[하우징헤럴드] 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가 및 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격 및 개별주택가격과 공동주택가격이 있다. 표준지 공시지가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 하여 적정가격을 산출한 후 현실화율(시세 반영율)을 반영해 산출한다.
이처럼 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 산정 발표되고 있고, 현실화율은 부동산 유형별, 가격수준별로 차이를 나타내고 있다.
이에 정부는 토지 및 주택의 부동산 공시가격 현실화율을 공동주택은 현재 69%에서 10년에 걸쳐 90%로, 단독주택은 현재 53.6%에서 15년에 걸쳐 90%로, 토지는 현재 65.5%에서 8년에 걸쳐 90%로 제고하기로 했다.
정부는 공시가격 현실화 이유로 외국사례 및 형평성과 공정성을 들고 있다. 그러나 외국의 사례에서 보면 우리나라처럼 급격하게 현실화를 시행한 사례를 찾기가 힘들며 종부세 도입국가인 프랑스도 우리나라보다 실질적 세율이 낮다. 정부가 공시가격 현실화의 모범사례로 예를 든 대만의 경우는 현실화율이 20%밖에 되지 않는다고 한다.
정부는 공시가격 현실화 이유로 국민부담의 공정성과 형평성을 강조하고 있다. 지금까지 왜곡되어 왔던 부동산 유형별, 가격별 불균형으로 인한 조세의 불형평성과 불공정성을 스스로 인정한 꼴이 된 것이다.
부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 등 60여개 분야의 조세 및 복지기준을 산정하는데 활용되기 때문에 조세부과의 공정성과 복지의 형평성이 고려되어야 한다. 또한 형평성과 공정성을 고려하여 현실화율을 대폭 인상한다고 한 것 역시 꼭 현실화율을 90%까지 끌어올려 국민 세 부담을 증가시켜야만 현실화 조치가 형평하고 공정한가는 의문이다.
이러한 세부담 증가에 대한 여론을 의식한 정부가 1주택자 공시가격 6억원 이하는 재산세를 과세표준 구간별 0.05%p 세율을 인하해 준다고 선심성 정책을 내 놓았지만 이는 단지 3년(‘21~’23년)간의 유예기간을 줄 뿐 그 이후에는 상승된 현실화율을 적용받게 돼 일시적 착시효과에 불과하다.
정부는 공시가격의 현실화로 보유세 등이 상승하면 다주택자 소유주택 및 고가주택들이 매물로 나와 부동산 가격이 안정될 것이라 한다. 과연 그럴까? 보유세가 인상되면 그 세금은 전·월세를 살고 있는 서민들에게 전가되어 오히려 서민의 주거부담만 더 늘어날 것은 자명하다. 물론 조세부담으로 다주택자들의 매물이 일시적으로 시장에 나올 수 있다.
그러나 이는 임대차3법과 더불어 오를 대로 오른 부동산가격을 정부가 공식적으로 공시해 주는 제도가 될 것이다.
부동산별 현실화율의 격차를 바로잡고 실거래가격 및 공시가격의 차이를 줄이기 위해 공시가격을 현실화 하려는 것이라면 올바른 세금체계를 갖추고 그에 맞춰 세율은 낮춰져야 한다. 세율은 그대로 두고 공시가격만을 단기간에 현실화 시킨다는 것은 사실상 전 국민을 상대로 대규모 증세를 시급히 시행하겠다는 의도라고 밖에 볼 수 없다.
정부는 부동산 공시가격 자체가 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 적정가격과 한국감정원의 적정시세 산정가격에 현실화율을 표시한 적정가격으로 고시한다면 조세정책의 형평성, 공정성에 보다 가까워질 것이다.
예컨대 적정 공시가격에 현실화율을 함께 고시한다면 재건축부담금 등을 산정하는데 기준이 되는 개시시점 부동산공시가격의 현실화율과 준공시점 부동산가격의 현실화율을 균형 있게 보정하여 조세의 균형을 유지할 수 있을 뿐만 아니라 조세저항도 막을 수 있을 것이다.
류점동 감정평가사 / 행정학 박사
