부동산 분양시장 과열로 집값 급등하자 매년 규제지역 늘려 
경기권 대부분 조정대상지역… 과천·성남·하남도 투기과열

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 문재인 정부 출범 이후 지속적으로 집값이 상승하자 정부가 규제지역 확대로 부동산규제 강화에 나서고 있다. 특히 정부가 잦은 부동산 대책 발표 후 풍선효과로 비규제지역들의 집값이 급등하자 매년 규제지역을 늘리고 있다.

특히 올해에는 수도권을 중심으로 규제지역이 지정되면서 투자 수요가 몰려간 풍선효과로 인해 지방의 분양시장이 과열되자 전국을 대거 조정대상지역으로 지정했다. 이에 지난 2016년 11월부터 10차례에 걸쳐 진행된 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 지정 현황에 대해 살펴봤다. 

▲서울 전지역 투기과열지구, 조정대상지역 지정… 강남·종로 등 15개구는 투기지역

정부의 규제가 집중되는 서울지역은 전역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정돼 있다. 또한 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서·종로·중·동대문·동작구 등 15개 구는 투기지역으로 지정해 삼중족쇄로 묶이며 규제가 총 동원되고 있다. 

서울은 먼저 문재인 정부가 정식 출범하기 전인 2016년 11월 3일 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표해 서울 전지역인 25개구를 조정대상지역으로 지정했다.

조정대상지역에선 1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세받기 위한 요건에 2년 이상의 거주 요건이 붙는다. 분양권 전매 때는 양도세율 50%가 일괄 적용되고 양도세 가산세율이 적용돼, 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%가 더해진다. 주택 구매 시 대출가액을 결정짓는 주택담보비율(LTV)도 시가 9억원 주택을 기준으로 9억원 이하분은 50%, 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 

조정대상지역 지정에도 불구하고 서울을 중심으로 집값 상승세가 이어지자 지난 2017년 문재인 정부의 두 번째 부동산 대책인 8·2대책(실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)을 통해 서울 전지역을 투기과열지구로 지정했다. 이와 더불어 강남 4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개구는 투기지역으로 지정했다.

투기과열지구에서는 민간택지 분양가상한제가 적용된다. 또 정비사업에서는 조합원의 지위 양도가 금지되고 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨이 5년간 제한된다. 이와 함께 조정대상지역에 적용되는 규제가 강화돼 적용된다. LTV·DTI는 40%로 낮아지며, 지난 12·16 대책에 따라 15억원 이상 주택의 경우에는 대출 자체가 금지된다. 또 거래가액을 기준으로 3억원 이상 주택을 거래하려면 자금조달계획과 입주계획을 의무적으로 신고해야 한다.

투기지역은 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율이 10% 가산된다. 또 기업자금대출이 제한되고 주담대 건수도 차주당 2건에서 세대당 1건으로 제한된다.

이후에도 서울 일부지역을 중심으로 국지적 과열양상을 보이자 정부는 지난 2018년 8월 27일 ‘수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 방안’을 발표해 종로·중·동대문·동작구 등 4개구를 투기지역으로 지정하고, 서울 전역에 해당하는 기존 투기과열지구 지정을 유지하기로 결정해 현재까지 이어지고 있다.

▲수도권 일부 지역 제외하고 대부분 규제 지역… 인천 전역도 조정대상지역

수도권은 현재 일부 지역을 제외하고 대부분 규제지역으로 지정돼있다. 최초에는 과천, 성남 등 서울 인근지역에만 규제가 적용됐지만, 이후 풍선효과로 주변지역의 부동산 가격이 상승하자 매년 규제지역이 확대되고 있다.

현재 경기도에서는 과천, 성남, 하남, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안·만안, 의왕, 광교지구, 수원 팔달·영통·권선·장안, 용인 수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주 등이 조정대상지역으로 지정돼있다.

투기과열지구로 지정된 곳은 과천, 성남 분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄 등이다. 또한 올해에는 강화와 옹진을 제외한 인천 전역이 조정대상지역으로 지정돼 인천광역시까지 규제가 확대되고 있다. 

먼저 2016년 11월 3일 수도권에서 최초로 조정지역으로 지정된 곳은 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 동탄2 등이다. 이후 정부는 지난 2017년 6월 19일 광명시를 조정대상지역으로 신규 지정하고, 같은 해 8월과 9월 과천과 성남 분당을 투기과열지구로 지정했다.

이후 풍선효과로 비규제지역의 부동산 가격이 오르자 지난 2018년 8·27대책에서 구리, 안양동안, 광교지구를 조정대상지역으로 신규 지정하고 광명시와 하남시를 투기과열지구로 규제를 더욱 강화했다. 같은 해 12월 28일 수원 팔달, 용인 수지·기흥 역시 조정대상지역에 포함시켰다. 

올해에는 먼저 지난 2월 20일 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 이어 지난 6월 17일 부동산종합대책에서 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부를 조정대상지역으로 지정하고 투기과열지구는 수원, 성남 수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등으로 확대했다. 가장 최근에는 지난 11월 19일 김포시와 12월 17일 파주시가 조정대상지역에 포함됐다.

그동안 규제지역에 포함되지 않았던 인천광역시는 올해 본격적으로 규제지역에 포함되기 시작했다. 지난 6월 17일 정부는 인천 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서 등 8개구를 조정대상지역으로 지정하고 그 중 연수, 남동, 서 등 3개구는 투기과열지구로 지정했다.