‘재건축초과이익환수에 관한 법률’에 따른 재건축부담금은 재건축을 가로막는 대표적인 장애물 중 하나다. 2006년 5월, 재건축아파트 가격을 잡겠다는 취지로 법을 제정해 도입했지만, 실체가 모호해 여전히 논란의 대상이 되고 있다.
2019년 12월 헌법재판소에서 ‘부과기준’ ‘부과대상’ ‘주택가액 산정’에 대해 합헌 결정을 받았음에도 불구 재산권 침해, 이중과세, 미실현소득 과세 등의 부문에서 논란은 현재 진행형이다.
▲현재 통지받은 금액은‘예정액일 뿐’… 주택가격 상승세 속 커지는 불안감
재건축부담금이 재건축사업의 장애물로 작용하는 이유는 사업초기 단계에 정확한 금액을 산출할 수 없다는 불확실성 때문이다.
현행법에 따르면 사업시행인가 이후 3개월 이내에 ‘재건축부담금 예정액’을 통보하도록 하고 있는데, 이 역시 본질은 정확성이 떨어지는 ‘예정액’이라는 사실이다. 실제 재건축부담금은 예정액이 통지된 후 수 년이 지난 준공인가일 기준으로 산정된다.
재건축부담금 산식 구조에 따르면 시간의 경과에 따른 주택가격 상승 변수가 준공인가일 시점에 모두 반영된다는 점에서 현재의 예정액을 훨씬 뛰어넘을 수 있다는 조심스런 견해까지 나오고 있다.
현행 재건축부담금 산식은 다음과 같다. ‘재건축부담금 = [종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] × 부과율’이다. 다른 요인들이 고정돼 있을 때, 종료시점 주택가액이 크면, 재건축부담금도 높아진다. 시간의 경과에 따른 주택가격 상승 가능성이 ‘종료시점 주택가액’에 모두 반영되는 구조다.
업계 전문가들은 불확실한 미래를 기준으로 다양한 변수가 작동하면서 부담금이 급등할 수 있다고 조언한다. 재건축부담금 급등 위험이 잠복해 있어 단순히 사업시행인가 시점에 통지된 ‘예정액’만 믿고 있어서는 안 된다는 것이다.
예를 들어 사업기간이 길어져 10년 이상이 소요되면 개시시점을 10년 역산해 개시시점 가격이 변동한다는 점, 주택가격 흐름에 따라 준공시점의 가격이 급등할 수 있다는 점, 조합원의 현금 보유 상황과 상관없이 매도하지 않았음에도 불구 준공시점에 거액을 납부해야 한다는 점 등에서 조합원을 곤란하게 만들 수 있는 의외의 후폭풍이 발생할 수 있다는 얘기다.
이와 관련해 예상 외로 상승한 분양가상한제 일반분양 가격도 영향을 미칠 수 있다는 지적이다. 지난 8일 서초구청이 신반포3차·경남을 재건축하는 ‘래미안 원베일리’의 일반분양가가 분양가상한제를 적용했음에도 불구, 3.3㎡당 5천668만원을 승인했다.
이후 서울 강남권 주요 재건축단지들의 후속적인 분양이 예정돼 있다는 점에서 향후 분양가 상승 속도가 가파를 수 있다는 전망이다. 분양가 상승은 주변 아파트 가격 상승으로 이어지고, 준공시점 아파트 가격도 높아져 재건축부담금도 예상을 뛰어넘은 수준으로 상승할 수 있을 것이란 시나리오가 제시되고 있다.
업계에서는 벌써부터 원베일리 이후 후속 재건축단지들의 일반분양가 상승 수위에 촉각을 곤두세우는 형국이다. 원베일리 후속 분양 단지로는 강동구 둔촌주공, 서초구 신반포15차, 서초구 신반포4지구 등이 대기 중이다.
▲전문가 “재건축부담금 기준 완화해 리스크 부담 줄여줘야”
현장과 학계에서는 꾸준히 재초환 제도에 대한 개선 필요성이 제기된다. 이론적 근거가 미약하고 법률 완성도가 떨어져 문제가 여전히 상존해 있다는 지적이다.
우선 부과 개시시점의 적정성 문제다. 현행 재초환 법 규정에서는 개시시점을 최초의 추진위원회가 승인된 날로 규정하고 있다. 그러나, 추진위 승인일을 대신해 사업시행계획인가일 등 사업이 본격적으로 진행된 시점 이후로 개정해야 한다는 주장이다.
그 이유로 추진위는 재건축사업에 대한 권리의무의 주체가 아니기 때문이다. 각종 판례에서도 추진위는 조합설립을 위한 임의적 단체라고 보는 입장이라는 점에서 추진위를 재건축 초과이익을 향유하는 주체로 인식하는 것은 문제가 있다는 지적이다.
상가조합원의 개시시점 주택가액 0원 적용 문제도 해결해야 할 과제다. 상가주택 또는 상가조합원의 경우 개시시점의 가액을 평가할 기준이 없기 때문에 현행법 상 0원으로 처리되기 때문이다. 종전 상가조합원이 종후에 아파트를 분양받는 경우 종료시점의 주택가액은 공동주택 공시가격을 적용하면 된다. 하지만 개시시점의 주택가액은 결국 과다계상의 문제 및 상가와 아파트 조합원간의 불평등을 초래하게 된다는 것이다.
재건축부담금의 납부 방법도 더욱 다양화해야 한다는 지적이 나온다. 매도를 하지 않아 별도의 소득이 없는 경우에도 부과일 이후 6개월 이내까지 납부해야 한다는 점에서 소득이 끊긴 고령층의 경우 재건축부담금 감당 여부를 떠나 강제로 집을 매각하게 하는 부작용도 예상되기 때문이다.
소득이 없다는 이유로 재건축아파트에서 쫓겨나게 하는 것은 또 다른 형태의 역차별이라는 지적이 나오고 있다. 따라서 이 같은 경우에는 10년 이상의 장기분할 납부하는 방법을 도입하거나 양도시 양도세에 포함시켜 납부하게 하는 등의 제도 개선이 필요하다는 주장이 나오고 있다.
