신년기획- 전국 111개 지역 재개발·재건축 ‘돈맥경화’… 대출규제 풀어야
신년기획- 전국 111개 지역 재개발·재건축 ‘돈맥경화’… 대출규제 풀어야
이주비·분담금 조달 꽉 막혀 영세조합원들 피해 심각
이주비를 ‘주택구입 목적의 대출’에 포함시키는 인식 바꿔야
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.01.21 10:56
  • 댓글 0
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1+1신청자를 다주택자로 간주 제도 도입취지 어긋나

[하우징헤럴드=문상연 기자] 주택공급 활성화를 위해 금융당국의 주택금융규제를 완화해야 한다는 주장이 더욱 커지고 있다. 정부가 지난해 말 37곳을 규제지역으로 추가 지정해 전국 시군구 중 절반가량이 규제지역으로 묶이면서 금융규제가 강화돼 주택 공급에 적신호가 켜졌기 때문이다.

특히 갑작스런 주택담보대출 규제로 정비사업 조합원들의 이주비와 추가분담금을 마련할 길이 막혀 사업추진 자체가 어려워진 상황이다. 이에 안정적인 정비사업 추진과 주택공급 활성화를 위해 현행 금융규제를 완화해야 한다는 지적이다.

▲전국 시군구 절반이 규제지역… 원활한 공급 위해 이주비 대출규제 완화해야

정비업계는 이주비에 대한 대출 규제 완화가 가장 시급하다는 지적이다. 

지난해 12월 17일 정부는 무려 36곳을 무더기로 조정대상지역 등 규제지역으로 지정했다. 이에 전국의 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 111곳으로 늘어났다. 전국 226개 시군구 중 절반가량이 규제지역으로 지정된 것이다. 

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%(비규제 지역 70%), 9억원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용되는 등 대출 규제가 강화된다. 2주택 이상 보유자는 주택담보대출을 받을 수 없다. 투기과열지구로 지정된 곳의  LTV는 9억원 이하 40%, 9억원 초과는 20%가 적용된다.

규제지역이 전국으로 확대되면서 이주비 대출에 제한을 받자 전국의 정비사업 현장에 비상이 걸렸다. 다주택자는 이주비 대출이 불가해졌고, 1주택보유자 역시 기존보다 20%이상 이주비 대출 한도가 줄어들었기 때문이다.

소득이 있는 조합원들은 급한 대로 신용대출 등을 통해 세입자의 전세보증금이나 자신의 전세자금을 마련하면 되지만, 소득이 없는 조합원의 경우 추가 대출을 받지 못해 결국 조합원 지위를 포기하고 현금청산자로 전락할 상황에 놓였다. 

갑작스런 이주비 대출규제 피해는 세입자까지 이어질 전망이다. 통상 이주비는 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택비용으로 활용된다. 따라서 대출규제는 집주인이 세입자들에게 돌려줄 전세보증금이 부족사태를 유발해 ‘전세금 미반환’이라는 사회적 갈등을 유발할 가능성이 높다.

나아가 경제적 사정이 여의치 않은 영세 조합원들의 이주에 차질이 생기면서 전국 정비사업 현장들의 사업추진에 제동이 걸려 공급 부족도 우려되고 있다.

전문가들은 투기세력과 선의의 피해자를 구분해 적용하는 정책을 만들어야 한다고 강조하고 있다. 이주비를 ‘주택구입 목적의 대출’에 포함시키는 인식 자체를 버리고 이주비 대출규제를 완화해야 한다는 지적이다. 

특히 정부의 공공재개발 유인책 중 하나로 이주비 지원이 포함됐기 때문이다. 이에 사실상 이주비 대출이 주택구입의 목적이 아니라는 점을 정부가 인정한 격이라며 원활한 정비사업 추진을 위해 전면적인 대출 규제 완화를 요구하고 있다. 

정비업계 관계자는 “이주비 갈등으로 이주가 원활하지 않을 경우 조합원뿐만 아니라 재개발 사업진행에 차질이 생겨 공급부족으로 이어질 수밖에 없다”며 “정부가 공공재개발 물량확보를 위한 유인책으로 이주비 지원을 내건 것은 현행 과도한 대출 규제가 정비사업 사업지연 요인이라는 점을 인정한 만큼 공급 물량 확보 차원에서라도 공공재개발뿐만 아니라 민간도 이주비 대출 규제를 완화해 원활한 정비사업 추진을 지원해야 한다”고 말했다.

▲1+1 분양을 다주택자로 간주… 제도 도입취지에 어긋나

현행 대출규제의 또 다른 문제점은 정비사업 활성화와 소규모주택 공급을 위해 마련된 1+1 분양 제도와 정면으로 상반된다는 점이다. 1+1 분양은 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 보유한 조합원이 종전자산가치 범위에서 새 아파트 두 채를 받는 제도다. 다양한 형태의 토지 및 주택을 보유한 토지등소유자들의 종전자산가치에 대한 권리를 보호하기 위해 도입됐다.

통상 1주택만 분양을 받을 수 있는 정비사업 특성상 대토지소유자들이 대부분 반대하는 경우가 많아 사업추진이 어려운 경우가 많았다. 이를 해결하고자 종전자산가치 범위에서 가능한 경우 1+1 분양을 받을 수 있도록 한 것이다. 

또한 1+1 분양은 1인가구와 신혼부부 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택 공급 확대와 집값 안정화에도 도움을 주고 있다.

하지만 지난 2018년 9·13대책 시행을 통해 기존 1주택을 보유한 토지등소유자가 1+1 분양을 신청해 관리처분인가 후 입주권 두개를 얻을 경우 다주택자로 간주하고 이들은 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 됐다. 정부가 다주택자에 대한 규제 강화의 일환으로 분양권·입주권도 주택으로 간주하기로 했기 때문이다. 

이에 1+1분양신청의 경우 기존 주택은 1주택인데도 다주택자로 간주해 미리부터 규제를 가하는 것은 납득하기 어렵다는 주장도 나온다. 나아가 주거환경개선사업의 특성상 1+1 분양 신청자를 다주택자 및 투기수요로 간주해 대출을 규제하는 것은 1+1 분양 제도의 도입 취지에 어긋난다는 지적이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “정부가 주택공급수를 늘리기 위해서 장려하던 1+1 분양 제도가 이제는 정부의 대출규제에 의해 애물단지로 전락해 버렸다”며 “1·2인 가구 증가로 소형주택 공급이 필요한데 반대로 축소될 경우 주택가격 상승 등 1·2인 가구의 주거불안을 야기할 수 있다”고 말했다.



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