도로·상하수도·공원·주차장·공공공지 등 해당
하자 발생 땐 준공지연… 방심하다간 조합원 피해
[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축·재개발조합이 사전 준비가 부족해 낭패를 보는 업무 분야 중 하나로 정비기반시설 공사가 손꼽히고 있다. 정비기반시설 공사가 제대로 마무리되지 못하면 아파트 공사가 완료되었다 하더라도 해당 정비사업 전체의 준공 처리가 늦어져 조합에 막대한 피해가 발생하게 되기 때문이다.
예컨대 신축아파트에 대한 조합원 등기가 늦어지고 이에 따른 은행 대출 계획이 꼬이는 등 피해가 발생해 조합이 낭패를 볼 수 있다. 전문가들은 여전히 많은 조합들이 정비구역 중 아파트 지역에 대해서만 신경 쓸 뿐, 아파트단지 밖 공사에는 소홀하다는 점을 들어 정비기반시설 공사의 중요성에 눈을 떠야 한다고 조언하고 있다.
▲조합들이 자칫 놓치기 쉬운 틈새 ‘아파트단지 밖 정비기반시설’
재건축ㆍ재개발조합이 신축 아파트단지 바깥의 정비기반시설 공사도 함께 담당하는 이유는, 해당 인허가청이 조합에게 사업시행인가를 내주는 조건으로 아파트단지 바깥 또는 정비구역 외부의 정비기반시설의 공사도 함께 진행할 것을 요구하고 있기 때문이다.
구역 주변에 위치한 노후한 도로·공원 등 각종 공공시설들이 있을 경우, 인허가청이 재건축ㆍ재개발사업에 공공적 의무를 부담시켜 공사하게 하는 것이다. 재건축ㆍ재개발로 인해 경제적 수익을 얻으니, 공사하는 김에 주변 도시환경 개선에도 일조하라는 얘기다.
이 때문에 조합은 정비기반시설을 건립해 준공 후 관리청에 기부채납 해야 한다. 정비기반시설이란 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’제2조 제4호에 따른 “도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로써 대통령령으로 정하는 시설”이다. 또한 동법 시행령 제3조에서 규정한 녹지·하천·공공공지·광장 등도 정비기반시설에 속한다.
문제는 많은 재건축·재개발조합들이 아파트 밖 정비기반시설 공사 관리에 대해서는 거의 신경을 쓰지 않는다는 데 있다. 대개 조합은 입주민들이 이용하게 될 정비구역 내 아파트 및 조경시설, 지하주차장 등에 대한 공사 품질 확보에만 몰두하는 게 일반적이다.
아파트 외부에 건립되는 각종 정비기반시설은 그 성격상 입주민뿐만 아니라 주변 일반 시민들의 이용률이 높고, 준공 후 기부채납 돼 소유권이 관리청에 넘겨진다는 점에서 소유 개념이 희박해 관심을 거의 두지 않는다는 것이다.
그러나 전문가들은 이 때문에 자칫 조합에게 예기치 않은 피해가 발생할 수 있다고 지적하고 있다. 사업시행자인 조합이 아파트 내부뿐만 아니라 외부의 정비기반시설의 공사 및 준공 모두 책임져야 한다는 점에서 아파트 단지 바깥의 정비기반시설 공사도 꼼꼼히 관리해야 한다는 것이다.
자칫 준공검사 과정에서 정비기반시설의 하자가 발생할 경우 그에 따른 재설계·재시공 등으로 인한 금전적 피해를 조합이 모두 감당해야 하기 때문이다. 아울러 하자보수 및 재시공 등 이에 대한 후속조치가 진행되는 동안 아파트를 포함한 사업 전체의 준공이 모두 뒤로 미뤄져 조합원들의 재산권 피해까지 발생할 수 있다.
▲협의 부서만 10여 곳, 쉽지 않은 정비기반시설 공사
조합이 정비기반시설 공사에 무관심한 이유 중 하나는 정비기반시설 공사가 까다로운 프로세스에 의해 진행된다는 것을 정확히 이해하지 못하고 있기 때문이다.
정비기반시설 공사는 10여 곳이 넘는 관청 내 여러 협의부서와 논의를 진행해야 하는 만만치 않은 업무다. 일반적인 경우만 따져 보더라도 △주택과 △주거정비과 △도시재생과 △토목과 △교통행정과 △도로사업소 △도시관리공단 △치수과 △공원녹지과 △경찰서 교통지도과 △한전 △가스공사 등과 협의해야 한다.
예컨대 도로 포장 및 보도 블록은 도로사업소와 협의해야 하며, 가로수 및 가로공원 내 운동기구는 공원녹지과, 교통 신호등 및 차선·횡단보도 도색 등은 경찰서와 협의를 진행해야 한다. 통신시설 설치를 위한 지중화공사를 할 때에도 약 8개 내외의 국내 통신회사와 업무 협조 논의를 진행해야 한다.
한 정비사업 전문가는 “정비기반시설 공사의 중요성을 경시하는 사례가 있는데, 전체 사업의 준공을 좌우한다는 점에서 철저한 관리가 필요하다”며 “특히 다수의 협의부서 및 외부 민원 해결을 위해 경험 많은 업체 선정이 필수적이다”고 말했다.
