[하우징헤럴드=최진 기자] 정부의 주택정책 기조가 변화를 예고하면서 올해 정비사업 기상도가 개선될 것이라는 전망이 나오고 있다. 변창흠 국토교통부 장관은 지난해 12월 국회 인사청문회 당시 공공이 주도하는 정비사업만을 공급방법으로 강조했지만, 올해 초 주택 공급기관 간담회에서는 주택공급 확대를 위해 민·관이 역량을 결집해야 한다고 했다.

전문가들은 공공재개발 1호 사업지 발표가 정부의 주택정책 변화 정도를 가늠할 수 있는 척도가 될 것이라고 내다봤다. 당초 지난해 12월로 예정된 공공재개발 후보지는 해를 넘겨 지난 15일 발표됐다.

정부는 공공재개발을 통해 성공적인 주택공급 사명을 완수하겠다는 입장이지만, 업계의 반응은 벌써부터 기대와 실망으로 양분된 상태다. 정부가 새로운 정비사업 형태를 시도한다는 점에서 "좀 더 지켜봐야 한다"는 입장도 있지만, 일각에서는 정부가 공공재개발·재건축을 통해 주택공급의 선순환을 이해하고 향후 안정적인 부동산정책의 지표를 찾아내야 한다는 조언이 나오고 있다.

▲공공재개발사업 본격화… 서울 도심 공급확대 기대

국토교통부와 서울시는 지난 15일 공공재개발 시범사업 후보지 8곳을 선정해 공표하며 본격적인 공공재개발 사업 추진을 알렸다. 이날 정부가 밝힌 공공재개발 후보지는 세부적으로 서울 △동작구 흑석2구역 △영등포구 양평13·14구역 △동대문구 용두1-6·신설1구역 △관악구 봉천13구역 △종로구 신문로2-12구역 △강북구 강북5구역 등이다.

후보지 선정은 지난해 9월 공공재개발 참여의향을 밝힌 70곳 중 정비계획안이 이미 마련된 12곳을 대상으로 이뤄졌다. 선정에서 보류된 4곳은 향후 추가검토를 통해 사업추진을 타진할 예정이다. 정비 예정구역 및 구역해제 지역 48곳에 대한 후보지 선정은 오는 3월 추가로 발표될 예정이다. 반면, 도시재생지역 10곳은 대상에서 제외됐다.

이번 후보지들은 대부분 역세권에 위치한 구역들이다. 공공시행자로 사업에 참여하는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)는 이곳에 용적률 법정 한도의 120%를 부여해 기존 1천794가구를 4천763가구로 3천여가구를 늘릴 계획이다. 특히, 동작구 흑석2구역의 경우 기존 270가구에서 1천310가구로 5배 증가된다. 단, 인센티브로 증가한 용적률의 20~50%는 임대주택으로 기부채납하게 된다. 

용적률 인센티브뿐 아니라, 각종 도시규제 및 분양가상한제 등의 혜택도 지난해에 발표된 것처럼 시행된다. 단, 공공재개발 후보지는 투기억제를 위해 토지거래허가구역으로 지정할 방침이다. 서울시는 향후 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 연내‘공공재개발 정비구역’지정에 나설 예정이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “공공재개발 사업추진에 차질이 발생하지 않도록 행정절차를 신속히 처리하며 필요한 제도개선 사항을 발굴해 나가겠다”라며 “나머지 신청구역에 대한 추가 후보지 선정절차도 차질 없이 진행하도록 노력하겠다”고 말했다.

▲뚜껑 연 공공재개발, 기대와 우려 ‘공존’

전문가들은 정부가 주택공급을 위한 실질적인 제도 실행에 나섰다는 점에 주목하면서도 제도 시행과정이 순탄치 못할 수 있다는 우려를 제기하고 있다. 

지난해 주민설명회 때부터 주민들로부터 구체적인 기준이 제시돼야 한다고 요구된 ‘기부채납 적용기준’과 사업에 투입될 ‘국고지원 자금마련의 수단’ 등 다수의 중요 사항들이 여전히 불투명한 상태로 발표돼, 향후 사업기간 단축이 힘들 것이라는 전망도 나오고 있다.

이번 발표에서 정부는 인센티브 용적률에 대한 주택 기부체납 비율이 최소 20에서 최대 50%라고 명시하고 있다. 하지만 적용근거는 제시되지 않았다. 정부가 최대 비율인 50%를 요구할 경우 주민들은 최소 적용 20%를 요구하며 갈등이 발생할 수 있다.

또 사회기반시설 및 생활SOC 조성비용에 대한 구체적인 국비지원 방법, 인허가 기간을 획기적으로 줄여준다는 통합심의기관 구성도 지난해부터 논란이 됐지만, 구체화된 사항은 없다.

정비업계 관계자는 “중장기적으로 진행되는 정비사업 기간을 절반으로 줄이겠다고 했지만, 사업의 초기부터 후보지 발표가 지연되고, 논란에 대한 대처도 미흡한 상황”이라며 “후보지마다 지난 10년간 사업추진이 어려웠던 문제점이 공공재개발 추진과정에서도 불거질 수밖에 없는데, 지금처럼 미흡한 대처라면 정책불신만 더욱 심화될 수 있다”고 지적했다.

일각에서는 후보지 선정지역 수가 당초 예상보다 많다는 점을 주목하고 있다. 지난해까지 정부는 공공재개발 후보지 선정을 두고 ‘엄격하게 심사할 것’이라는 입장을 내비춰, 시범지역 선정이 1~2곳에 그칠 것이라는 전망이 나왔다. 

하지만, 정비계획안이 마련된 12곳의 신청지 중 8곳이 후보지로 선정되자, 오는 3월 추가발표를 앞둔 정비예정구역과 해제구역에서는 훈풍을 기대하는 모양새다.

강북의 한 공공재개발추진 준비위원장은 “깐깐한 후보지 검증 때문에 많아야 2~3곳일 줄 알았던 시범구역이 시작부터 훈풍이라 주민들의 기대감이 크다”라며 “연초부터 정부의 주택공급 시그널을 확실하게 체감할 수 있는 발표가 아닐 수 없고, 오는 3월 추가지역 선정에 기대가 모아지고 있다”고 말했다.