원베일리 3.3㎡당 5,668만원… 정부 자충수로 급등
‘로또 분양’ 등 시장왜곡 여전… 적용 최소화 바람직
[하우징헤럴드=김병조 기자] 연초부터 분양가상한제 리스크가 한 단계 해소되면서 재개발·재건축사업에 활력이 돌고 있다.
지난해 재개발·재건축사업에도 적용을 시작한 분양가상한제는 그간 HUG 분양가와 분양가상한제 분양가 등 두 개 선택지를 놓고 조합 내 극심한 혼란 상황을 연출했다. 분양가상한제 시행 시기를 앞두고, 이미 공개된 HUG의 일반분양가와 베일에 가려린 분양가상한제 일반분양가 중 어떤 방식을 선택할지를 놓고 조합 내 갑론을박이 벌어졌기 때문이다.
하지만 지난 8일 분상제 시행 후 첫 강남권 대단지인 서초구 원베일리의 분상제 일반분양가가 공개되면서 그간 노심초사했던 리스크 하나를 해소하게 됐다. 재개발·재건축조합들은 사업계획을 새로 짜야 하는 상황을 맞았다.
▲분양가상한제 vs HUG 분양가 중 분양가상한제 선택한 자가 승자
지난해 일반분양을 앞두고 분양가상한제와 HUG 분양가 선택지 중 분양가상한제를 선택한 현장이 승자가 되는 상황이 벌어졌다.
지난 8일 서초구청이 분양가심사위원회를 개최해 신반포3차ㆍ경남이 추진 중인 재건축사업에 대한 분양가심의 결과, 3.3㎡당 5천668만원을 승인했다. 원베일리가 HUG로부터 받은 일반분양가 3.3㎡당 4천891만원 보다 3.3㎡당 777만원(16%) 높은 금액이다. 래미안 원베일리는 총 2천990가구 중 일반분양 224가구를 오는 2~3월에 분양할 예정이다. 의무거주기간이 10년 있지만, 주변 시세보다 반값이다 보니 '로또' 아파트로 인기를 끌 전망이다.
업계에서는 분양가상한제 분양가에서 반전이 일어난 것은 정부가 추진한 공시지가 현실화 때문이라고 분석하고 있다. 공시지가 현실화 정책은 정부가 집값을 안정화시키겠다며 보유세를 올려 다주택자로 하여금 매물을 내놓게 하려던 정책이었다.
그러나 의외의 복병인 분양가상한제와 맞물리면서 되레 정부의 예상보다 분양가를 더 올린 자충수를 두게 만들었다는 것이다. 이 같은 상황이 벌어진 이유는 분양가상한제 산식에 따르면 당연한 결과다. 공시지가 현실화에 따라 인상된 공시지가는 분양가 산정에 중요한 요소인 택지비에 반영되기 때문이다.
분양가상한제 분양가는‘택지비 +기본형 건축비 + 가산비’산식을 바탕으로 지자체의 분양가심사위원회가 최종 결정한다. 이번 서초구청에서 발표한 원베일리의 일반분양가도 이같은 과정을 거쳤다.
한 업계 감정평가사는 “택지비와 기본형 건축비는 이미 나와 있는 것을 대입하는 산수 수준의 계산”이라며 “공시지가 현실화에 따른 택지비 인상이 분양가상한제 가격을 올리는 데 중요한 역할을 했을 것”이라고 분석했다.
택지비는 정부가 매년 두 번씩 발표하는 공시지가를 통해 결정된다. 공시지가를 바탕으로 한국부동산원이 택지비 감정평가액을 내놓는데 원베일리는 지난해 11월 3.3㎡당 4천200만원으로 한 차례 택지비를 받아놓은 바 있었다. 때문에 HUG가 제시한 금액 보다는 당연히 높고 5천만원을 뛰어 넘을 것으로 예상됐다.
원베일리 사례로 강남권 재건축 아파트들은 사업에 재시동을 걸게 됐다. 분양을 미루거나 후분양을 고려했던 사업장들도‘분양가 상한제’로 사업계획을 다시 짤 전망이다.
▲로또 분양 등 시장상황 분양가상한제 부작용은 여전… 분상제 적용 최소화 필요
분양가상한제에 따른 일반분양가가 예상보다 적게 나온 것은 사실이지만, 분양가상한제의 부작용은 여전히 작동하고 있는 상태다. 분양가상한제가 제도 도입 취지와는 달리 분양가격을 낮추는 기능을 하지 못한 채 수분양자에게 로또 기회만 안겨주고 있기 때문이다.
예컨대 원베일리의 경우 분양가상한제로 3.3㎡당 5천668만원으로 분양한다고 하더라도 주변 시세 하락에는 거의 영향을 끼치지 않는다는 게 기정사실화 돼 있다. 3.3㎡당 5천668만원으로 분양 받았다고 하더라도 그 다음날 해당 분양권은 주변 시세인 3.3㎡당 1억원 수준으로 거래될 수 있기 때문이다. 수십만 채에 달하는 전체 주택시장 물량에서 수백 개 내외의 분양가상한제 가격 아파트는 가격하락 기능을 전혀 하지 못한다는 얘기다.
업계에서는 정부가 공시지가 현실화와 분양가상한제 간의 역학관계를 미처 파악하지 못한 것 아니냐는 비판이 나온다. 집값을 잡겠다며 도입한 분양가상한제가 되레 분양가를 높인 것 아니냐는 비웃음이다.
정부가 세금을 제대로 걷겠다며 '공시가격 현실화율'을 도입한 탓에 분양가상한제 산정시 적용하는 '택지비'가 높아졌다는 것이다. 김현미 전 국토교통부 장관을 비롯해 정부는 분양가상한제를 도입하면 HUG 산정 분양가보다 5~10% 분양가가 낮아질 것이라고 장담했다. 하지만, 약속을 지키지 못한 것이 돼 입장이 궁색해지게 됐다.
