구조안전성 50% 기준 완화해
조합들 사업진입 물꼬 터줘야
정부 고민해결·시장안정 가능
깜깜이 판정… 주민들 반발
절차 투명성 확보 우선 시급
[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축사업 신규 진입을 막는 현행 안전진단 제도에 대한 개선을 촉구하는 목소리가 높다. 주차난ㆍ누수 등 주거환경 악화에 고통을 겪는 아파트 주민들이 환경 개선의 방편으로 재건축을 추진하고자 하지만 높은 규제 장벽에 막혀 사업을 주저하게 만들고 있기 때문이다.
실제로 현 정부가 2018년부터 재건축사업의 첫 문턱인 안전진단 기준을 강화하면서 재건축사업 신규 진입 단지들이 확 줄었다. 그 여파는 일정 시간 간격을 두고 도심 주택공급을 가로막는 악순환 고리의 출발점으로 작용할 전망이다. 재건축 안전진단을 통과하지 못하는 사업지들이 우후죽순 격으로 늘어나면서 도심 내 주택 공급에도 악영향을 끼칠 것이기 때문이다.
▲안전진단 강화 후 통과 단지 극소수… 신규 공급 차단기 역할
문재인 정부는 2018년 재건축 안전진단 평가 항목별 가중치를 조정해 안전진단 절차를 바짝 조였다. 구조안전성 항목 가중치를 종전 20%에서 50%로 대폭 증가시키고, 주거환경 항목을 종전 40%에서 15%로 낮췄다. 365일 반복되는 일상생활에 고통이 따르더라도 ‘구조안전성’에 문제가 없는 아파트는 안전진단 절차를 통과하지 못하도록 만들어 놓은 것이다.
안전진단 기준 강화의 여파는 곧바로 효과를 나타냈다. 안전진단 문턱을 훌쩍 높여 놓으니 안전진단 통과 단지가 확 줄었다. 문재인 정부 들어 현재까지 안전진단 절차를 통과한 단지는 △서초구 방배삼호 △마포구 성산시영 △양천구 목동6단지 등 3개 단지가 유일하다.
설상가상으로 안전진단 기준은 올해 들어 더욱 높아질 예정이다. 더불어민주당 조응천 의원이 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’이 국토위에 계류돼 있는 상태로 본회의 심의를 앞두고 있기 때문이다. 조 의원은 이번 도정법 개정안에서 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장’을 대신해 이들 의 상급기관인 ‘시ㆍ도지사’가 안전진단 업무를 총괄하도록 했다. 시ㆍ도지사가 구청장 대신 안전진단 기관을 선정, 진단을 의뢰할 수 있도록 해 구청에 대한 주민 민원 입김을 사전 차단시키겠다는 장치다.
개정안에는 부실 안전진단에 대한 제재를 강화해 안전진단을 실시하는 안전진단기관을 압박하는 내용도 포함돼 있어 점수의 보수적 평가 가능성이 예고되고 있다. 안전진단 점수가 낮을수록 재건축 가능성이 커진다는 점에서 그만큼 안전진단 절차를 통과하기가 더욱 힘들어진다는 의미다.
실제로 개정안 내용에서는 “안전진단기관이 안전진단 결과보고서를 거짓으로 작성하거나 부실하게 작성해서는 안 된다”고 명시적으로 규정했다. 또 이를 위반한 안전진단기관은 1년 이내 범위에서 안전진단 입찰참가를 제한하며, 1천만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.
▲도심 주택공급 방안 고심하면서 재건축은 요지부동… 정부의 넌센스
정부의 안전진단 강화 흐름에 대해 업계에서는 정부의 최근 정책 방향 변화에 맞춰 재건축 안전진단 기준을 완화해야 한다는 주장이다. 정부가 ‘도심 주택공급 확대’ 쪽으로 방향을 바꾸며 공급 방안을 고심하면서도 재건축 안전진단 규제를 강화하는 것은 넌센스라는 것이다.
전문가들은 장기적 시각의 주택공급 확대 차원에서 안전진단 기준 완화가 필요하다고 진단한다. 안전진단 강화는 결국 초기 재건축단지의 사업참여를 막고, 이는 수년 후 도심 공급 부족 현상으로 이어진다는 것이다.
양질의 도시기반시설을 이미 갖추고 있으면서 수요자들이 원하는 곳에 위치한 노후 아파트단지들의 재건축을 허용한다면 정부의 고민도 해결하고, 시장 안정도 꾀할 수 있을텐데 이를 외면하고 있는 것은 지난 24번의 정책 실패처럼 또 다시 오판하고 있다는 것이다.
특히 재건축 안전진단의 경우 규제 도입 당시와 비교해 현재 상황이 180도 달라졌다는 점에서 안전진단 기준도 완화해야 한다는 논리다. 2018년 2월, 안전진단 평가 항목 가중치 기준을 강화하던 당시의 정부 정책 기조는 “공급은 충분하다”며 수요 억제책에 맞춰졌다. 당시 이에 발맞춰 재건축 첫 문턱인 안전진단 기준을 강화하는 것은 전체적인 규제정책과 방향 측면에서 정합성이 맞아 떨어졌다.
하지만, 이로부터 3년이 지나 도심 공급 확대로 정부의 정책 방향이 확 바뀌어진 만큼 재건축 안전진단 기준도 수요 억제책이 도입되기 이전의 원래 상태로 되돌려져야 한다는 지적이다.
안전진단 적정성 검토 결과에 대한 불만도 커지는 양상이다. 예컨대 비슷한 시기에 지어진 유사 단지들의 안전진단 신청이 이어지며 한 곳은 ‘재건축 허용’, 다른 곳은 ‘재건축 불가’ 판정이 나올 때 결과 내용이 ‘깜깜이’라는 지적이 나오고 있다. 판정 결과가 합리적 근거에 따른 것이 아니라 약식 형태의 통지로 끝나 주민들의 의혹과 반발을 불러일으키고 있다는 것이다.
최근 서울 양천구 목동신시가지아파트의 적정성 검토 결과의 경우 6단지는 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받고, 9단지는 불가 판정을 받았는데, 이에 대한 명확한 소명이 없다는 지적이다.
목동아파트는 전체 14개 단지가 비슷한 시기에 유사한 공법으로 준공됐는데, 안전진단 결과 차이를 수긍할 수 없다는 것이다. 합리적 절차와 판단 기준을 공개해 판정 결과에 대해 주민들의 이해를 유도해야 한다는 주장이 나온다.
한 업계 전문가는 “주택공급을 한다고 해놓고 신규 재건축을 막는 강화된 안전진단 기준이 계속 유지되고 있다는 것이 이해되지 않는다”며 “정책의 일관성과 합리성을 찾을 수 있도록 도심 주택 공급확대 방향에 따라 재건축 안전진단 기준 완화를 병행해야 한다”고 비판했다.
