[하우징헤럴드] 3+3은 주택임차인의 임대차 보장기간을 3년으로 늘리고, 계약을 갱신하는 경우 임대차 존속기간을 3년으로 함으로써 6년동안 계속 거주가 가능케 하여 주거안정성을 제고하겠다는 것이다.
우리나라는 초등 6년 및 중・고등 6년의 학제를 취하고 있고, 임차인의 거주기간이 자녀의 취학기간과 밀접하게 연관이 있음을 감안하여 갱신기간을 포함한 임대차기간을 학제에도 맞출 필요가 있다는 취지이다.
2008년에도 주택임대차기간을 중‧고등학교 학제에 맞게 3년으로 하는 법안이 발의된 바 있었다. 당시에는 유관 국가기관에서도 반대의견을 표명했었다. 법원행정처는 보증금과 차임 인상초래 가능성, 법무부는 국민의 재산권침해 가능성, 국토해양부(현 국토교통부)는 가격불안 가능성을 이유로 들었다.
이미 주택시장은 2+2의 주택임대차보호법 시행 후 전세가격 상승, 매매가격 상승 등의 심각한 부작용이 나타나고 있다. 분양가상한제, 재건축 2년 거주요건, 조정지역 2년 거주 요건, 신도시 사전청약시 거주 요건(2년), 등록임대주택(최대 8년)의 매각 제한 등과 2+2가 맞물려 매매시장과 임대시장에서 매물 품귀 현상을 심화시켰다.
2+2는 주택임차인을 보호하기 위한 것이었으나, 오히려 전세난을 더욱 심화시켜 임차인을 어렵게 만들고 있다. 현재의 전세보증금에 맞춰 새로운 전세를 구하다 보니 저렴한 지역으로 떠돌게 되고, 이에 지치고 향후 불안을 고려하여 아예 내 집 마련에 나서기도 한다. 그런가 하면 주택청약을 위해 임대차를 고수하는데, 전세난의 심화로 임대인과의 갈등도 증폭되는 등 이에 따른 임차인 고통도 가중되고 있다.
주택시장은 전세가격 상승에 매매가격이 자극 받고, 다시 전세가격에 영향을 주는 악순환의 모양세가 나타나고, 이러한 흐름은 수도권에서 지방으로 확산되고 있다.
이런 시장 상황에서 2+2의 잉크도 마르기 전에 3+3의 주택임대차보호법 개정안이 발의되었다. 혼란된 시장에 다시 기름을 부은 겪이다.
지난해 9월 한국부동산분석학회의 법무부 용역 ‘주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구’에 따르면, 3가지 전세계약 유형 중 ‘3년+3년’의 방식이 가장 높은 임대료 상승폭을 보였다. 특히 전월세 상한제와 함께 도입되는 경우 임대료 상승률에 따라 초기 임대료가 최대 20%까지 상승할 수 있는 것으로 나타났다.
이러한 연구결과에도 불구하고 3+3의 추진은 설익은 정책이 아닌가 우려된다. 문재인 정부 부동산정책의 주요 문제 중의 하나가 당해 정책의 부작용에 대한 충분한 검토 없이 일단 정책을 발표하고 땜질식 처방을 한 점이다.
전세가격의 고공 행진이 계속 되자 정부는 최근 전세난을 해소하기 위해 향후 2년간 전국 11만4천가구, 수도권 7만가구, 서울 3만5천가구 규모의 임대주택을 공급하겠다는 안정대책을 발표했다. 호텔을 매입해 전세주택으로 제공하고, 상가와 공장을 주거용으로 용도 전환하는 공급방안도 포함되어 있다.
그러나 숙박업소를 활용하는 대책은 과연 실효성 있는 전세대책인지 모르겠다. 그 보다는 주거용 오피스텔임에도 공부상 업무용으로 되어 있어 임차인이 전입신고를 하면, 장기간 임대차를 해 왔음에도 불구하고 환급받은 부가세를 추징당하는 제도상의 문제라도 해결하여 주는 것이 나을 듯 싶다.
다만, 전세공급 물량 측면에서 볼 때, 3+3보다는 효과적일 것으로 평가된다. 3+3이 시행될 경우 전세기간이 길어져 가격상승분은 최초 임차보증금과 월세에 반영하는 등 임차인에게 부담 전가시킬 가능성이 크며, 장기적으로 민간의 임대공급이 축소될 수 있다. 시장상황을 고려하지 않고 임대차기간을 늘려 임차인을 보호한다는 근시안적 견해에서 탈피해야 한다.
근본적으로 전세물량 공급 확대를 위해서는 각종 거주 요건, 재건축 등 규제 철폐 및 세제 완화 등 부동산 규제정책의 완화와 3천100조원이 넘는 부동자금의 적합한 투자처 발굴 등 보다 근본대책을 마련할 필요가 있다.
김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
