토지임대부·환매조건부 주택의 한계
토지임대부·환매조건부 주택의 한계
  • 권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
  • 승인 2021.01.06 10:56
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[하우징헤럴드] 토지임대부, 환매조건부 주택을 공급할 수 있는 주택법 개정안이 지난 12월 9일 국회 본회의를 통과했다.

토지임대부 주택은 이미 지난 2007년 10월 경기도 군포시 부곡지구를 시작으로 서울의 서초구와 강남구 등 3개 지구에 763가구를 공급했었다.

그런데 당시주택시장의 기대치에 미치지 못해 이후 공급은 끊겼다. 토지임대부 주택이 실패한 이유는 각각 지역에 따라 다르겠지만 가장 큰 이유 중 하나가 바로 주택을 구입하는 수요자들이 원하는 완전소유권(토지+건물) 형태의 주택이 아닌 건물만 분양하는 반쪽소유권 주택이라는 점에서 인기가 없었다.

또한 군포처럼 입지조건이 좋지 않았으며 단지 규모가 작아 도시기반시설이 부족하다는 점, 그리고 매월 토지임대료를 내야 한다는 점과 건물 소유자로서 건물분 재산세도 내야 한다는 점 등을 고려할 때 결국 수요자가 원하는 지역에 원하는 형태의 주택이 아니었다.

물론 환매조건부가 아니면서 입지조건이 좋은 서초·강남지역의 경우에는 오히려 낮은 가격에 분양을 받아 4~5배가 상승하는 등 부작용이 나타나기도 했다.

그런데 이번에는 토지임대부에 환매조건부까지 붙여 주택을 공급하겠다고 한다. 환매조건부는 토지임대부 주택을 공급받은 수분양자가 거주하다가 주택을 팔 때 시세차익이 발생하더라도 이를 인정하지 않고 토지주인인 공공기관이나 LH공사에만 매각할 수 있도록 하는 방식이다. 즉, 주택의 공공성 강화를 위해 시세 차익은 정부가 환수해야 주택시장도 안정화되고 불로소득도 환수한다는 것이다.

물론 시세 대비 공급되는 분양가격 수준에 따라 환매 조건을 차등적으로 적용하면 공급자와 수요자가 서로 이익을 공유할 수 있는 다양한 형태의 환매조건부 주택이 공급될 수도 있다. 

이렇게 토지는 국가가 소유하고 건물만 분양하는 것은 중국과 같은 사회주의 국가에서 주택을 공급하는 형태인데 중국도 건물만큼은 자유롭게 사고 팔수 있도록 하고 있다. 물론 자본이득도 향유할 수 있다. 

그런데 우리정부는 한발 더 나아가 토지임대부 환매조건부까지 붙여서 주택을 공급하게 되면 서민들을 위하여 저렴한 주택을 공급할 수 있고 투기를 방지할 수 있으며 자본이득으로 인한 불로소득도 환수할 수 있다고 주장한다.

당연히 서민주택공급은 늘려야 하며 투기는 억제되어야 하고 불로소득은 일정부분 환수되어야 하지만 과연 주택의 공공성과 사회성을 강조하는 차원에서 이러한 주택을 공급하는 것이 자본주의 시장경제에서 자연스러운 일일까. 

문제는 환매조건에 따라 다르겠지만 수요자가 원하는 지역에 원하는 형태의 주택이 아니면 또 다시 실패할 가능성이 높다. 특히, 토지임대부 환매조건부 주택을 공급하려면 분양주택보다 훨씬 많은 재원이 필요한데 이미 LH공사는 국회 보고 자료에 의하면 빚이 126조가 넘는다고 한다. 

결국, 정부는 입지가 양호한 역세권 주변지역의 개발을 통해 토지임대부 환매조건부 주택을 공급한다든지 아니면 도심지 재개발·재건축사업을 통해 공급되는 임대주택을 활용할 가능성도 있다. 특히, 3기 신도시 내 공공택지를 이용해 주택을 공급할 것이다. 

그러나 환매조건부라는 조건이 수반되면 주택을 구입하려는 대부분의 사람들은 구입을 꺼릴 수 있다. 주택을 구입하는 사람들은 대부분의 미래가치 상승을 기대하고 구입할 텐데 미래가치가 없다면 토지임대부 환매조건부 주택을 구입하기 보다는 작은 주택이라도 토지건물이 포함된 완전소유권의 주택을 구입할 것이다. 

따라서 반쪽짜리 환매조건 토지임대부 주택공급을 늘리기 보다는 오히려 완전한 임대주택공급인 장기임대주택이나 영구임대주택 공급을 늘리는 것이 더 좋을 것이다.

권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과


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