[하우징헤럴드] 정비사업시행과 관련해 추진위원회가 토지등소유자들로부터 조합설립동의서를 징구할 때, 토지등소유자가 담보신탁을 목적으로 그 소유권을 신탁회사에 이전해 둔 경우 조합설립동의의 대상은 위탁자인 토지등소유자인가 아니면 부동산등기부상 소유자인 신탁회사인가?
도시정비법은 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다고 규정하고 있다.
반면, 신탁법에 따라 채무의 담보를 목적으로 토지 또는 건축물을 신탁해 신탁회사 명의로 등기가 된 경우에는 달리 정하고 있지않아 실무상 논란이 되고 있다.
이에 대해 도시정비법은 ‘토지등소유자’라 함은 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 있다.
이때 △‘소유자 또는 지상권자’는 민법에 따라 부동산등기부 상 기재를 근거로 판단할 수밖에 없는 점, △이에 더해 신탁법에 따르면 ‘신탁’이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고, 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계라는 점, △신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라는 점(대법원 2013.1.24. 선고 2010두27998 판결 등 참조) 등을 근거로 조합설립동의의 대상자는 수탁자인 신탁회사라고 해석하는 견해가 있다.
그러나 ①도시정비법은 ‘토지등소유자’라 함은 재개발사업 등의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자로 규정하고 있고(동법 제2조 제9호), 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 조합설립추진위원회를 구성하여 승인받도록 하되, 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정하도록 규정하고 있는데(동법 제31조 및 동법 시행령 제33조 제1항 다목), 이는 정비사업과 직접 이해관계가 있는 토지등소유자의 의견을 반영하기 위한 것이라고 할 것이고, 토지등소유자가 토지 등을 신탁회사에 담보신탁 또는 처분신탁한 경우에도 정비사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 자는 일응 위탁자라고 보아야 할 것인 점,
②만약 도시정비법 시행령 제33조 제1항 다목의 규정에 따라 토지등소유자의 동의자수를 산정함에 있어서 신탁회사를 기준으로 하게 되면, 토지등소유자들이 동일한 신탁회사에 신탁했는지 여부에 따라 토지등소유자의 수가 달라지는 모순이 발생하는 점,
③신탁법은 신탁에 관한 일반적인 사법적 법률관계를 규정함을 목적으로 하는 반면 도시정비법에 따른 주택정비사업은 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 위하여 시행하는 공익적 사업으로서 조합설립을 위한 토지등소유자 수 산정이 일반적인 사법적 법률관계라고 보기는 어려운 점,
④신탁의 경우에도 각각의 신탁계약 목적과 위탁자 및 수익자의 의사가 존중되는 방향으로 운영되어야 하므로, 토지등소유의 동의자수를 산정함에 있어서는 위탁자를 기준으로 하여도 신탁제도에 반한다고 단정할 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때,
부동산에 관한 담보신탁 등이 이루어진 경우라고 할지라도 조합설립과정에서 토지등소유자의 동의자수를 산정함에 있어서는 위탁자를 기준으로 함이 도시정비법의 입법취지에 부합한다고 할 것이다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
