내기 가장 어렵고 힘들었던 문제였다”며 “여러 번 구청을 찾아 하소연했다. 지성이면 감천이듯이 신축행위를 제한할 수 있는 조치를 받아 무척 다행스럽게 생각한다”고 말했다.

그는 또 “사업이 진행되니까 동의서도 제출하지 않은 자가 갑자기 주민대표라고 하며 주민들을 선동하고 있다. 아직은 아무 영향력도 없지만 자칫 소유자들께 분열과 혼선을 끼쳐드릴까 염려된다”고 우려를 표했다.

▲부동산 가격 지속적으로 상승

인근지역의 개발과 부동산 가치의 상승으로 중림동 398번지 일대의 부동산 가치는 지속적으로 상승하고 있다.

구역 인근의 한 공인중개사는 “2017년 11월 입주한 4년차 아현1-3구역의 ‘아현 아이파크’가 현재 호가로 59형 287%, 84형 253% 각각 상승했다. 7년 된 아현3구역의 ‘마포래미안푸르지오’도 2012년 5월 일반분양가 대비 약 271(84형)~333%(59형) 상승했다”며 “2021년 3월 입주 예정인 염리3구역의 ‘마포프레스티지자이’는 2018년 4월 일반분양가 대비 현재 59형이 9억2천만원, 84형이 약 12억원의 프리미엄이 형성되어 있다”고 말했다.

 중림동 398번지 일대는 아현1구역과 북아현2구역, 북아현3구역 등 정비사업이 진행 중인 곳과 인접해 있어 향후 더 많은 상승을 예상하게 한다. 사전타당성검토를 위한 주민동의율을 달성하면서 현재 거래가 전혀 없고 매물도 없는 상황이다.

▲프리미엄 브랜드의 명품 아파트 건립

김 추진준비위원장은 메이저브랜드는 기본이고, 그중에도 프리미엄 브랜드의 명품아파트를 건축하고 싶다고 한다. 초역세권 교통 요지의 이점을 살려 이곳에 어울리는 아파트 건축에 역량을 집중할 예정이다. 

트렌드에 맞게 주민들의 생활편의를 위한 다양한 커뮤니티 등에도 심혈을 기울인다. 현재 선정된 설계업자로부터 작성한 건축계획을 바탕으로 소유자들의 의견을 최대한 반영한 맞춤형 건축설계를 진행할 예정이다.

▲중림동398 재개발사업은

서울시 중구 중림동 398번지 일대 2만6천520㎡를 개발하는 사업으로 토지등소유자 460명 중 약 50%가 사업추진에 동의하고 있다. 현재 정비구역 지정 입안과 사전검토를 위한 주민조사를 마치고, 개략적인 추정분담금도 산정했다.

예정 계획 상 용적률 249.5%에 18.17%의 건폐율을 적용해 총 784가구를 건립할 예정이다. 가구별 건립규모는 29타입 305세대, 40타입 75세대, 50타입 45세대, 59타입 269세대, 84타입 90세대 등이다.