[하우징헤럴드] 甲재단법인(교회)은 재개발구역 내에 토지 및 건물을 보유하고 있고, 조합에서 통지한 분양신청 기간 내 분양신청을 했다. 그 후 조합은 甲재단을 상대로 명도소송을 제기했다.
그러나 甲재단은 기본재산 처분에 관한 주무관청의 허가를 받지 아니하여 분양신청이 무효에 해당할 뿐만 아니라 미리 분양계약체결 거절의사를 표시했으므로 현금청산대상자에 해당한다고 주장하면서, 손실보상 완료 전에는 조합의 명도소송에 응할 수 없다고 한다. 甲재단의 주장은 타당할까?
1. 甲종교재단의 분양신청과 조합원의 사용수익권 제한
甲재단은 적법하게 분양신청기간 내에 분양신청을 한 조합원이므로 관리처분계획이 인가되어 고시된 이후에는 각 건물에 관한 소유자로서의 사용·수익이 정지된다. 그리고 사업시행자로서 부동산에 대한 사용·수익권을 취득한 조합에게 건물을 인도할 의무가 있다(도시정비법 제81조 제1항).
2. 분양신청이 주무관청의 허가를 받지 아니하여 무효인지 여부
민법 제45조 제3항, 제42조 제2항에서 재단법인의 기본재산을 처분하기 위해서는 정관의 변경이 필요하며, 또한 정관의 변경은 주무관청의 허가를 얻어야 비로소 그 효력이 있게 된다고 규정하고 있다.
그러나 재개발사업구역 내에 토지 등을 기본재산으로 소유한 재단법인이 재개발조합에게 분양신청을 하거나 관리처분계획이 고시된 후에 토지 등을 인도하는 행위는 재단법인의 정관변경 절차를 요하는 기본재산에 대한 처분행위에 해당한다고 볼 수 없다.
따라서 甲재단이 분양신청을 하면서 주무관청의 허가를 받아 정관을 변경하는 절차를 거치지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 위 분양신청이 무효라고 볼 수는 없고, 이 사건 관리처분계획이 인가되어 고시된 후에 피고 재단이 조합에게 건물을 인도하기 위해 정관을 변경해야 하는 것도 아니라고 판단된다.
3. 분양계약체결 기간 전에 미리 분양계약체결 거절의사를 표시한 경우 현금청산대상자에 해당하는지 여부
조합 정관은 “조합원은 관리처분계획인가 후 조합이 통지하는 분양계약체결 기간 내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약을 체결하지 않는 경우 현금 청산한다”라고 규정하고 있다.
도시정비법 등 관련법령이나 정관에 ‘조합은 관리처분계획인가 이후 어느 일정한 기간 이내에 반드시 분양계약체결기간을 정하여야 한다’는 규정이 없고, 또한 정관은 조합원으로 하여금 ‘조합이 정한 기일이내’에 분양계약을 체결하도록 규정하여 분양계약 체결 시기는 조합이 재량으로 정할 수 있도록 하고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 조합은 분양계약 체결기간을 적절한 시기로 정할 수 있는 권한을 보유하고 있다고 봄이 상당하다.
위와 같은 정관 조항은 조합이 조합원들에게 분양계약체결을 요구하는데도 그 분양계약체결 의무에 위반하여 분양계약을 체결하지 아니한 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미이지, 조합이 사업 진행상 여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니하였다는 사정만으로 조합원들이 당연히 현금청산대상자가 된다고 볼 것은 아니다.
따라서 조합이 현재 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니한 이상, 甲재단이 미리 분양계약체결 거절의사를 표시했다고 하더라도 현금청산대상자에 해당될 여지도 없다.
甲재단이 향후 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 조합원 지위를 벗어나 현금청산대상자가 될 가능성이 있다는 사정만으로는 현 단계에서 도시정비법 제81조 제1항 단서에 따라 사업시행자로서 이 사건 건물의 사용·수익권을 취득한 조합의 인도청구를 거부할 권리가 있다고 보기 어렵다. 뿐만 아니라 조합의 인도청구가 甲재단에게 부당하게 선이행을 강요하는 것이라거나 신의칙에 위배된다고 인정할 수도 없다.
4. 사례의 해결
결국 甲재단이 미리 분양계약 체결을 거절하더라도, 관리처분계획에서 정한 분양계약 체결기간의 종료일까지는 조합이 甲재단에 대하여 청산금을 지급할 의무가 발생하지 아니하므로, 현 단계에서 甲재단이 조합의 청산금 미지급을 이유로 건물인도를 거절할 수는 없다 할 것이다. 따라서 甲재단의 주장은 이유없다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
