총 15개 단지 중 시범·광장만 피할 수 있을 듯
아파트 소유자들 실거주 위해 이사행렬 이어져

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 여의도 재건축단지들이 조합원 2년 실거주 의무제를 피하지 못할 가능성이 높아지고 있다. 압구정을 비롯한 강남 재건축단지들이 조합설립총회를 개최하며 실거주 의무제를 회피하는 모양새지만, 여의도는 주거·상업지역 혼재와 아파트 소유자 간의 갈등, 그리고 여의도 지구단위계획·금융중심지구단위계획 등의 수립이 지연되고 있기 때문이다.

일부 아파트에서는 실거주 의무제를 회피하기 위한 노력에 나서고 있지만, 내년 3월로 예측되는 실거주 규제시행 전까지 조합설립인가를 득하기는 힘든 상황이다. 이에 아파트 소유자들은 실거주 2년 의무제 적용을 대비해 여의도로 이사를 결정하는 상황이 진행되고 있다.

하지만 업계에서는 여의도 재건축시장에 실거주 의무제가 적용될 경우 향후 5년간 사업추진이 어려울 것으로 전망하고 있다.

▲여의도 재건축 15곳 실거주 규제… 시범·광장만 제외

서울 영등포구 여의도는 총 15곳의 아파트단지들이 재건축을 준비하고 있다. 세부적으로는 공작·광장·대교·목화·미성·삼부·삼익·서울·수정·은하·장미·진주·한양·화랑아파트 등이다.

이들은 현행 재건축 연한 30년을 훌쩍 넘어 준공 50년차를 바라보는 노후 단지들이지만, 서울시가 종합적인 아파트지구 개발이 필요하다며 지구단위계획 수립을 미뤄 수년간 재건축사업이 추진되지 못했다.

부동산업계에 따르면 현재 여의도 재건축단지들 중 실거주 의무제를 피할 수 있는 단지는 여의도 광장·시범아파트 단 2곳이다. 

나머지 13곳은 내년 3월까지 조합설립인가 신청 및 조합설립에 준하는 신탁사 지정 단계에 이르지 못할 것으로 내다보고 있다.

실거주 의무제는 정부가 지난 6·17대책에서 주택시장의 ‘갭투자’를 차단하겠다며 꺼내든 규제책이다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 조합원은 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있도록 한 것으로, 거주요건을 충족하지 못한 소유자는 현금청산 대상자로 강제 분류된다.

실거주 의무제와 관련한 ‘도시 및 주거환경정비법’개정안이 조만간 국회를 통과하면 개정안 부칙에 따라 법 시행일은 공포일로부터 3개월 후다. 다만, 법 시행일 전까지 조합설립인가를 신청할 경우 실거주 의무에서 제외된다. 재건축의 경우 조합설립을 위해서는 토지등소유자 75%, 동별 50% 이상 동의율을 확보해야 한다.

여의도 시범·광장아파트는 지난 2017·2018년에 각각 신탁방식 재건축을 추진하면서 조합설립에 준하는 신탁 사업시행자 지정에 성공해 실거주 의무제를 벗어났다. 다만, 광장아파트의 경우 사업에서 제척된 1·2동 주민들이 신탁 사업시행자 지정취소 행정소송을 영등포구청을 상대로 제기했고 1심에서 승소하면서 향후 법원의 판단에 따라 실거주 의무제가 적용될 수도 있다.

한국자산신탁 관계자는 “광장의 경우 구청의 결정이 행정처분취소 수준의 하자로 보기 힘들기 때문에 패소에 따른 실거주 의무제 적용 가능성은 낮을 것으로 본다”라며 “다만, 내년 4월 새 서울시장 선출에 따라 여의도 마스터플랜이 어떻게 나올지 모르기 때문에 광장이나 시범의 향후 재건축 전망은 불투명한 상황”이라고 말했다.

▲아파트 소유자들, 실거주 위해 여의도 입성

일부 단지들은 실거주 규제를 피하기 어려운 실정이지만, 소유자들의 관심이 모아진 시점을 활용해 재건축사업에 시동을 걸고 있다.

당초 리모델링 사업을 추진하려던 목화아파트는 다시 재건축으로 주민의 뜻을 모은 후 안전진단 예치금을 마련하고 지난 2일 재건축 정밀안전진단 용역에 착수했다. 정비구역 지정이 되지 않은 진주아파트는 입주자대표회의와 상가재건축 운영위원회가 공동으로 영등포구청에 정비계획입안 및 정비구역지정 신청서를 접수했다.

지난 9월 주민총회를 열며 조합설립동의율 80%를 기록해 조합설립을 목전에 뒀던 삼부아파트는 최근 일부 소유자들이 사업추진 방식에 불만을 제기하며 동의서를 철회해 조합설립이 불투명해졌다. 나머지 재건축 단지들도 조합설립에 잰걸음이지만, 내년 3월까지 조합설립 동의율을 확보하기 어려운 모양새다.

이에 일부 소유자들은 실거주 2년 규제 적용을 기정사실로 받아들이고 직접 2년 실거주하기 위해 세입자를 내보내고 여의도 이사를 결정하는 상황이다. 이들은 여의도 지구단위계획 수립이 수년간 지연되고 있어, 사업이 본격화되기 전에 직접 실거주 요건을 채워 분양권을 얻겠다는 전략이다.

한 여의도 중개사사무소 대표는 “여의도는 기존에도 매물이 적은 곳인데, 최근 아파트 소유자들이 분양권 확보를 위해 실거주에 나서면서 매물이 더욱 귀해졌다”라며 “평일·주말을 가리지 않고 최근 여의도 아파트에서는 이삿짐센터 차량을 심심치 않게 볼 수 있다”고 말했다.

지난 1일 자신의 아파트로 이사 온 한 소유자는 “압구정처럼 기적적으로 조합설립에 성공하지 않을까하는 희망을 품어봤지만, 결국 실거주 규제를 피하기 힘들 것으로 판단해 여의도 거주를 결정했다”고 말했다.