상속으로 인한 조합원 지위의 이전
상속으로 인한 조합원 지위의 이전
  • 김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2020.12.15 10:04
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[하우징헤럴드] 상속이 일어나면 당연히 사망한 자(피상속인)의 조합원 지위가, 상속인(자녀들 또는 잔존배우자)에게 이전된다. 이는 투기과열지구에서도 마찬가지이다.

투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에 지위 양수·양도가 불가하지만, 상속의 경우에는 투기적 목적이 없다고 보는 것이다. 

1. 도시정비법 제39조 제2항의 규정(투기과열지구의 경우)

도시정비법 제39조 제2항에서는 ‘투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다’고 규정하면서도, ‘상속·이혼’으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다는 예외를 인정하고 있다.

그래서 상속·이혼의 경우에는 피상속인의 조합원지위가 그대로 상속인에게 이전이 되는데, 상속인들이 그 사업구역 내에서 재산을 소유하고 있지 않아 독자적인 조합원지위가 없을 때에는 큰 문제가 없다. 여러 명의 상속인들이 상속받은 부동산을 공유하는 경우에는 대표조합원을 선정해 분양신청을 하면 된다.  

2. 상속인들이 이미 그 구역에서 조합원지위를 가지고 있는 경우

그런데 상속인들이 이미 그 구역내에 부동산을 소유하고 있어서 조합원 지위를 가지고 있는 경우에는 문제가 생긴다. 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 제6호에서는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”라고 규정하고 있기 때문이다.

따라서 이 경우에는 피상속인이 원래 가지고 있던 분양권은 사라지고, 그가 가지고 있던 재산가액이 상속인들의 종전자산가액에 더해지는 것으로 족해야 한다. 상속인들 입장에서는 억울할 것이다. 피상속인의 독자적인 분양권(조합원 지위)을 살릴 수 있는 방법은 없을까? 

3. 구역내에 부동산을 가지고 있지 않은 상속인에게 상속되게 하는 방법

이러한 경우에는 상속인들(잔존배우자 또는 자녀들) 중에서 그 구역 내에 부동산을 가지고 있지 않은, 즉 조합원지위가 없는 자에게 상속부동산을 몰아주는 쪽으로 상속재산분할협의를 하는 방법이 있다.

민법 제1013조 제1항에서는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의해 상속재산을 분할할 수 있다고 규정하고 있으므로, 공동상속인들이 피상속인의 부동산을 어느 한명의 상속인에게 몰아주는 쪽으로 협의를 하면 되는 것이다. 이때 그 부동산을 받은 상속인이 나머지 공동상속인들에게 금전을 지급해 정산을 하면 될 것이다.

그리고 상속재산의 분할은 민법 제1015조에 따라 소급효가 있다고 규정하고 있다. 동조에서는 상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다고 규정하고 있다. 즉, 상속재산 분할협의는 피상속인이 사망한 날로부터 몇 달 지나서 행하더라도 그 협의의 효과는 피상속인이 사망한 시점까지 소급하여 효력이 발생한다.

따라서 부동산을 상속받은 상속인은 피상속인의 부동산을 사망시점으로부터 상속받은 것이 되고, 나머지 공동상속인들은 법률적으로는 피상속인의 재산을 잠시라도 공동소유한 적이 없었던 것으로 법률상 처리된다. 

4. 해당구역에 부동산이 없는 상속인이 없는 경우

자녀들도 모두 해당 구역의 조합원지위가 있어서 위와 같은 몰아주기 방식의 상속재산 분할협의로는 효과가 없는 경우에는 어떻게 하는가?

만일 자녀들(상속인)이 상속 이전부터 스스로 보유하고 있던 자신의 부동산이 도시정비법 제39조 제2항 단서가 인정하는 세대원 전원의 지방이주, 해외이주 또는 10년소유, 5년거주 요건 등이 충족되는 경우라면, 이를 매도하는 방법이 있을 수 있다. 

그런 다음에 상속재산만으로 조합원 지위를 행사하는 것이다. 이 경우에는 도시정비법 제39조 제13(조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때)에 해당하여 양수인이 독자적인 분양권을 갖지 못하고 매도인과 공유관계에 있는 것처럼 취급되는 것이 아닌가 하는 의문이 있다.

그러나 상속으로 인해 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 본래부터 2주택을 가지고 있었던 것이 아니고, 본인의 의사에 의한 것이 아닌 우연한 사정으로 인한 것이므로 허용될 가능성이 매우 높다고 판단된다. 다만 생전에 이를 염두에 두어 미리 상속계획과 조합원 지위의 행사를 위한 플랜을 짜두는 것이 가장 좋을 것이다.

김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로


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